Concepto y tipos de conjuntos inmobiliarios. Complejo de propiedad única. ¿Registrarse o no? Cómo y si utilizar los nuevos cambios en la ley. ENK e impuestos

Complejo de propiedades

"...un complejo inmobiliario es un conjunto de bienes muebles e inmuebles que forman un todo único e implican su uso para un fin tecnológico general y (o) productivo;..."

Fuente:

Orden de JSC Russian Railways de 7 de noviembre de 2008 N 150 "Sobre el procedimiento para la enajenación de bienes inmuebles de JSC Russian Railways" (junto con el "Reglamento sobre el procedimiento para la enajenación de bienes inmuebles de JSC Russian Railways")

"...Un complejo inmobiliario (CI) es un conjunto de objetos inmobiliarios y se utiliza en proceso tecnológico interno y externo Equipo de producción ubicado dentro de los límites de un terreno específico. Una vez finalizado el inventario técnico y la descripción del complejo inmobiliario, se elabora un Pasaporte Técnico del complejo inmobiliario. Además, a petición del titular de los derechos de autor o de una persona autorizada por él, los organismos técnicos de inventario emiten extractos del pasaporte técnico del complejo inmobiliario..."

Fuente:

Orden del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de 29 de diciembre de 2000 N 308 “Sobre la aprobación del procedimiento para la elaboración de un conjunto de documentos sobre el inventario técnico de los complejos inmobiliarios que componen el sistema de suministro de gas. Federación Rusa, así como otros objetos inmobiliarios propiedad de OAO Gazprom y sus subsidiarias"

Terminología oficial. Akademik.ru. 2012.

Vea qué es "Complejo de propiedad" en otros diccionarios:

Incluye todo tipo de bienes de la organización aseguradora, incluida la cartera de seguros del deudor de la organización aseguradora. Para los efectos de este artículo, la cartera de seguros de una organización aseguradora incluye contratos de seguro cuyo período de vigencia no es ... Terminología oficial

Registro estatal de derechos sobre una empresa como complejo inmobiliario y transacciones con ella.- registro estatal de derechos sobre terrenos y objetos inmobiliarios incluidos en composición de la empresa como un conjunto inmobiliario, y las transacciones con ellos se realizan en la institución de justicia para el registro de derechos en el lugar de los datos... ... diccionario enciclopédico-directorio del gerente de la empresa

Complejo de terrenos y propiedades- un conjunto de objetos inmobiliarios unidos por un territorio común. Ver también: Diccionario financiero inmobiliario Finam... Diccionario financiero

COMPAÑÍA- complejo de propiedades utilizado para la implementación actividad empresarial(Cláusula 1 del artículo 132 del Código Civil de la Federación de Rusia). En el artículo mencionado, el concepto de P. se utiliza en el sentido de objeto de derecho, y debe distinguirse de una empresa unitaria como comercial... ... Enciclopedia del abogado

FONDO MUTUO DE INVERSIÓN- un complejo inmobiliario sin la creación de una persona jurídica, cuya gestión fiduciaria es realizada por Empresa de gestión con el fin de incrementar la propiedad del correspondiente P.i.f. Como inversores P. y. F. puede ser físico y... Diccionario enciclopédico de economía y derecho.

Punto de cobro de peaje (estación)- un complejo inmobiliario, que incluye edificios, estructuras, sitios, equipos especiales y destinado a controlar la entrada y/o salida de una carretera de peaje (instalación vial), cobrar peajes o emitir un pase de entrada... ... Diccionario de construcción

fondo mutuo de inversión- un conjunto inmobiliario sin la creación de una persona jurídica, cuya gestión fiduciaria del inmueble la realiza una sociedad gestora con el fin de incrementar la propiedad del correspondiente P.i.f. Sus inversores pueden ser personas físicas y... Gran diccionario jurídico

CONFIANZA UNIDAD- un complejo inmobiliario sin constituir una persona jurídica, cuyo patrimonio es gestionado por una sociedad gestora con el fin de aumentar el patrimonio del fondo. Propiedad de P.f. se forma a través de aportes de inversionistas que celebran acuerdos con la gerencia... ... Diccionario explicativo de economía extranjera.

Hotel- un conjunto inmobiliario (edificio, parte de un edificio, equipamiento y otros bienes) destinado a la prestación de servicios. Normas aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 25 de abril de 1997 N 490, cláusula 2 ... Diccionario de conceptos legales.

Objeto económico- complejo de propiedades utilizado para la implementación actividad económica e incluye edificios, estructuras, estructuras, equipos, inventarios y otras propiedades. (Artículo 1 de la Ley de la República de Bielorrusia sobre residuos) ... Ley de Bielorrusia: conceptos, términos, definiciones

Libros

• El complejo económico de los príncipes Abamelek-Lazarev en la segunda mitad del siglo XIX y principios del XX. , A. S. Gruzinov. La monografía de A. S. Gruzinov está dedicada a la historia del espíritu empresarial noble durante el período de modernización industrial de la economía rusa. El objeto del estudio es el complejo inmobiliario... Compra por 920 UAH (sólo en Ucrania)
• Una empresa como complejo inmobiliario (objeto de derecho) según la legislación de Rusia y Alemania, Andrey Vladimirovich Gribanov. 600 págs. El libro es el primer estudio exhaustivo del concepto relativamente nuevo para el derecho ruso y largamente arraigado en el derecho alemán del concepto de empresa como objeto de relaciones jurídicas (objeto de derechos...

Ver: Código Civil italiano de 1942 con modificaciones y adiciones posteriores // Giordio di Nova. Codice civile e leggi colegiado. Ed / Zanichelli S.p.A. Bolonia, 1994/1995; Gazzeta fficile, 5 de agosto de 1985, n. 183.

Ver: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Objetos de los derechos civiles. M., 2006. P. 8 - 9; Kolbasin D.A. Derecho civil de la República de Bielorrusia. Minsk, 2004. págs. 114 - 115.

Ver: Kozyr O.M. Bienes raíces en el nuevo Código Civil de Rusia // Código Civil de Rusia. Problemas. Teoría. Práctica/Respuesta. ed. ALABAMA. Makovsky. Moscú, 1998. págs. 271 - 297.

En el apartado 3 del art. 7 de la Ley de la RSFSR "Sobre la propiedad en la RSFSR", el concepto de "bienes inmuebles" sólo se menciona en relación con la institución de prescripción adquisitiva. Su redacción no era muy clara. La parte 1 del párrafo 4 del artículo 2 de la Ley contenía una lista de objetos de derechos de propiedad, entre los que se encontraban empresas, complejos inmobiliarios, edificios, estructuras y terrenos. Ley de la RSFSR "Sobre la propiedad en la RSFSR" de 24 de diciembre de 1990 N 443-1 (modificada el 24 de junio de 1992) // Gaceta del Congreso de los Diputados del Pueblo y del Consejo Supremo de la RSFSR (en adelante, Gaceta de SND y Consejo Supremo de la RSFSR). 1990. N 30. Arte. 1244 (1992. N 34. Art. 1966).

Conceptos básicos de la legislación civil. URSS y repúblicas, adoptado por el Soviético Supremo de la URSS el 31 de mayo de 1991, ya contenía normas que dividían los bienes inmuebles y muebles. El artículo 4 de los Fundamentos reproduce la división completamente clásica de los bienes muebles e inmuebles. Al mismo tiempo, no proporcionaron ningún detalle en el régimen jurídico de los bienes inmuebles // Vedomosti SND y VR SSR. 1991. N 26. Arte. 733.

Ver: carta informativa de la Corte Suprema de Arbitraje de fecha 01.06.2000 N 53 “Sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de locales no residenciales” // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje. – 2001. - No. 1. Pág. 12.

Ver: Dorozhinskaya E.A. Regulacion legal transacciones inmobiliarias / Tesis. para el trabajo Licenciatura en Derecho del candidato. Ciencia. Moscú, 2000. P. 43; Falileev P.A. Asuntos legales hipotecas de buques marítimos // Prenda e hipoteca en derecho ruso y extranjero (materiales de la conferencia científica internacional). – M., 2003. Pág. 27.

Ver: Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 1 de junio de 1999 N 8224/98 // Sarbash S.V. Práctica arbitral en casos civiles: índice resumido del texto Código Civil. M.: Estatuto, 2000. P. 143.

Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste de 20 de noviembre de 2001 N A44-1242/01-C14-K. El enfoque definido en esta resolución proporcionó la base para que se formulara en la literatura el juicio de que “el pavimento asfáltico no es una cosa en absoluto, sino una propiedad del terreno”. Ver: Shcherbakov N. ¿Propiedad o cosa? // EZh-Abogado. 2005. N 17. P. 2.

Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste de 23 de marzo de 2003 N A56-20324/02; Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú de 23 de octubre de 2003 N KG-A40/7958-03; Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de 5 de julio de 2004 N F04/3668-819/A46-2004.

V.A. llamó la atención sobre esta circunstancia. Belov. Ver: Belov V.A. ¿Es siempre necesario registrar una transacción inmobiliaria? // Legislación. 1999. N 7. S. 24 - 25.

Académico A.V. Venediktov entendió el régimen jurídico de la propiedad como reglas especiales sobre el procedimiento para la formación y uso de la propiedad. Ver: Venediktov A.V. Propiedad socialista del Estado. M., 2004. Pág. 381.

Nótese que el concepto de suelo previsto en el art. 6 del Código de Tierras de la Federación de Rusia del 25 de octubre de 2001 N 136-FZ, más estrecho: parte de la superficie de la tierra (incluida la capa de suelo), cuyos límites se describen y certifican de la manera prescrita (sin embargo, el legislador estipula que en este caso considera un terreno como objeto de relaciones territoriales).

Por ejemplo, en la legislación rusa prerrevolucionaria, el capital monetario en algunos casos se equiparaba a los bienes inmuebles ((Ley del 16 de abril de 1817 // Colección Completa de Leyes, Ley N 26791, Capítulo II, § 17). Citado de: Kasso Decreto L.A. op. 3.).

Baste señalar dos casos en los que se resolvieron cuestiones aparentemente sencillas: en un caso, si se trata de un frigorífico industrial fijo (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 12 de octubre de 1999 N 2061/ 99 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia 2000. N 1); en otro caso, ¿cuál es el estado de los bloques de puertas instalados en un edificio residencial? El estado de objetos de propiedad independientes o el estado de parte de un inmueble (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de octubre 26, 1999 N 3655/99 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia 2000. N 1). En ambos casos, distintos tribunales resolvieron estos incidentes de forma diferente.

Ver: Sujánov E.A. Propiedad y otros derechos de propiedad. Métodos de su protección (Comentarios al nuevo Código Civil de la Federación de Rusia). M.: Centro información de negocios semanario "Economía y Vida", 1996. P. 45; Kozyr O.M. Bienes raíces en el nuevo Código Civil de Rusia. pág.276; Krótov M.V. Cuestiones de registro estatal de derechos sobre embarcaciones marítimas // Práctica jurídica: Boletín informativo del Centro de Derecho de la Facultad de Derecho Especial de la Universidad Estatal de San Petersburgo. 1999. N 4 (19). pág.103; Senchischev V.I. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos // Revista de derecho ruso. 1999. N 12. P. 118; Kuzmina I.D. Transacciones con edificios y estructuras // Problemas actuales de la ciencia y la práctica jurídica: Sat. trabajos científicos. Kemerovo, 1999. Pág. 152.

Ver: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Individual y genérico en derecho civil. Irkutsk, 2005. P. 40 - 41; Boltanova E.S. Concepto y régimen jurídico de la propiedad inmobiliaria // Anuario de derecho ruso. 1999. M.: Norma, 2000. P. 264; Boltanova E.S. Transacciones inmobiliarias: Compraventa, donación, herencia, tributación. M., 2007. pág. 57; Stepánov S.A. Bienes inmuebles en derecho civil. M., 2006. pág.29.

Sujánov E.A. Propiedad y otros derechos de propiedad. P. 45. La misma posición la comparte O.M. Kozyr, que cree que los bienes inmuebles son bienes “sobre los cuales se puede establecer la propiedad y otros derechos, y para que tales derechos surjan es necesario el registro estatal correspondiente”. Ver: Kozyr O.M. Bienes raíces en el nuevo Código Civil de Rusia. M., 1998. pág.276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. y otros. Comentario sobre la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia para empresarios. M., 1996 (autor del comentario - E.A. Sukhanov).

Boltanova E.S. Concepto y régimen jurídico de los bienes inmuebles. M., 2007. pág. 264; Boltanova E.S. Transacciones inmobiliarias. M., 2005. pág.57.

También G.F. Shershenevich reprochó al legislador "no mantener una terminología estricta y utilizar la palabra propiedad en lugar de cosa, y en lugar de propiedad hablar de propiedad o patrimonio". Ver: Shershenevich G.F. Libro de texto de derecho civil ruso. M., 2002. Pág. 95.

Smyshlyaev D.V. Peculiaridades estatus legal objeto de construcción inacabada // Problemas actuales del derecho civil / Ed. S.S. Alekseeva. M.: Estatuto, 2000. P. 77.

Comentario artículo por artículo / En general. ed. P.V. Krasheninnikova. P. 51 (autor del comentario - M.I. Braginsky). – M., 2006. P.171.

Krótov M.V. Cuestiones de registro estatal de derechos sobre embarcaciones marítimas // Práctica jurídica: Boletín informativo del Centro de Derecho de la Facultad de Derecho Especial de la Universidad Estatal de San Petersburgo. 2006. N 4 (19). Pág. 104. O.M. Kozyr también escribe que "sería un error afirmar que las consecuencias de reconocer, por ejemplo, los barcos como bienes inmuebles, automáticamente conducirían a la extensión total del régimen correspondiente a ellos". Ver: Kozyr O.M. El concepto de bienes inmuebles en el derecho civil. Transacciones inmobiliarias // Derecho. 1999. N 4. Pág. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Comentario sobre el Código de Tierras de la Federación de Rusia / Ed. ALASKA. Golichenkova. M.: BEK, 2005. P. 21 (autor del comentario - A.K. Golichenkov).

Economía y finanzas del sector inmobiliario / Ed. yu.v. Pashkus. M., 2004. P. 9 (autor del capítulo - Yu.V. Pashkus).

Zavialov A.A. Algunas cuestiones de registro de derechos sobre objetos inmobiliarios // Regulación legal del mercado inmobiliario. 2005. N 4 (5). págs.56 - 57.

Así, el autor señala que “los casos en que una empresa como complejo inmobiliario es objeto de registro estatal son bastante raros, especialmente para las empresas que forman parte de un sistema unificado de suministro de gas, cuya composición de propiedad es bastante estable... Los complejos industriales y tecnológicos que pueden representar los bienes inmuebles son una cosa compleja o un objeto único, cuyos elementos tecnológicos pueden ser individualmente bienes muebles, pero, formando un determinado agregado, los elementos muebles e inmuebles forman un objeto inmobiliario... El específico La composición del complejo tecnológico y de producción está determinada por la documentación de diseño. (estructuras) y los equipos instalados en ellas se ponen en funcionamiento, lo que permite que la instalación especificada funcione para el fin previsto" (Zavyalov A.A. Decreto. op. Pág. 57).

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 3 de marzo de 2003 N A26-2277/02-02-04/88.

Véase, por ejemplo: Código Civil de la Federación de Rusia. Parte uno. Comentario científico y práctico. M., 1996. pág.229.

Lebedev K. Concepto, composición y régimen jurídico de las cuentas por pagar // Economía y Derecho. 2007. N 11. Pág. 31

No incluir todos los elementos del complejo inmobiliario en el objeto de una determinada transacción de derecho civil conduce inevitablemente a su "destrucción" jurídica, la pérdida de un eslabón (incluso menor) del complejo inmobiliario cambia el objeto del acuerdo y, por tanto, conduce a la estratificación de un solo acuerdo en una serie de transacciones combinadas en un solo documento y, en casos extremos, a la invalidez del contrato.

Parece que limitar el ámbito de aplicación del concepto de complejo inmobiliario exclusivamente a las empresas es un cierto defecto del legislador”, dice V.A. Lapach (V.A. Lapach. Sistema de objetos de derechos civiles: teoría y práctica judicial. M., 2004 . pág. 365).

Lo anterior se puede ilustrar con el ejemplo de las fábricas de rodamientos. En la URSS, el número de fábricas de rodamientos ascendía a cientos. Además, estas empresas se distinguían por una clara especialización: producían rodamientos de cierto tipo. Las plantas de montaje recibían rodamientos de decenas de proveedores, a veces ubicados en “puntos” geográficos extremadamente remotos del país. Después del abandono de la economía planificada y el colapso de la URSS, la mayoría de estas empresas se vieron obligadas a reestructurarse total o parcialmente. Ver, por ejemplo: Gestión de la propiedad estatal: libro de texto / ed. Doctor en Economía Ciencias V.I. Koshkina, Ph.D. economía. Ciencias V.M. Shupiro. M.: INFRA-M, 2007. P. 60.

Dozortsev V.A. Rasgos fundamentales de los derechos de propiedad en el Código Civil // Mundo Jurídico. 1997. N 9. Pág. 33.

Si los grandes bloques de propiedades son el sector de viviendas, casas y centros culturales, instituciones médicas e infantiles (clínicas, instituciones preescolares, suburbanas campamentos de salud etc.) - en última instancia, en la mayoría de los casos, recibieron independencia jurídica o fueron transferidos (lamentablemente, no siempre) a propiedad municipal, luego a alguna otra propiedad separada en el balance de las empresas - entidades legales (pero no relacionadas con la principal actividades de producción), seguido en su composición a otro propietario, por ejemplo, la propiedad de las llamadas habitaciones "Lenin", artículos de propaganda visual y medios de su producción, etc.

Resolución del Presidium del Supremo Corte de arbitraje RF de 30 de enero de 2002 N 6245/01 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. 2002. N 5.

La enajenación de un sitio de producción que ha cesado sus actividades y no tiene personal no puede atribuirse a la enajenación de una parte de la empresa. Una transacción con dicha división se limitará a la transferencia de derechos únicamente sobre bienes específicos: bienes muebles e inmuebles.

Romanov O.E. Teórico y aspectos prácticos Composición de una empresa como conjunto inmobiliario // Problemas actuales del derecho civil. M., 2003. Edición. 6. pág.205.

Ver: Fleishits E.A. Empresa comercial e industrial en el derecho de Europa occidental y RSFSR. M., 2004. pág.19.

Ver: Tabashnikov V.N. La empresa como objeto de derechos civiles // Legislación. 1998. N 9. Pág. 85

Gribanov A. Empresa: problemas de doctrina y legislación // Economía y Derecho. 2000. N 5. Pág. 41.

Romanov O.E. Aspectos teóricos y prácticos de la composición de una empresa como conjunto inmobiliario // Problemas actuales del derecho civil. M., 2003. Edición. 6. pág. 214.

Ver: Sobre el impuesto a la propiedad de las empresas: Ley de la Federación de Rusia del 13 de diciembre de 1991 N 2030-1. Arte. 5 // Gaceta del Congreso de los Diputados del Pueblo de la RSFSR. 1992. N 12. Arte. 599.

Ver: Romanov O.E. Aspectos teóricos y prácticos de la composición de una empresa como conjunto inmobiliario // Problemas actuales del derecho civil. M., 2003. Edición. 6. pág. 230.

Ver: Eliseev I.V. Contrato de compraventa de empresa // Derecho civil: Libro de texto. Parte II / Ed. AP Sergeeva, Yu.K. Tolstoi. Pág. 103.

Stepánov S.A. Stepánov S.A. Complejos inmobiliarios en el derecho civil ruso. M., 2002. pág.25.

Ver: Sujánov E.A. Acuerdo de gestión de fideicomisos de propiedad // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. 2000. N 1. Pág. 81.

L. I. Korchevskaya, al considerar la cuestión de dividir una empresa campesina (agrícola) durante la herencia, señala su pertenencia a la empresa. Sin embargo, en el sentido en que se utiliza el término "empresa", una categoría general pretende definir entidades económicas, así como entidades jurídicas de diversas formas organizativas y jurídicas (ver Korchevskaya L.I. Objetos de sucesión hereditaria en las condiciones de transformaciones económicas : Resumen de tesis ... candidato de ciencias jurídicas. M., 2007. P. 22).

Según el art. 257 del Código Civil de la Federación de Rusia y art. 6 Ley Federal de 11 de junio de 2003 N 74-FZ “Sobre la agricultura (finca) campesina” (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249), incluido en la propiedad granja puede incluir una parcela de tierra, plantaciones, dependencias y otros edificios, recuperación y otras estructuras, ganado productivo y de trabajo, aves de corral, maquinaria y equipo agrícola y de otro tipo, vehículos, equipos y demás bienes necesarios para el funcionamiento de una explotación agrícola.

De conformidad con el art. 259 del Código Civil de la Federación de Rusia, los miembros de una granja (granja) campesina pueden crear una sociedad comercial o una cooperativa de producción sobre la base de la propiedad de la granja.

Ver: Ustyukova V.V. Formación estatus legal Economía campesina (agrícola) // Reforma de las empresas agrícolas: problemas legales. M.: Instituto de Estado y Derecho de la Academia de Ciencias de Rusia, 2006. págs. 78 - 79; Korchevskaya L.I. Herencia en una economía campesina (agrícola) // Jurisprudencia. 2003. N 1. Pág. 41.

Ver: Sujánov E.A. Asociación simple // Comentario sobre la segunda parte del Código Civil de la Federación de Rusia. M.: Fundación "Cultura Jurídica"; Gardarika, 1996. P. 334.

Véase, por ejemplo: Derecho civil: Libro de texto. En 2 vols.T.1/Rep. ed. E.A. Sujánov. 2ª ed., revisada. y adicional M.: BEK, 2007. P. 309.

Código Civil de la Federación de Rusia. Parte 1. Comentario científico y práctico / Rep. ed. AQUELLOS. Abova, A.Yu. Kabalkin, vicepresidente. Mozolín. M.: BEK, 2006. P. 230.

Kireev V.V. Aplicación de las normas del derecho contractual en las transacciones con empresas // Problemas de aplicación de las normas del derecho: Protección de los intereses públicos y privados / Ed. Y EN. Popova. Chelyabinsk, 2003. P. 60.

Empresa como complejo inmobiliario.

De conformidad con el artículo 132 del Código Civil de la Federación de Rusia, se entiende por empresa un complejo inmobiliario generalmente reconocido como NI.

EN en esta capacidad la empresa actúa como objeto de derechos civiles. Una empresa como objeto de derechos civiles tiene las siguientes características: es un complejo de propiedad único, que incluye todo tipo de propiedad destinada a la realización de actividades: terrenos, edificios, estructuras, equipos, inventario, materias primas, productos, derechos de reclamación. , deudas, así como derechos de propiedad. Nombre, marcas registradas y marcas de servicio y otros derechos exclusivos; Se trata únicamente de un complejo inmobiliario que se utiliza para realizar actividades comerciales. Puede ser propiedad estatal o municipal o pertenecer a una organización comercial creada en forma de sociedad comercial o sociedad, cooperativa de producción, o ser propiedad organización sin ánimo de lucro realizar actividades empresariales de conformidad con la ley y sus estatutos. Un complejo de propiedad propiedad de un empresario individual o miembros de una empresa (agrícola) campesina también puede actuar como empresa; realizar transacciones con una empresa no implica la terminación de la producción u otras actividades comerciales realizadas por el propietario anterior, es decir, el objeto es un complejo inmobiliario “en movimiento”; al realizar transacciones con una empresa como un complejo inmobiliario de una entidad jurídica, el entidad no deja de operar como sujeto de derecho civil. Si una entidad jurídica se liquida como sujeto de derecho civil, la empresa ya no es un complejo de propiedad único, sino solo tipos de propiedad separados. Además, no incluye las deudas de una persona jurídica.

Cabe señalar que el texto del Código Civil de la Federación de Rusia incluye normas que reflejan las características específicas de la venta de empresas (artículos 559 a 566). Al mismo tiempo, se indica que las reglas sobre la venta de NI se aplican a la venta de empresas en la medida en que las reglas sobre el acuerdo para la venta de una empresa no dispongan lo contrario (cláusula 2 del artículo 549). Esto se debe al hecho de que la venta de una empresa en su conjunto implica la transferencia al comprador no sólo de edificios y equipos, sino también de los derechos y obligaciones del vendedor vinculados a la base material de producción. Las complejas relaciones que surgen durante una venta de este tipo requieren una regulación especial.

El contrato de venta de una empresa debe indicar con precisión la composición y el costo de la empresa que se vende, que se determinan sobre la base de un inventario completo de la empresa.

El Código Civil de la Federación de Rusia contiene reglas que le permiten certificar la composición de la empresa que se vende (cláusula 2 del artículo 561). Incluso antes de firmar un contrato de compraventa de una empresa, las partes deben redactar y revisar documentos como un acta de inventario; hoja de balance; conclusión de un auditor independiente sobre la composición y valor de la empresa; una lista de todas las deudas (pasivos) incluidas en la empresa, indicando los acreedores, la naturaleza, el tamaño y el momento de sus reclamaciones.

Estos documentos sirven como anexo obligatorio del acuerdo de venta de la empresa, que se concluye en escribiendo mediante la redacción de un documento firmado por las partes. La ausencia de cualquiera de estos documentos se considera incumplimiento de la forma del contrato de venta de la empresa, lo que conlleva su nulidad (cláusula 2 del artículo 560 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El contrato de compraventa de una empresa se considera celebrado desde el momento del registro estatal.

Además del contrato de compraventa de una empresa, la transferencia de propiedad al comprador está sujeta al registro estatal. El registro se lleva a cabo después de que el vendedor cumple con sus obligaciones en virtud del contrato de compraventa de la empresa.

El cumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato de compraventa de una empresa requiere que el vendedor realice determinadas acciones que no son características de otras obligaciones contractuales. En particular, a menos que el contrato disponga lo contrario, el vendedor, por su cuenta, debe preparar la empresa para la transferencia al comprador, redactar y presentar un acta de transferencia para que la firme el comprador. La escritura de transferencia debe reflejar necesariamente información sobre la notificación a los acreedores sobre la venta de la empresa, datos sobre la composición de la empresa, sobre las deficiencias identificadas en la propiedad transferida y una lista de la propiedad perdida por el vendedor.

El día en que el vendedor y el comprador firman la escritura de transferencia se reconoce como el momento en que la empresa se transfiere al comprador y se le transfiere el riesgo de muerte accidental o daño accidental a la propiedad de la empresa.

Al mismo tiempo, el momento de la transferencia de la empresa al comprador no coincide con el momento de la transferencia de propiedad de esta empresa, que está determinada por la fecha del registro estatal de propiedad. Sin embargo, sin ser propietario de la empresa transferida (antes del registro), el comprador recibe el derecho de disponer de la propiedad de la empresa en la medida necesaria para los fines para los cuales fue adquirida. Y, en consecuencia, el vendedor, que conserva la propiedad de la empresa transferida hasta el momento del registro estatal, queda privado de ese derecho (artículo 564 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Cabe señalar que, a pesar de que una empresa puede incluir muchos objetos de NI transferidos al comprador, solo se requiere un acto de registro estatal de la propiedad de la empresa en su conjunto por parte del comprador.

El Código de Urbanismo de la Federación de Rusia establece normas especiales en relación con otros tipos de acuerdos cuyo objeto es una empresa como complejo inmobiliario: arrendamientos (artículos 656 a 664); gestión de fideicomisos (incisos 1 y 3 del artículo 1013). Las leyes federales "sobre insolvencia (quiebra)" (artículo 85) también contienen disposiciones especiales que regulan las transacciones con una empresa; "Sobre la privatización de la propiedad estatal y los fundamentos de la privatización de la propiedad municipal en la Federación de Rusia" (artículo 26); “Sobre hipoteca (garantía para NI)” (artículos 69 a 73).

Así, en virtud de un contrato de arrendamiento para una empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario utilizado para actividades comerciales, el arrendador se compromete a:

Proporcionar al inquilino la posesión y el uso temporal de terrenos, edificios, estructuras, equipos y otros activos fijos incluidos en la empresa por una tarifa,

Transferir, en la forma, en los términos y dentro de los límites que determine el contrato, existencias de materias primas, combustibles, materiales y demás. capital de trabajo:

derechos de uso de la tierra, agua y otros recursos naturales, edificios, estructuras y equipos, otros derechos de propiedad del arrendador asociados con la empresa;

derechos a designaciones que individualizan las actividades de la empresa; otros derechos exclusivos;

Cederle los derechos de reclamación y transferirle las deudas relacionadas con la empresa (cláusula 1 del artículo 656 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El contrato de arrendamiento, al igual que el contrato de compraventa de una empresa, debe celebrarse por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes. Un acuerdo celebrado en violación de estos requisitos no es válido y no está sujeto a registro. El contrato de arrendamiento de una empresa entra en vigor desde el momento de su registro estatal (artículo 656 del Código Civil de la Federación de Rusia).

En virtud de un contrato de gestión fiduciaria para una empresa como complejo inmobiliario, el fundador (propietario de la empresa) transfiere la empresa para la gestión fiduciaria al fiduciario, y este último se compromete a gestionar la empresa en interés del fundador o de la persona especificada por él (el beneficiario). Al mismo tiempo, el derecho de propiedad de la empresa sigue siendo del fundador (cláusula 1 del artículo 1012, cláusula 1 del artículo 1013 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Al decidir sobre el registro estatal de un contrato de gestión de fideicomisos empresariales, es necesario tener en cuenta las restricciones establecidas por el Código Civil de la Federación de Rusia en relación con los objetos de gestión de fideicomisos y la composición temática del contrato. Los complejos inmobiliarios asignados a empresas estatales o municipales con derecho de gestión económica o gestión operativa (empresas de propiedad estatal) no pueden ser objeto de gestión fiduciaria (artículo 1013 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El fundador de la gestión fiduciaria debe ser el propietario de la empresa, con excepción del establecimiento de la gestión fiduciaria sobre la base de la ley (artículo 1014 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Solo empresario individual o una organización comercial, que no sea una empresa unitaria. Este requisito no se aplica a los casos en que la gestión fiduciaria se realice por las causales previstas por la ley. También existe una prohibición de transferir propiedades a la gestión fiduciaria por parte de organismos estatales y gobiernos locales (artículo 1015 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Un contrato de gestión de fideicomisos empresariales, como todo contrato civil, se considera concluido desde el momento en que las partes llegan a un acuerdo sobre todos sus términos esenciales (artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia). Directamente en el Código Civil de la Federación de Rusia se indican los siguientes términos esenciales del contrato de gestión de fideicomisos:

Composición de los bienes transferidos a la gestión fiduciaria;

El nombre de la persona jurídica o el nombre del ciudadano fundador y (o) beneficiario;

El monto y forma de la remuneración del gerente, si el pago de la remuneración está previsto en el contrato;

Duración del acuerdo (cláusula 1 del artículo 1016 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Las reglas previstas para el contrato de venta de una empresa se aplican a la forma del contrato de gestión de fideicomisos empresariales.

La Ley federal sobre el registro estatal de derechos en el artículo 22 preveía un procedimiento especial para registrar los derechos de una empresa como un complejo de propiedad, teniendo en cuenta las peculiaridades del registro de los objetos de investigación individuales incluidos en la empresa. Dado que la transferencia de derechos a una empresa implica, respectivamente, un cambio de sujeto en relación con los derechos sobre todos los objetos de investigación científica que forman parte del complejo inmobiliario, el legislador determinó que la correspondiente transacción y transferencia de derechos, el objeto de los cuales es la propia empresa, están sujetos a registro estatal, y no numerosas transacciones relacionadas con objetos de investigación individuales que forman parte de esta empresa. Por tanto, el lugar de registro no es la ubicación de estos objetos individuales de investigación científica, sino el lugar de registro de la empresa como entidad jurídica.

Por tanto, el derecho a una empresa (transferencia de derecho) está sujeto al registro estatal en el lugar de la entidad jurídica del titular del derecho. En relación con los objetos individuales de investigación científica que forman parte de esta empresa, no se realiza el registro estatal, sino la inscripción en el Registro Unificado del Estado sobre el nuevo propietario (poseedor) de la empresa y, en consecuencia, el sujeto del derecho a los correspondientes objetos de investigación científica. La base para realizar tales anotaciones en relación con cada uno de los sujetos de investigación científica que forman parte de la empresa en su ubicación es el registro estatal de la empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario.

La introducción de un nuevo objeto de derechos reales en el Código Civil, un complejo inmobiliario único, tiene como objetivo simplificar el procedimiento de registro y aumentar la eficiencia de la facturación de objetos de infraestructura complejos. La relevancia práctica de esta estructura legal dependerá en gran medida de la posterior armonización de las disposiciones correspondientes de la legislación.

Como parte de la reforma en curso de la legislación civil, el 1 de octubre de 2013 entraron en vigor las modificaciones realizadas a la Ley N ° 142 FZ 1. Los cambios se refieren, entre otras cosas, al concepto y la composición de los objetos de los derechos civiles. Introducido el nuevo tipo bienes raíces: un único complejo inmobiliario (en adelante, ENK) 2, y se introdujeron una serie de aclaraciones correspondientes en el concepto de cosa indivisible.

Estructura jurídica de la ENK
Se entiende por ENK un conjunto de edificios, estructuras y otras cosas unidas por un único propósito, indisolublemente ligadas física o tecnológicamente, incluidos los objetos lineales ( vias ferreas, líneas eléctricas, tuberías), o ubicado en un terreno, si el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles registra la propiedad de la totalidad de estos objetos como una sola cosa inmueble 3. Al mismo tiempo, el ENK se reconoce como un bien inmueble que participa en la circulación como un solo objeto y se le aplican las reglas sobre bienes indivisibles.
La introducción de un concepto como "ENK" en la legislación civil probablemente tenga como objetivo consolidar el estatus legal y, por lo tanto, simplificar el procedimiento de registro, así como aumentar la eficiencia del uso de instalaciones de infraestructura complejas (incluidas las lineales) en la legislación civil. circulación.
Hasta ahora, para determinar el estado de dichos objetos, no han surgido dificultades únicamente en relación con las estructuras de comunicación por cable, que se clasifican como bienes inmuebles en virtud de una indicación directa de la ley. Así, el párrafo 1 del artículo 8 de la Ley Federal de 7 de julio de 2003 No. 126 FZ "Sobre Comunicaciones" estipula que las estructuras de comunicación que estén firmemente conectadas al suelo y cuyo movimiento sea imposible sin un daño desproporcionado a su finalidad, incluyendo estructuras de comunicación de línea-cable, se relacionan con bienes raíces.
En otros casos, debido a la ausencia de una legislación especial, el estado de los objetos antes mencionados a menudo se determinaba, incluso por los tribunales, sobre la base de un análisis de las características técnicas y de otro tipo de objetos específicos, teniendo en cuenta las normas que rigen el procedimiento para su funcionamiento. Sin embargo, debido a la falta de una regulación especial en práctica judicial Han surgido varios enfoques para determinar la condición jurídica de esos objetos.
Teniendo en cuenta lo anterior, la estructura jurídica de la ENK probablemente puede ser de interés para los propietarios de instalaciones industriales complejas y (o) de infraestructura compleja en los casos en que se supone que el registro y la circulación de estos activos son un solo objeto. Sin embargo, la eficacia, viabilidad y relevancia práctica de dicho diseño dependerán en gran medida del desarrollo y armonización de las disposiciones correspondientes de la legislación sobre la regulación de las relaciones territoriales y urbanísticas, así como de las cuestiones de registro catastral y registro de derechos de propiedad. bienes raíces.
Por tanto, el concepto de reconocimiento de una empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario como inmueble, ya previsto por la legislación civil, no ha encontrado una aplicación amplia, incluso debido a las dificultades prácticas de registrar empresas como entidades únicas.

Empresa y ENK
Cabe señalar que inicialmente se discutió la posibilidad de excluir el concepto de “empresa” del Código Civil y dejar solo un “complejo inmobiliario único” (se propuso el concepto de “complejo inmobiliario único” como uno de los nombres originales) , pero en la versión final de la Ley N ° 142 FZ se salvó el concepto de “empresa”.
Ambas estructuras jurídicas anteriores suponen que pueden incluir tanto bienes muebles como inmuebles, que generalmente se reconocen como bienes inmuebles en virtud de una indicación directa de la ley. Sin embargo, estos diseños también tienen diferencias significativas, entre las que, en particular, se incluyen las siguientes:

• ENK está clasificado por ley como cosas indivisibles, mientras que una empresa puede participar en la circulación comercial tanto como un solo objeto como en partes;
• a diferencia de una empresa, ENK incluye solo cosas y no incluye derechos y obligaciones de propiedad, así como derechos exclusivos;
• una característica obligatoria de una empresa es su uso para la realización de actividades comerciales, mientras que en relación con la ENK la ley no establece tal requisito;
• en relación con una empresa, la ley establece directamente el procedimiento para cometer especies individuales transacciones, mientras que el estatus legal del ENK está regulado únicamente por disposiciones generales.

A pesar de la existencia de las diferencias anteriores entre ENK y la empresa, en la actualidad parece difícil evaluar exactamente cómo se relacionarán estos dos conceptos entre sí en cuestiones de registro catastral, registro de derechos, impuestos y contabilidad.

Perspectivas de uso del diseño ENK en circulación civil.
Como se señaló anteriormente, la Ley N° 142 Ley Federal establece únicamente provisiones generales con respecto al estatus legal de ENK, mientras que la falta de una regulación legal consistente del procedimiento y las reglas para aplicar ENK en la circulación civil puede conducir a una disminución en el atractivo práctico de este diseño para las entidades comerciales. Veamos algunos aspectos que creemos que necesitan atención desde un punto de vista perspectivas de futuro Aplicación de la estructura jurídica de la ENK en circulación civil.

1. Registro catastral y registro de derechos ante el ENK.
Actualmente, la legislación no proporciona reglas especiales y consistentes ni con respecto al procedimiento para registrar el ENK en el registro catastral ni con respecto al registro estatal de los derechos sobre dichos bienes inmuebles.

2. Ejecución por parte del propietario de ENK del derecho exclusivo de privatizar o arrendar un terreno en virtud de ENK
El Código de Tierras establece el derecho exclusivo de los propietarios de edificios, estructuras y estructuras a privatizar terrenos o adquirir el derecho a arrendar terrenos en los que se encuentran dichos edificios, estructuras y estructuras. La ENK no se menciona directamente en dicho artículo, sin embargo, parece que el propietario de la ENK también debería tener el derecho exclusivo antes mencionado en relación con el terreno en virtud de la ENK.
Además, es necesario tener en cuenta que los objetos inmobiliarios incluidos en el Código Tributario Unificado pueden ponerse en funcionamiento en diferentes momentos. Al mismo tiempo, según la posición jurídica del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia 4, a los terrenos ocupados por bienes inmuebles se les puede otorgar la propiedad sobre la base establecida por el Código de Tierras, precisamente y únicamente para el propósito de operar edificios, estructuras y estructuras existentes. La aplicación del procedimiento especificado para la compra de terrenos para proyectos de construcción sin terminar sólo es posible en los casos directamente especificados en la ley. Por lo tanto, si esta posición del tribunal se aplica a la ENK, entonces será posible ejercer el derecho exclusivo de comprar un terreno bajo la ENK solo después de la finalización de la construcción de todos los objetos inmobiliarios como parte de este complejo.

3. Cuestiones de división y ejecución hipotecaria en el ENK
Como se indicó anteriormente, las reglas sobre cosas indivisibles se aplican a las ENC. El concepto de cosa indivisible 5 fue modificado por la Ley Federal No. 142, probablemente también con el fin de tener en cuenta las características de ENK como un nuevo tipo de inmueble. Anteriormente, las cosas se clasificaban como indivisibles, cuya división en especie es imposible sin cambiar su finalidad. Las particularidades de la asignación de una participación en el derecho de propiedad de una cosa indivisible fueron establecidas por las normas pertinentes del Código Civil en relación con la división de la propiedad en propiedad compartida 6 .
A partir del 1 de octubre de 2013, se entiende por indivisible una cosa cuya división en especie es imposible sin destrucción, daño a la cosa o cambio de su finalidad y que actúa en circulación como un solo objeto de derecho real 7 . Al mismo tiempo, se aclara que una cosa que tiene partes componentes también puede ser indivisible.
Además, la Ley Federal N ° 142 agregó que la sustitución de algunos componentes de una cosa indivisible por otros componentes no implica el surgimiento de otra cosa, si se conservan las propiedades esenciales de la cosa 8. La ejecución sólo puede realizarse sobre una cosa indivisible en su conjunto, a menos que la ley o un acto judicial establezca la posibilidad de separar su parte constitutiva de la cosa, incluso con el fin de venderla por separado 9 . Las relaciones relativas a la participación en la propiedad de una cosa indivisible se regulan por las normas del Código Civil. Así, al aplicar el diseño de ENK, una entidad económica debe tener en cuenta las características antes mencionadas en cuanto al procedimiento y reglas para la enajenación de ENK y el procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, así como las reglas y procedimiento para enajenar del ENK cuando sea de propiedad común.

4. Características organizativas del impuesto a la propiedad y la contabilidad en relación con el Código Tributario Unificado
Merecen especial atención las cuestiones de fiscalidad y contabilidad de las transacciones en relación con el ENK. Como regla general, los objetos de tributación por organizaciones rusas Los bienes muebles e inmuebles se reconocen y registran en el balance como activos fijos (en adelante, activos fijos) en la forma prescrita para la contabilidad 10. Al mismo tiempo, los bienes muebles registrados como activo fijo a partir del 1 de enero de 2013 11 no se reconocen como objeto de tributación para el impuesto sobre la propiedad corporativa.
ENK, como nuevo tipo de inmueble, ciertamente entra en la categoría de propiedad a efectos del impuesto sobre la propiedad. Al mismo tiempo, a pesar de que la ENK puede incluir tanto bienes inmuebles como bienes muebles, la ENK, por fuerza de ley, es un bien inmueble que participa en la circulación como un solo objeto. En consecuencia, en ausencia de normas fiscales especiales, la inclusión de bienes muebles en el Código Tributario Unificado puede conducir a un aumento de la carga fiscal, es decir, a efectos fiscales, será más rentable para una organización no registrar una conjunto de objetos muebles e inmuebles como un Código Tributario Unificado (es decir, una sola cosa inmueble), pero tener en cuenta los objetos de bienes muebles (que fueron registrados como OS desde el 01/01/2013) como objetos independientes, ya que en este En este caso, el costo de dichos objetos no se tendrá en cuenta al calcular el impuesto a la propiedad de las organizaciones.
La Ley No. 142 FZ en realidad prevé la oportunidad, y no la obligación, del propietario de registrar como ENK un conjunto de bienes muebles e inmuebles que le pertenecen y que cumplen con los criterios establecidos por el Código Civil. Al mismo tiempo, en la actualidad, debido a la novedad de la estructura legal del Código Tributario Unificado, es difícil asumir exactamente qué enfoque se puede aplicar con respecto al procedimiento para calcular el impuesto a la propiedad. autoridades fiscales en una situación en la que una organización decide registrar un conjunto de objetos individuales como un Código Tributario Unificado, pero con el fin de optimizar la tributación, una serie de bienes muebles no se incluirán en dicho Código Tributario Unificado.

• Así, según las explicaciones del Ministerio de Finanzas de Rusia, una organización no puede incluir ciertos elementos del inventario de bienes muebles en un edificio u otros bienes inmuebles si estos elementos cumplen los siguientes criterios 12:
• se contabilizan como artículos de inventario separado de bienes muebles (CO);
• puede utilizarse fuera de la propiedad inmobiliaria;
• el desmantelamiento de dichos objetos no causa un daño desproporcionado al destino del inmueble;
• el propósito funcional de estos objetos no es parte integral del funcionamiento del inmueble en sí.

Teniendo en cuenta lo anterior, no se puede descartar que al utilizar el diseño del ETC y no incluir varios bienes muebles en el ETC, la organización deberá demostrar el cumplimiento de dichos bienes muebles con los criterios anteriores y, por lo tanto, la validez de una contabilidad independiente de dichos objetos a efectos fiscales.
Desde un punto de vista contable, incluidas las cuestiones de cancelación del costo de los activos fijos, también es difícil predecir si una entidad económica en algún caso estará obligada a contabilizar el activo unificado como un artículo de inventario o tendrá derecho a contabilizar por separado los objetos dentro del activo unificado si las vidas útiles de dichos objetos difieren significativamente. Además, en esta fase es difícil evaluar si, y en qué medida, se aplicarán al ENK las normas utilizadas a efectos contables en relación con los complejos inmobiliarios y las cosas complejas.
Por lo tanto, la relevancia práctica y la efectividad de la aplicación del diseño ENK en la circulación civil estarán determinadas en gran medida por la aclaración y mejora de las disposiciones pertinentes de la legislación territorial y de planificación urbana, la legislación sobre registro catastral y registro de derechos sobre bienes inmuebles, así como así como cuestiones tributarias y contables con el fin de crear mecanismos comprensibles y consistentes para el uso del ENK en la circulación civil, que no generen dificultades prácticas adicionales para las entidades comerciales al aplicar este diseño.

Término "compañía" utilizado en derecho civil en relación tanto con sujetos como con objetos de derecho. Una empresa es una entidad jurídica, es decir. sujeto de derecho civil, participante en la actividad empresarial. Al mismo tiempo, el término "compañía" Aplica solo para estados y municipios. empresas unitarias , que, como organización comercial, están sujetas a registro estatal y actúan como sujeto de derecho en diversos contratos y otras relaciones jurídicas.

Al mismo tiempo, el mismo término se utiliza para designar un determinado tipo de objetos de derecho. En este sentido, una empresa es un determinado complejo inmobiliario utilizado para la realización de actividades comerciales, que incluye todo el conjunto de bienes destinados a las actividades de la empresa, a saber: terrenos, edificios, estructuras, equipos, inventarios, materias primas, productos. , derechos de reclamación, deudas y también derechos de designación que individualizan la empresa, sus productos, obras y servicios, marcas comerciales, marcas de servicio y otros derechos exclusivos, es decir. Como parte de una empresa como objeto inmobiliario especial, también puede haber objetos inmobiliarios individuales: edificios, estructuras, terrenos, etc., activos intangibles (derechos de uso de la tierra, recursos naturales, derechos de autor y otros derechos, etc.) y fondos negociables (dinero, materias primas, materiales, etc.).

Como objeto de derecho - bienes raíces, una empresa puede pertenecer a cualquier entidad - participantes en la actividad empresarial. Es posible que una entidad posea varias empresas: complejos inmobiliarios, en particular aquellos destinados a la producción. diferentes tipos productos o para otro tipo de actividades comerciales.

El concepto de empresa como bien inmueble que se utiliza para actividades comerciales tiene sus propias características. No se puede reducir a un conjunto de equipos para la producción de ciertos productos, porque la transformación de dicho conjunto de equipos en una empresa requiere acciones adicionales para organizar el proceso de producción sobre su base. Una empresa como inmueble constituye un conjunto inmobiliario único, que incluye no solo todos los tipos de bienes destinados a sus actividades, sino también derechos no patrimoniales que individualizan la empresa. Esto permite utilizar inmediatamente la empresa para determinadas actividades de producción.

Debido al hecho de que antes de la adopción del nuevo Código Civil, casi todas las empresas eran de propiedad estatal (cooperativas), no estaban en circulación, estas empresas, por regla general, fueron transferidas a la jurisdicción de otras organizaciones de manera administrativa. . Por tanto, este concepto de empresa es nuevo para nuestra sociedad y aún no está suficientemente arraigado en la práctica nacional. Como resultado, se permiten formulaciones inexactas.

Por ejemplo, el Decreto del Presidente de la Federación de Rusia "Sobre la venta empresas estatales- deudores” de 2 de junio de 1994 se refiere a la venta de bienes de empresas estatales insolventes. Aplicar la definición de “venta de empresas deudoras” a estas relaciones es incorrecto, porque un conjunto inmobiliario como objeto de derecho no puede ser deudor y una empresa estatal como sujeto de derecho no puede venderse. Se permite una expresión similar de inexactitud en las órdenes del Gobierno de la Federación de Rusia sobre la venta de propiedades de determinadas empresas insolventes.

La empresa como un complejo inmobiliario único se crea sobre la base de nuevas empresas organizaciones comerciales utilizando contribuciones de sus fundadores y participantes, así como ingresos de actividades productivas posteriores.

La regulación legal de las empresas creadas mediante privatización está determinada por una legislación especial, que tiene prioridad en relación con normas generales Código Civil sobre la adquisición de derechos de propiedad. Como regla general, durante la privatización de empresas estatales y municipales, el conjunto de propiedades se conserva, solo se cambian el propietario y la forma organizativa legal.

Estas relaciones están reguladas por la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la privatización de empresas estatales y municipales en la RSFSR" del 3 de julio de 1991, que ha sido modificada repetidamente. cambios significativos, así como muchos decretos del Presidente de la Federación de Rusia y las Disposiciones Básicas programa estatal Privatización de empresas estatales y municipales en la Federación de Rusia después del 1 de julio de 1994, aprobada por Decreto del Presidente de la Federación de Rusia del 22 de julio de 1994, que debe estar en vigor hasta la aprobación del nuevo Programa de Privatización del Estado. Procedimiento general y los métodos de privatización de empresas se definen en detalle en los apéndices del Decreto del Presidente de la Federación de Rusia del 29 de enero de 1992. En él se especifica el procedimiento para presentar, procesar y aceptar para su consideración una solicitud de privatización, las reglas para evaluar la Se han establecido el valor de los objetos de privatización, las disposiciones para la transformación de empresas estatales y municipales en sociedades anónimas abiertas, el procedimiento y las condiciones para la organización y realización de subastas y el procedimiento para la celebración de concursos.

De gran importancia son las disposiciones del Decreto del Presidente de la Federación de Rusia "Sobre medidas organizativas para la transformación de empresas estatales, asociaciones voluntarias de empresas estatales en sociedades anónimas" del 1 de julio de 1992 y el Reglamento. sobre la comercialización de empresas estatales con su transformación simultánea en sociedades anónimas.

Como resultado de la privatización, el complejo inmobiliario pasa a ser propiedad de una sociedad comercial, sociedad o empresarios individuales.

Algunas partes de la empresa también están sujetas a privatización.

El Decreto del Presidente de la Federación de Rusia "Sobre medidas organizativas para la transformación de empresas de propiedad estatal, asociaciones voluntarias de empresas de propiedad estatal en sociedades anónimas" del 1 de julio de 1992 prevé la separación de las divisiones estructurales de las empresas ( tiendas, instalaciones de producción, sitios, etc.) en el proceso de privatización en empresas independientes con derechos entidad legal de conformidad con los requisitos de la legislación antimonopolio.

La venta de una empresa privatizada se lleva a cabo mediante la celebración de un contrato de compraventa, que define claramente los derechos y obligaciones del vendedor y del comprador, el procedimiento de pago y otras condiciones. La propiedad de la propiedad transferida pasa al comprador en el momento de la formalización del contrato.

En todos los métodos de privatización de empresas, la persona adecuada actúa en nombre del propietario de la propiedad: el Estado. agencia del gobierno o autoridad del gobierno local. Estos órganos son los comités de gestión inmobiliaria y los fondos inmobiliarios.

En San Petersburgo, la transferencia de empresas como complejos inmobiliarios como resultado de la privatización de empresas estatales y municipales la lleva a cabo el Comité de Gestión de la Propiedad de la Ciudad de San Petersburgo al Fondo de Propiedad para su posterior venta y se formaliza por una orden de transferencia del presidente de KUGI (Apéndice 5).

Vender una empresa como propiedad inmobiliaria es significativamente diferente a vender acciones de esa empresa. En el primer caso, la propiedad pasa a ser propiedad del comprador, que es una sociedad anónima creada durante el proceso de privatización. Al comprar acciones, independientemente de su número, ex empleados la empresa privatizada y otras personas (los accionistas) adquieren únicamente la propiedad de las acciones y no la propiedad de la empresa. La propiedad de las acciones pasa al comprador desde el momento en que los datos se ingresan en el registro. sociedad Anónima que esta en marcha órganos ejecutivos sociedad Anónima.

El comprador de una empresa privatizada adquiere todos los derechos de propietario sobre ella. Por tanto, puede vender la empresa a otra persona.

En la práctica, hay casos de ventas de empresas previamente privatizadas a propiedad de los gobiernos estatales o locales. Entonces cambia la forma de propiedad de esta propiedad. Vuelve a ser una empresa estatal o municipal y pasa a estar bajo gestión económica. Se puede crear una nueva empresa unitaria sobre la base de la empresa adquirida.

La venta de una empresa como un único conjunto inmobiliario puede deberse a varios motivos. Se trata de la venta de empresas estatales insolventes, su liquidación o quiebra, así como cuando el vendedor, por diversas razones, quiere vender la empresa, incluso en los casos de necesidad de dinero, transición a otras actividades, deseo de actualizar equipos y en caso de venta forzosa de la empresa. En todas estas situaciones, del lado del comprador pueden actuar empresarios de diversas formas organizativas.

EN últimos años En la economía nacional y en el complejo de la construcción en particular, comenzaron a vislumbrarse claramente tendencias de diversificación, caracterizadas por la entrada de empresas en áreas de negocio no directamente relacionadas con el tipo de actividad principal o inicial. Competición dura, la escasez de recursos de inversión y los riesgos inherentes a la economía rusa han llevado a una situación en la que proyectos de inversión Las ampliaciones de negocios antiguos se han vuelto, en muchos casos, menos atractivas que la compra de negocios relacionados existentes.

Cabe señalar que, de conformidad con la ley, una parte de la empresa también puede venderse como objeto de venta "una empresa como un complejo inmobiliario". Esta parte debe ser un complejo inmobiliario independiente. En todos los casos, el contrato debe indicar ciertos datos que permitan establecer el objeto de la venta, incluida la ubicación de la empresa en el terreno correspondiente.

Antes de firmar el acuerdo, las partes deberán redactar y revisar lo siguiente:
- acto de inventario;
- hoja de balance;
- conclusión de un auditor independiente sobre la composición y el valor de la empresa;
- una lista de todas las deudas (pasivos) incluidas en la empresa, indicando los acreedores, la naturaleza, el tamaño y el momento de la reclamación.

Un acuerdo para la venta de una empresa, como cualquier otro bien inmueble, debe celebrarse por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes, adjuntándole los documentos anteriores y con el registro estatal obligatorio.

El precio de la empresa adquirida, como uno de condiciones esenciales del contrato de compraventa debe constar claramente en el contrato.

Como regla general, el precio se determina por acuerdo de las partes basándose en el inventario y la conclusión del auditor. Se supone que el precio acordado incluye el precio del terreno cedido o el derecho de uso.

La venta de la propia empresa se realiza en tres etapas:

1. Celebración de un contrato de compraventa y su registro estatal.

2. Transferencia de una empresa mediante escritura de transferencia.

3. Registro estatal de la propiedad del comprador sobre la empresa adquirida.

Por lo tanto, la ley exige que las partes al vender la empresa, llevaron a cabo registro estatal. Primero es necesario registrar el contrato de venta de la empresa y luego registrar la propiedad del comprador.

Después de concluir un acuerdo, de acuerdo con las características específicas de la adquisición de bienes inmuebles, es necesario transferir la empresa mediante un acto de transferencia especial del vendedor al comprador.

El contenido de esta ley se define en detalle, se establece que la preparación de la empresa para la transferencia, incluida la ejecución del acto de transferencia, es responsabilidad del vendedor y se lleva a cabo por su cuenta, a menos que el contrato disponga lo contrario.

El momento de la transferencia de la empresa al comprador es el día en que ambas partes firman la escritura de transferencia. A partir de este momento, el riesgo de pérdida accidental o daño accidental de la propiedad pasa al comprador. El comprador tiene derecho a utilizar la propiedad incluida en la empresa y obtener beneficios, pero no tiene derecho a disponer de la empresa hasta la transferencia de propiedad. El vendedor, después de la transferencia de la empresa, tampoco tiene derecho a disponer de ella.

El comprador puede conservar la empresa adquirida como propiedad separada de una entidad jurídica o adjuntarla a su propia propiedad, creando sobre esta base una división interna de otra organización o, si se trata de un empresario individual, gestionarla directamente. Sobre la base de la empresa adquirida se puede crear una entidad jurídica (una sociedad comercial), incluso con el único participante. Estos últimos tendrán los derechos previstos por la ley sobre la sociedad mercantil correspondiente, los documentos constitutivos de la sociedad o sociedad.

Se puede arrendar una empresa como complejo inmobiliario utilizado para actividades comerciales.

El propietario sólo puede arrendar una empresa después de haber concluido los acuerdos con los acreedores, a quienes el arrendador debe notificar por escrito antes de la transferencia de la empresa. Pueden exigir al arrendador que rescinda o cumpla sus obligaciones anticipadamente. Para las deudas transferidas sin el consentimiento de los acreedores, el arrendador y el arrendatario son solidariamente responsables.

La preparación del negocio para la transferencia es responsabilidad del arrendador. La transferencia de arrendamiento de la empresa en sí se lleva a cabo de acuerdo con el contrato de transferencia, y el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y el surgimiento de los derechos y obligaciones de las partes en virtud del mismo está determinado por el momento del registro estatal.

Durante el arrendamiento, el arrendatario está obligado a mantener la empresa en buen estado. condición técnica, incluidos pagos e impuestos obligatorios, a menos que el acuerdo disponga lo contrario.

Los derechos del propietario a ocupar ciertas actividades sobre la base de la licencia no se transfieren al inquilino, a menos que la ley u otro acto jurídico disponga lo contrario. Sin embargo, esto no exime al arrendador de las obligaciones correspondientes para con sus acreedores. Los derechos y obligaciones en relación con los empleados de la empresa están regulados por las normas sobre reorganización de una entidad jurídica.

Una vez rescindido el contrato, el conjunto inmobiliario deberá ser devuelto al arrendador. La preparación de la empresa para la transferencia ahora es responsabilidad del inquilino y se lleva a cabo por su cuenta, a menos que la ley disponga lo contrario.

El importe y las formas de pago del alquiler se determinan en el contrato de arrendamiento.

El derecho de propiedad sobre una empresa como un complejo inmobiliario único termina cuando reglas generales establecido en el Capítulo 15 del Código Civil (artículos 235 - 243) con excepción del art. 240, 241. Muy a menudo, un único complejo inmobiliario deja de existir como resultado de la venta de objetos individuales incluidos en él, en particular durante una quiebra o por decisión voluntaria de un empresario.