Investicijski načrt za gradnjo stanovanjskega objekta. Poslovni načrt za gradnjo stanovanjske stavbe: naložbe in potrebna dela. Kako prodati stanovanja

MS Word Obseg: 39 strani

Poslovni načrt

Prenesite poslovni načrt

Ocene (14)

Ocene poslovnega načrta za gradnjo stanovanjske stavbe (14)

Vladimir


Poslovni načrt je najboljši od vseh, ki jih je mogoče najti na internetu. Podrobno predstavljene aktualne informacije. Razpoložljivi primeri izračuna. Hvala za kvalitetno delo.


Vladimir, hvala za povratne informacije. Projekte razvijamo tako, da si lahko vsakdo privošči lastno podjetje. Upamo, da ne bo težav z gradnjo stanovanjskega objekta. Želimo vam uspeh v poslu.

Roman


Vaš poslovni načrt je dober primer za ustvarjanje lastnega dobrega projekta. Obstaja vse potrebne izračune, primeri. Enostaven in priročen za delo. Hvala za vašo pomoč.


Roman, hvala za povratne informacije. Prav imate, ponujamo tipski projekt za gradnjo stanovanjskega objekta, na podlagi katerega izdelate svojo dokumentacijo. Želimo vam uspeh v vseh vaših prizadevanjih.

Jurij


Hvala vam. Zelo pravočasno. Postalo je jasno, koliko denarja je potrebno, kako dolgo bo trajala izvedba in kdaj bo dobiček. Res koristno branje.


Jurij, hvala za povratne informacije. Pomembno je, da ne samo beremo standardni poslovni načrt gradnjo stanovanjske stavbe, ampak razvijte svoje, z lastnimi podatki, na podlagi naših pa kot osnovo projekta. Nato boste videli končni rezultat prihajajočega projekta. Želimo vam vse najboljše.

Pripravljen poslovni načrt za gradnjo stanovanjske stavbe je resen dokument, ki vas bo popeljal v svet gradnje in zagona novih stanovanj. Obetaven je tudi precej drag posel, saj lahko od njega prejemate dividende vse življenje. Imate priložnost ne samo, da postanete udeleženec pri gradnji nove stanovanjske stavbe z naknadno prodajo stanovanj, ampak tudi, da nekaj stanovanj pustite za nadaljnji dolgoročni najem.

Predlog dokumenta o organizaciji gradnje večstanovanjska stavba vam bo omogočil realen pristop k oceni prihodnjega podjetja, saj je treba izračunati vse faze. To je plačilo za projekt hiše, njegovo odobritev s strani ustreznih organov, postavitev temeljev, začetna gradbena dela, glavna dela in končna faza. Tudi, če gradite kompleks na ključ, morate vsekakor upoštevati stroške Zaključna dela, montaža vodovodnih inštalacij, kvalitetna dvoslojna okna, vrata itd.

Informacije o organizaciji gradnje stanovanjskega kompleksa lahko preučite na naši spletni strani. Bodite pozorni na morebitna tveganja, pa tudi na potrebo po sodelovanju z zaupanja vrednimi strokovnjaki - gradbeniki, ki ne bodo odlašali s postopno dostavo del. To podjetje je zelo donosno, vendar zahteva izvedbo velikega paketa dovoljenj, vendar bo kasnejša prodaja stanovanj, stanovanj ali najemnih stanovanj prinesla znaten dohodek.

Gradnja nizkih hiš za prodajo pred nekaj leti je bila precej donosen posel z nizkimi tveganji in dokaj dobro donosnostjo. Vikendice okoli velikih mest in regionalnih središč so nastale ena za drugo. Mala gradbena podjetja niso izgubljala denarja, saj je bila razlika med ceno za 1 kvadratni meter dokončanega stanovanja in vloženim v gradnjo objektov (marža) precej visoka, "vstop" v posel pa ni zahteval veliko sredstev.

Zdaj se je situacija spremenila. Z obžalovanjem lahko ugotovimo, da gradnja nizkih stavb za prodajo ni zelo primerna dejavnost za vstop v trgovino. Tudi če ima podjetnik dobro začetni kapital, – težko bo začeti graditi.

Dražbe za veliko trgovino

Vsaka hiša se začne s parcelo, na kateri bo zgrajena. In prav na tej stopnji se bodo poslovneži začetniki, ki so v svojih mislih že izdelali načrte za hišna naselja, ki so jih zgradili, soočili s prvim razočaranjem.

Prazna zemljišča za individualno stanovanjsko gradnjo (individualna stanovanjska gradnja) skoraj vedno predstavljajo občinsko dobro (v lasti županstva ali območne uprave), ki ga oblast skuša prodati ali dati v najem po zase najbolj ugodnih pogojih. Kako se to zgodi:

1. Urbanistični načrt, ki obstaja v vsakem večjem naselju, vnaprej rezervira parcele za tak razvoj. Dokument se praviloma ažurira enkrat na pet let.
2. Za pravico do razvoja spletnega mesta je objavljena dražba ali razpis. Kaj bi lahko oblast "želela"? Vedno impresivna vsota denarja. Tudi v provincah ta znesek včasih presega 100 milijonov rubljev za dva do tri ducate hektarjev. In v večini primerov zemljišče ne bo postalo vaša last. Samo najemnina.

Gotovina ni vse, kar si lahko želijo uradniki iz oddelka za nepremičnine uprave mesta, regije ali regije. Vadite V zadnjih letih izhaja, da je v pogodbi predvidena izgradnja »vse potrebne infrastrukture«. To, pozor: vrtci za določeno število mest, ambulanta ali ambulanta, znotrajblokovne ceste, komunala - elektrika, voda, kanalizacija, plin, če je to predvideno v ureditvenem načrtu. Celo en projekt za razvoj takega ozemlja stane veliko denarja.

Logika oblasti je jasna. Zagotavljanje infrastrukture za nova območja je v pristojnosti občin, a slednje nimajo denarja. Zato iščejo zunajproračunske vire financiranja. Neupoštevanje teh pogojev pogodbe ogroža izgubo najemnih pravic, tudi če so na parcelah že hiše. visoka stopnja pripravljenost.

Drug pogost pogoj razpisov za razvoj novih ozemelj so zahteve za samo podjetje razvijalec. To je lahko poslovni ugled (že obstoječe izkušnje pri izvajanju takih projektov), ​​znesek odobrenega kapitala, prisotnost certificiranih strokovnjakov in še milijon pogojev. Obvestilo o takšni dražbi lahko najdete na zvezni vladni spletni strani za javna naročila ali njenem regionalnem ekvivalentu. Zagotavljamo vam, da vam bo marsikaj jasno.

Kljub temu, da ministrstvo za gradbeništvo trdi, da je nizka gradnja primerna za mala in srednje velika podjetja, praksa kaže nasprotno. Ustvarjanje kompleksov je velik posel z velikimi dohodki, pot tja pa je za začetnike še vedno zaprta.

Vendar ni treba biti malodušen. Lahko poskusite drugačen, manjši poslovni model.

Zasebni sektor, propadajoče hiše

Najbolj realen način, ki vam bo omogočil, da preizkusite svoje izkušnje v gradbeništvu in pridobite sredstva za izvedbo velikih projektov, je nakup propadajočih hiš v zasebnem sektorju vašega mesta, rušenje tega stanovanja in na njegovem mestu zgradite nove sodobne hiše.

To ne pomeni, da je to lahka pot - na tem področju lahko naletite na številne težave. Čakajo na fazo nakupa parcele s propadajočo hišo, izdelava projekta in odobritev uprave, priključitev na komunalna omrežja. Bodite pripravljeni na dejstvo, da boste potrebovali kvalificiranega odvetnika, ki bo prevzel ta birokratski del. Pomembno je omeniti, da bo od nakupa propadajoče hiše do začetka gradnje novega nizkega stanovanja minilo precej časa - od nekaj mesecev do leta ali več. To pomeni, da bo denar vložen, v zameno pa nič. Potrebujete trdno finančno rezervo.

Samega poteka gradnje ne bomo opisovali, prav tako ne bomo izračunavali višine investicije. Stroški in tehnologija gradnje opečne in okvirne hiše se radikalno razlikujejo. A tudi te naložbe boste morali vključiti v predračun.

Po opravljenem delu morate legitimirati "sad" svojih prizadevanj pri regulativnih organih. Te teme se sploh ne bomo dotikali, saj je zelo obsežna in vredna cele serije člankov. Rešitev teh vprašanj prenesite na svojega strokovnjaka, katerega najem je bil že omenjen.

Šele ko so vsi dokumenti pripravljeni, lahko začnete s prodajo, tukaj pa je vse odvisno od trga. Med gradnjo se lahko cene tovrstnih nepremičnin zvišajo ali, nasprotno, nekoliko znižajo. Kupna moč (in s tem aktivnost) naročnika se lahko poveča ali obratno zmanjša. To je tveganje in nanj morate biti pripravljeni.

Lahko pa vas nekoliko pomirimo: po mnenju strokovnjakov so nepremičnine od zakonodajne odobritve zasebne lastnine v Rusiji v postsovjetskem obdobju bile in so eno najbolj zanesljivih sredstev za vlaganje kapitala in se praktično niso pocenile. . Zato bo premoženje zagotovo prodano, prej ali slej.

Prednosti in slabosti

Naj povzamemo slabosti gradnje hiš za prodajo kot glavne vrste posla:

• Velik znesek začetnih naložb in naložb v delo.
• Dolga vračilna doba za projekt - 2-3 leta.
• Zapleten postopek pridobitve gradbenega dovoljenja in predaje objekta v obratovanje.
• Tveganja, povezana s stanjem na trgu nepremičnin in kupno močjo strank.

Glavne prednosti gradnje hiš za prodajo:

• Priložnost pridobiti izkušnje in poslovni ugled ter se preizkusiti večjih projektov o razvoju ozemlja v prihodnosti.
• Pridobitev zanesljivega in likvidnega sredstva.
• Majhna tveganja izgube vloženih sredstev (pod pogojem, da je bila gradnja izvedena v skladu z vsemi zakonskimi normami).

Vhod z druge strani

Če vas kljub temu žeja po poslu, zlasti potreba po gradnji hiš, žene naprej, začnite z nečim preprostim. Težave in pasti je treba premagati, drugače nisi podjetnik. Gradbena organizacija, ki ne prodaja, ampak gradi hiše za določene stranke po njihovih projektih na svojih lokacijah, tvega veliko manj. Ni treba vlagati v zemljišča ali propadajoča stanovanja, komunicirati z uradniki ali oddajati hiše po končani gradnji. To je glavobol za stranko samo.

Visokokakovostno delo bo ustvarilo ugled in, kar je pomembno, zagotovilo kapital za prehod na naslednjo raven. Poleg tega bo podjetje "gradilo mišice" v obliki potrebnih proizvodna sredstva(oprema, orodja in specialna oprema), ekipe strokovnjakov - od tehnologov in mojstrov do zanesljivih in strokovnih ekip delavcev. Na tej stopnji bo mogoče pridobiti povezave v upravah, arhitekturnih oddelkih in regulatornih organih, kar bo omogočilo učinkovitejše reševanje številnih vprašanj, povezanih z gradnjo. In to je veliko vredno.

Po mnenju strokovnjakov je takšen vstop v posel sprejemljiv za podjetnike začetnike, ki se želijo pridružiti gradbena industrija in sčasoma postali glavni igralci. In popolnoma se strinjamo z njimi.

Ne pozabite, da je pot do velikega cilja sestavljena iz številnih majhnih korakov. Pojdi za to. Kdo ve, morda bo majhno gradbeno podjetje, ustanovljeno danes, čez nekaj let postalo pomemben igralec v industriji in bo gradilo ne samo vikend naselja v predmestjih, temveč tudi visoke stanovanjske bloke v regionalnih središčih.

Gradbeništvo je bilo vedno precej dobičkonosen pogled posel. To je posledica več dejavnikov. Prvič, obstaja stalno povpraševanje. Ljudje se selijo v mesta in povpraševanje po stanovanjskih zgradbah nenehno narašča. Drugič, to so velike količine in s tem večja potencialna donosnost tega posla. Okvirna vračilna doba za gradnjo stanovanjske hiše je 20 mesecev, od začetka prodaje stanovanja, prelomna doba je že v drugem mesecu prodaje.

Za organizacijo tega posla ne boste potrebovali le velikih finančnih naložb, ampak tudi precej velikih človeški viri. Za hitro in učinkovito gradnjo objekta bo potrebno zaposliti 111 ljudi. Večina jih je gradbenikov in delavcev. Poleg tega boste za gradnjo stavbe morali najeti zemljišče od mesta. Najmanjša površina je 10 hektarjev.

Skupna površina stanovanjskega objekta bo 16.000 m2. Od tega bo 12.000 m2 stanovanjskih in 4.000 m2 poslovnih površin (ob upoštevanju 30-odstotne izgube prostora). Povprečni stroški gradnje 1 m2 znašajo 13.500 rubljev/m2. Marža tega posla se giblje od 30 do 40%. Kot rezultat finančni kazalci projekti bodo naslednji:

Začetna naložba - 251 905 000 rubljev

Mesečni dobiček - 12 500 000 rubljev

Odplačilna doba - 45 mesecih

Brez rentabilnosti - 26 mesecih

Donosnost prodaje - 240%

2. Opis podjetja, izdelka ali storitve

Prva potreba človeka je potreba po stanovanju. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah nenehno narašča. To dokazuje stalna rast prodaje in vse več zagonov novogradenj. Zato je vlaganje v gradnjo večnadstropnih stavb donosna in obetavna vrsta poslovanja.

Glavna dejavnost podjetja bo gradnja in prodaja stanovanjskih in poslovne nepremičnine, kot tudi upravljanje teh hiš po izgradnji.

Za ta poslovni načrt je skupna višina stavbe 10 nadstropij. Hiša ima 5 vhodov. V vsakem nadstropju so 3 stanovanja: 1 enosobno stanovanje s površino 35 m2, 1 dvosobno stanovanje - 60 m2 in 1 trisobno stanovanje - 90 m2. Potrebno je zgraditi monolitno hišo. To bo znatno zmanjšalo stroške in pospešilo gradnjo.

Za odprtje in začetek gradnje je potrebno pridobiti dovoljenja in pripraviti tehnično dokumentacijo. Pomemben dejavnik je razpoložljivost specializiranega izobraževanja. Za direktorja in druge zaposlene v podjetju je specializirana izobrazba obvezna. Brez tega podjetje ne bo moglo pridobiti licence za opravljanje del inženirske raziskave, izdelava projektne dokumentacije, gradbena, inštalacijska in druga dela. Dovoljenje za opravljanje tega dela je treba pridobiti od samoregulativne organizacije (SRO).

Na začetku mora organizacija izbrati zemljišče. Najlažji način za začetek iskanja zemljišča je preučevanje urbanističnega načrta mesta. To vam bo omogočilo najbolj natančno določitev območij, kjer je mogoče načrtovati gradnjo. stanovanjske zgradbe. Naslednji korak je preveriti, kdo je lastnik zemljišča. To je lahko zemljišče v državni ali zasebni lasti. V primeru državnega zemljišča morate skleniti najemno pogodbo ali zemljišče kupiti na dražbi (v primeru dražbe).

Nato lahko podjetje začne delati na projektni dokumentaciji. Projektna dokumentacija ima odločilno vlogo pri pridobitvi gradbenega dovoljenja državnega gradbenega izvedenca. Povprečni rok za izdelavo projektne dokumentacije je 6 mesecev. Treba je razviti načrt in projektni projekt v skladu z izvlečkom iz arhitekturnega biroja in projektom načrtovanja ozemlja.

Takoj, ko je projektna dokumentacija izdelana, se lahko projekt pošlje v odobritev in pregled na Glavgosexpertiza Rusije. Posledično mora podjetje pridobiti gradbeno dovoljenje in priloženo pozitivno strokovno mnenje. Povprečni rok za pridobitev dovoljenja in sklenitev je 30-40 dni.

Po prejemu sklepa lahko podjetje začne z izkopnimi deli in pripravo za izlivanje temeljev. Hkrati boste morali pridobiti Tehnične specifikacije za elektriko, tehnične pogoje za vodovod in kanalizacijo, za oskrbo s toploto in plinovod. Z ustreznimi organizacijami morate podpisati pogodbo o sodelovanju.

Ko so podpisana vsa dovoljenja in pogodbe, lahko podjetje začne s celotno gradnjo. Povprečni rok za pripravo in potrditev vseh pogojev je 1 leto.

Za organizacijo gradbeno podjetje Kupiti boste morali naslednjo opremo:

• 2 nakladalnika
• kompleti orodij za gradbenike
• mešalniki betona
• en prekucnik
• avtodvigalo
• delovna oblačila za zaposlene
• druga kadrovska oprema

Pomikanje te opreme ni izčrpen in se glede na potrebe dopolnjuje. Večino dela izvajajo zunanji izvajalci. To je naročilo betona, peska iz tovarn, nakup inženirski sistemi in komunikacije. Vsi ti stroški so vključeni v ceno na 1 m2, ki v povprečju znaša 13.500 rubljev / m2.

Skupno obdobje gradnje hiše bo od 1,5 do 2 leti.

Upoštevanje vseh regulativnih zahtev in upoštevanje vseh tehnični predpisi, bo podjetje lahko gradilo visokokakovostne hiše in prevzelo vodilni položaj na trgu.

3. Opis prodajnega trga

4. Prodaja in trženje

5. Proizvodni načrt

6. Organizacijska struktura

Izračun plače za 24 mesecev z upoštevanjem bonitetnega dela in prispevkov za zavarovanje je predstavljen v finančnem modelu.

7. Finančni načrt

Načrt prodaje za 24 mesecev z upoštevanjem sezonskosti, napovedjo investicijske učinkovitosti in izračunom ekonomski kazalci poslovanje je predstavljeno v finančnem modelu.

8. Dejavniki tveganja

Glavna tveganja pri ustanovitvi podjetja za gradnjo večnadstropnih stavb vključujejo:

Nepremičninski trg ostaja donosna naložba velike vsote vendar je sama gradnja težavno in dolgotrajno opravilo. gradnja stanovanjske stavbe bo pomagala določiti verjetnost prejema dohodka, orisati obseg dela in odkriti glavna področja naložb.

Kje začeti

Preden začnete z delom, morate natančno preučiti trg. Gradbeni poslovni načrt mora upoštevati vse značilnosti in podrobnosti prihodnjega dela. Vsako mesto nima razloga za začetek takšnega posla. Preveriti je treba:

• Kakšna stanovanja so se v mestu v zadnjih 5 letih najpogosteje prodajala?
• Kakšen je trend cen na lokalnem trgu?
• Kakšno raven stanovanja imajo potencialni kupci raje?
• Koliko podobnih podjetij trenutno že deluje?
• Ali obstaja težnja po širitvi mesta v naslednjih 3-5 letih (ali poteka gradnja obetavnih industrijskih kompleksov).
• Pod kakšnimi pogoji se lokalnim prebivalcem ponujajo bančni produkti (hipoteke) za nakup dokončanih stanovanjskih nepremičnin in stanovanj, ki so v gradnji?

Izbira lokacije

Po ugotovitvi Splošni pogoji začne se izbira določene lokacije. V tem primeru se upoštevajo možnosti območja, prometna izmenjava, infrastrukturne značilnosti in oddaljenost komunikacij. Potrebno je poznati značilnosti tal, ki bodo delno nakazale značilnosti delovnega procesa in njegove stroške. Vse to se mora odražati v gradbenem poslovnem načrtu. Potrebna bo geološka in topografska ekspertiza.

Idealno je ugotoviti, ali obstajajo kraji, ki jih mestne oblasti načrtujejo po državnem naročilu. V tem primeru je veliko prednosti, vključno s hitro papirologijo in donosnimi naložbami po ugodnejših cenah vladnih programov. Seveda jih ne bo lahko dobiti, a se bo splačalo.

Šele po tem je smiselno začeti zbirati potrebno dokumentacijo.

Priprava dokumentarne podlage

Gradbena dejavnost je v tem pogledu ena najzahtevnejših. Na žalost v nekaterih primerih morda ne bo trajalo niti eno leto, da zberemo vse. potrebne dokumente. Odsotnost katerega koli od njih je v najboljšem primeru preobremenjena s tožbami in v najslabšem primeru s prepovedjo. gradbeno delo v končni fazi. Zahtevano:

• z navedbo bodočega področja dejavnosti, to je gradnja stanovanjskih objektov.
• Projektna dokumentacija.
• Časovni načrt, po katerem se bo projekt financiral.
• Načrt gradbenih del z ustrezno potrditvijo. Vključuje vse: od priprave ozemlja in postopne gradnje hiše do končne izboljšave zemljišča. K razvojnim strokovnjakom je smiselno vključiti krajinskega oblikovalca. Tako boste lahko zgradili stavbo, ki se bo harmonično prilegala okoliški sliki.
• Sklep, ki so ga potrdili oddelki za urbanistično gradnjo in arhitekturo lokalne uprave.
• Licenca za pravico izvajanja gradbenih in inštalacijskih del.
• Pogodba o pravici do uporabe zemljišča (nakup ali najem), namenjenega gradnji.
• Zaključek državnega izpita.

To še ni vsa papirologija, ki jo bo treba zbrati in izpolniti.

Kako izračunati stroške

Poslovni načrt za gradnjo stanovanjske stavbe ne more biti popolnoma natančen: stroški materiala in storitev na trgu se nenehno spreminjajo, kar bo zagotovo vplivalo na osnovne izračune. Približne spremembe je mogoče predvideti na podlagi povprečnih trendov v letu, poleg tega je vključena rezerva za nepredvidene stroške.

Kako čim bolj natančno narediti gradbeni poslovni načrt? Načrtujte in izvajajte delo v najhitrejšem možnem tempu z uporabo tehnologije.

Kar zadeva postavke stroškov, mora poslovni načrt za gradnjo stanovanjske hiše upoštevati vse: od izvedbe vsakega dokumenta in pregleda do stroškov posameznega materiala in njegove potrebne količine. Pomembno je, da skupaj z zadnjimi fazami gradnje izvedete krajinsko urejanje območja. Urejeni pločniki, ozelenitev in otroška igrišča dvignejo stroške stanovanj, vendar sami po sebi ne zahtevajo večjih stroškov. Največji stroški naj bi bili za dejansko gradnjo stavbe, komunikacije in plačilo osebja.

Plačila ne prihajajo le iz osebnega žepa podjetnika. Privabljene naložbe igrajo pomembno vlogo, vključno z:

• prispevki strank – bodočih stanovalcev.