Koncept in vrste nepremičninskih kompleksov. Enotni nepremičninski kompleks. Registrirati ali ne? Kako in ali uporabiti nove spremembe zakona. ENK in davki

Nepremičninski kompleks

"... nepremičninski kompleks je zbirka premičnin in nepremičnin, ki tvorijo eno celoto in vključujejo njihovo uporabo za splošne tehnološke in (ali) proizvodne namene; ..."

Vir:

Odlok JSC Ruskih železnic z dne 7. novembra 2008 N 150 "O postopku odtujitve nepremičnin JSC Ruskih železnic" (skupaj s "Pravilnik o postopku odtujitve nepremičnin JSC Ruskih železnic")

»...Nepremičninski kompleks (IC) je skupek nepremičninskih predmetov in se uporablja v tehnološki proces notranje in zunanje proizvodna oprema ki se nahaja znotraj meja določene zemljiške parcele. Po opravljenem tehničnem popisu in opisu nepremičninskega kompleksa se sestavi tehnični potni list nepremičninskega kompleksa. Poleg tega na zahtevo imetnika avtorskih pravic ali osebe, ki jo pooblasti, organizacije za tehnični inventar izdajo izvlečke iz tehničnega potnega lista nepremičninskega kompleksa ..."

Vir:

Odredba Državnega odbora za gradnjo Ruske federacije z dne 29. decembra 2000 N 308 „O odobritvi postopka za sestavo niza dokumentov o tehničnem popisu nepremičninskih kompleksov, ki sestavljajo sistem za oskrbo s plinom Ruska federacija, kot tudi druge nepremičnine v lasti OAO Gazprom in njegovih hčerinske družbe"

Uradna terminologija. Akademik.ru. 2012.

Oglejte si, kaj je "kompleks nepremičnin" v drugih slovarjih:

Vključuje vse vrste premoženja zavarovalne organizacije, vključno z zavarovalnim portfeljem dolžnika zavarovalne organizacije. Za namene tega člena zavarovalni portfelj zavarovalnice vključuje zavarovalne pogodbe, katerih čas veljavnosti ni ... Uradna terminologija

Državna registracija pravic do podjetja kot premoženjskega kompleksa in transakcij z njim- državna registracija pravic do zemljiških parcel in nepremičnin, vključenih v sestava podjetja kot premoženjski kompleks, promet z njimi pa se izvaja v pravosodnem organu za vpis pravic na lokaciji podatkov... ... enciklopedični slovar- imenik direktorja podjetja

Kompleks zemljišč in nepremičnin- niz nepremičninskih objektov, ki jih združuje eno skupno ozemlje. Glej tudi: Nepremičninski finančni slovar Finam... Finančni slovar

PODJETJE- nepremičninski kompleks, ki se uporablja za izvedbo podjetniško dejavnost(1. člen 132. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). V omenjenem členu se pojem P. uporablja v pomenu predmeta pravic in ga je treba razlikovati od enotnega podjetja kot trgovskega... ... Enciklopedija odvetnika

VZAJEMNI INVESTICIJSKI SKLAD- premoženjski kompleks brez ustanovitve pravne osebe, katere skrbniško upravljanje izvaja premoženje Družba za upravljanje z namenom povečanja premoženja pripadajočega P.i.f. Kot vlagatelja P. in. f. lahko fizično in... Enciklopedični slovar ekonomije in prava

Cestninsko mesto (postaja)- nepremičninski kompleks, ki vključuje zgradbe, objekte, lokacije, posebno opremo in je namenjen nadzoru vstopa in/ali izvoza s cestninske ceste (cestni objekt), pobiranju cestnine ali izdaji vstopne prepustnice ... ... Gradbeni slovar

vzajemni investicijski sklad- premoženjski kompleks brez ustanovitve pravne osebe, katerega skrbniško upravljanje premoženja izvaja družba za upravljanje z namenom povečanja premoženja ustreznega P.i.f. Njeni vlagatelji so lahko posamezniki in... Velik pravni slovar

ZAUPANJE ENOTE- premoženjski kompleks brez oblikovanja pravne osebe, katerega premoženje upravlja družba za upravljanje z namenom povečanja premoženja sklada. Lastnina P.f. se oblikuje z vložki investitorjev, ki sklepajo pogodbe z upravo... ... Tujeekonomski razlagalni slovar

Hotel- premoženjski kompleks (zgradba, del stavbe, oprema in drugo premoženje), namenjen opravljanju storitev. Pravila, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 25. aprila 1997 N 490, odstavek 2 ... Slovar pravnih pojmov

Gospodarski objekt- nepremičninski kompleks, ki se uporablja za izvedbo gospodarska dejavnost in vključuje zgradbe, objekte, objekte, opremo, inventar in drugo premoženje. (1. člen Zakona Republike Belorusije o odpadkih) ... Pravo Belorusije: Pojmi, izrazi, definicije

knjige

• Gospodarski kompleks knezov Abamelek-Lazarev v drugi polovici 19. - začetku 20. stoletja. , A. S. Gruzinov. Monografija A. S. Gruzinova je posvečena zgodovini plemiškega podjetništva v obdobju industrijske modernizacije ruskega gospodarstva. Predmet študije je nepremičninski kompleks... Kupite za 920 UAH (samo Ukrajina)
• Podjetje kot premoženjski kompleks (predmet prava) po pravu Rusije in Nemčije, Andrej Vladimirovič Gribanov. 600 str. Knjiga je prva celovita študija razmeroma novega za rusko pravo in dolgo zakoreninjenega v nemškem pravu koncepta podjetja kot objekta pravnih razmerij (predmet pravic ...

Glej: Italijanski civilni zakonik iz leta 1942 s poznejšimi spremembami in dopolnitvami // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5. avgust 1985, N 183.

Glej: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Objekti državljanskih pravic. M., 2006. Str. 8 - 9; Kolbasin D.A. Civilno pravo Republike Belorusije. Minsk, 2004. str. 114 - 115.

Glej: Kozyr O.M. Nepremičnine v novem civilnem zakoniku Rusije // Civilni zakonik Rusije. Težave. Teorija. Praksa/Odg. izd. A.L. Makovski. Moskva, 1998. str. 271 - 297.

V 3. odstavku čl. 7 zakona RSFSR "O lastnini v RSFSR" je bil pojem "nepremičnine" omenjen le v zvezi z institutom pridobitvene pravice. Njegovo besedilo ni bilo zelo jasno. 1. del četrtega odstavka 2. člena zakona je vseboval seznam predmetov lastninskih pravic, med katerimi so bila podjetja, premoženjski kompleksi, zgradbe, objekti in zemljišča. Zakon RSFSR "O lastnini v RSFSR" z dne 24. decembra 1990 N 443-1 (s spremembami 24. junija 1992) // Glasilo kongresa ljudskih poslancev in vrhovnega sveta RSFSR (v nadaljnjem besedilu - Glasilo RSFSR SND in Vrhovni sovjet RSFSR). 1990. N 30. Umetnost. 1244 (1992. N 34. Art. 1966).

Osnove civilnega prava ZSSR in republik, ki jih je sprejel Vrhovni sovjet ZSSR 31. maja 1991, so že vsebovali pravila o delitvi premoženja na nepremičnine in premičnine. 4. člen Osnov je poustvaril povsem klasično delitev premoženja na premično in nepremično. Hkrati niso predvideli nobenih posebnosti v pravnem režimu nepremičnin // Vedomosti SND in VR SSR. 1991. N 26. Art. 733.

Glej: informativno pismo Vrhovnega arbitražnega sodišča z dne 01.06.2000 N 53 "O državni registraciji najemnih pogodb za nestanovanjske prostore" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča. – 2001. - št. 1. Str. 12.

Glej: Dorozhinskaya E.A. Pravna ureditev promet z nepremičninami / Disertacija. za prošnjo za delo kandidat prav. Sci. Moskva, 2000. Str. 43; Falileev P.A. Pravne težave Hipoteke morskih plovil // Zastava in hipoteka v ruskem in tujem pravu (material mednarodne znanstvene konference). – M., 2003. Str. 27.

Glej: Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 1. junija 1999 N 8224/98 // Sarbash S.V. Arbitražna praksa v civilnih zadevah: zbirno kazalo k besedilu Civilni zakonik. M.: Statut, 2000. Str. 143.

Resolucija Zvezne protimonopolne službe severozahodnega okrožja z dne 20. novembra 2001 N A44-1242/01-C14-K. Pristop, opredeljen v tej resoluciji, je dal osnovo, da se je v literaturi oblikovala sodba, da »asfaltni pločnik sploh ni stvar, temveč lastnina zemljišča«. Glej: Ščerbakov N. Lastnina ali stvar? // EZh-pravnik. 2005. N 17. Str. 2.

Resolucija Zvezne protimonopolne službe severozahodnega okrožja z dne 23. marca 2003 N A56-20324/02; Resolucija Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 23. oktobra 2003 N KG-A40/7958-03; Resolucija Zvezne protimonopolne službe zahodnosibirskega okrožja z dne 5. julija 2004 N F04/3668-819/A46-2004.

Na to okoliščino je opozoril V.A. Belov. Glej: Belov V.A. Ali je vedno treba prijaviti promet z nepremičninami? // Legalizacija. 1999. N 7. S. 24 - 25.

Akademik A.V. Venediktov je pravni režim lastnine razumel kot posebna pravila o postopku oblikovanja in uporabe lastnine. Glej: Venediktov A.V. Državna socialistična lastnina. M., 2004. Str. 381.

Upoštevajte, da je koncept zemljišča iz čl. 6 zemljiškega zakonika Ruske federacije z dne 25. oktobra 2001 N 136-FZ, ožje: del zemeljske površine (vključno s plastjo tal), katerega meje so opisane in potrjene na predpisan način (vendar zakonodajalec določa, da v tem primeru obravnava zemljiško parcelo kot predmet zemljiških razmerij).

Na primer, v predrevolucionarni ruski zakonodaji je bil denarni kapital v nekaterih primerih enačen z nepremičninami ((Zakon z dne 16. aprila 1817 // Popolna zbirka zakonov, Zakon N 26791, poglavje II, § 17). Citirano po: Kasso Odlok L.A. op. 3.).

Dovolj je izpostaviti dva primera, v katerih sta bila rešena na videz preprosta vprašanja: v enem primeru, ali je nepremičnina stacionarni industrijski hladilnik (Odločba predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 12. oktobra 1999 N 2061/ 99 // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 2000. N 1); v drugem primeru, kakšen je status vratnih blokov, nameščenih v stanovanjski stavbi - status samostojnih predmetov lastništva ali status dela nepremičnine (Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije iz oktobra 26, 1999 N 3655/99 // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 2000. N 1). V obeh primerih so različna sodišča različno reševala te incidente.

Glej: Sukhanov E.A. Lastništvo in druge premoženjske pravice. Metode njihove zaščite (komentarji k novemu civilnemu zakoniku Ruske federacije). M.: Center poslovne informacije tednik "Gospodarstvo in življenje", 1996. Str. 45; Kozyr O.M. Nepremičnine v novem civilnem zakoniku Rusije. Str. 276; Krotov M.V. Vprašanja državne registracije pravic do morskih plovil // Pravna praksa: Informacijski bilten Pravnega centra Posebne pravne fakultete Državne univerze v Sankt Peterburgu. 1999. N 4 (19). Str. 103; Senčiščov V.I. Državna registracija pravic do nepremičnin in transakcij z njimi // Journal of Russian Law. 1999. N 12. Str. 118; Kuzmina I.D. Transakcije z zgradbami in objekti // Aktualni problemi pravne znanosti in prakse: Sat. znanstvena dela. Kemerovo, 1999. Str. 152.

Glej: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Individualno in generično v civilnem pravu. Irkutsk, 2005. Str. 40 - 41; Boltanova E.S. Koncept in pravni režim nepremičnin // Letopis ruskega prava. 1999. M.: Norma, 2000. Str. 264; Boltanova E.S. Posli z nepremičninami: Kupoprodaja, darovanje, dedovanje, obdavčitev. M., 2007. Str. 57; Stepanov S.A. Nepremičnine v civilnem pravu. M., 2006. Str. 29.

Suhanov E.A. Lastništvo in druge premoženjske pravice. P. 45. Enako stališče deli O.M. Kozyr, ki meni, da je nepremičnina taka lastnina, »na kateri se lahko vzpostavijo lastninske in druge pravice, za nastanek teh pravic pa je potrebna ustrezna državna registracija«. Glej: Kozyr O.M. Nepremičnine v novem civilnem zakoniku Rusije. M., 1998. Str. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. in drugi. Komentar prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije za podjetnike. M., 1996 (avtor komentarja - E.A. Sukhanov).

Boltanova E.S. Pojem in pravni režim nepremičnine. M., 2007. Str. 264; Boltanova E.S. Posli z nepremičninami. M., 2005. Str. 57.

Tudi G.F. Šeršenevič je zakonodajalcu očital, da »ne vzdržuje stroge terminologije in uporablja besedo lastnina namesto stvari, namesto lastnine pa govori o lastnini ali posesti«. Glej: Shershenevich G.F. Učbenik ruskega civilnega prava. M., 2002. Str. 95.

Smyshlyaev D.V. Posebnosti pravni status objekt nedokončane gradnje // Aktualni problemi civilnega prava / Ed. S.S. Aleksejeva. M.: Statut, 2000. Str. 77.

Komentar po členih / Pod splošno. izd. P.V. Krasheninnikova. Str. 51 (avtor komentarja - M.I. Braginsky). – M., 2006. Str.171.

Krotov M.V. Vprašanja državne registracije pravic do morskih plovil // Pravna praksa: Informacijski bilten Pravnega centra Posebne pravne fakultete Državne univerze v Sankt Peterburgu. 2006. N 4 (19). Str. 104. O.M. Kozyr še piše, da "bi bilo napačno trditi, da posledice priznanja, na primer, ladij kot nepremičnine samodejno vodijo do razširitve ustreznega režima nanje v celoti." Glej: Kozyr O.M. Pojem nepremičnine v civilnem pravu. Promet z nepremičninami // Pravo. 1999. N 4. Str. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Komentar zemljiškega zakonika Ruske federacije / Ed. A.K. Goličenkova. M.: BEK, 2005. Str. 21 (avtor komentarja - A.K. Goličenkov).

Ekonomika in finance nepremičnin / Ed. Yu.V. Paškus. M., 2004. Str. 9 (avtor poglavja - Yu.V. Pashkus).

Zavyalov A.A. Nekatera vprašanja registracije pravic na nepremičninah // Pravna ureditev trga nepremičnin. 2005. N 4 (5). strani 56 - 57.

Tako avtor poudarja, da so "primeri, ko je podjetje kot premoženjski kompleks predmet državne registracije, precej redki, zlasti za podjetja, ki so del enotnega sistema oskrbe s plinom, katerega lastninska sestava je precej stabilna ... Industrijsko-tehnološki kompleksi, kot jih lahko predstavljajo nepremičnine, so kompleksna stvar ali posamezen objekt, katerega tehnološki elementi so lahko posamezno premičnine, vendar pa premični in nepremični elementi, ki tvorijo določen agregat, tvorijo nepremičninski objekt ... sestava proizvodnega in tehnološkega kompleksa je določena s projektno dokumentacijo ... Podlaga za tak pravni položaj je priznanje naslovnih dokumentov aktov o zagonu plinskega objekta, potrjenega na predpisan način, v skladu s katerim niz stavb (konstrukcije) in oprema, nameščena v njih, se začne uporabljati, kar omogoča, da navedeni objekt deluje za predvideni namen" (Zavyalov A.A. Odlok. Op. Str. 57).

Resolucija Zveznega arbitražnega sodišča Severozahodnega okrožja z dne 3. marca 2003 N A26-2277/02-02-04/88.

Glej na primer: Civilni zakonik Ruske federacije. Prvi del. Znanstveni in praktični komentar. M., 1996. Str. 229.

Lebedev K. Pojem, sestava in pravni režim plačilnih obveznosti // Gospodarstvo in pravo. 2007. N 11. Str. 31

Nevključitev vseh elementov premoženjskega kompleksa v predmet določenega civilnopravnega posla neizogibno vodi v njegovo pravno "uničenje" izgube ene (tudi manjše) povezave premoženjskega kompleksa, ki spremeni predmet pogodbe in s tem vodi do razslojevanja posameznega sporazuma v več transakcij, združenih v en dokument, in v skrajnih primerih - do neveljavnosti pogodbe.

Zdi se, da je omejitev obsega uporabe koncepta premoženjskega kompleksa izključno na podjetja določena pomanjkljivost zakonodajalca,« pravi V.A. Lapach (V.A. Lapach. Sistem predmetov civilnih pravic: teorija in sodna praksa. M., 2004. Str. 365).

Zgornje lahko ponazorimo na primeru tovarn ležajev. V ZSSR je bilo število tovarn ležajev na stotine. Poleg tega je taka podjetja odlikovala jasna specializacija - proizvajala so ležaje določene vrste. Montažni obrati so bili opremljeni z ležaji od desetine dobaviteljev, ki so se včasih nahajali na zelo oddaljenih geografskih "točkah" države. Po opustitvi planskega gospodarstva in razpadu ZSSR se je večina teh podjetij morala delno ali v celoti preprofilirati. Glej npr.: Upravljanje državnega premoženja: učbenik / ur. doktor ekonomije znanosti V.I. Koshkina, dr. ekon. znanosti V.M. Shupyro. M.: INFRA-M, 2007. Str. 60.

Dozorcev V.A. Osnove lastninske pravice v civilnem zakoniku // Pravni svet. 1997. N 9. Str. 33.

Če so veliki bloki nepremičnin stanovanjski sektor, hiše in kulturni centri, zdravstvene in otroške ustanove (klinike, predšolske ustanove, primestne zdravstveni tabori itd.) - na koncu so v večini primerov prejeli pravno neodvisnost ali so bili preneseni (žal, ne vedno) v občinsko last, nato pa v neko drugo ločeno lastnino v bilanci stanja podjetij - pravnih oseb (vendar niso povezane z glavnimi proizvodne dejavnosti), ki je v svoji sestavi sledila drugemu lastniku, na primer lastnina tako imenovanih "Leninovih" sob, vizualni propagandni predmeti in sredstva za njihovo proizvodnjo itd.

Resolucija predsedstva vrh Arbitražno sodišče RF z dne 30. januarja 2002 N 6245/01 // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. 2002. N 5.

Odtujitve proizvodnega obrata, ki je prenehal z dejavnostjo in je brez kadrov, ni mogoče pripisati odtujitvi dela podjetja. Transakcija s takšno delitvijo bo omejena na prenos pravic samo na določenem premoženju - premičninah in nepremičninah.

Romanov O.E. Teoretično in praktični vidiki Sestava podjetja kot premoženjskega kompleksa // Aktualni problemi civilnega prava. M., 2003. Izdaja. 6. Str. 205.

Glej: Fleishits E.A. Gospodarsko in industrijsko podjetje v pravu zahodne Evrope in RSFSR. M., 2004. Str. 19.

Glej: Tabashnikov V.N. Podjetje kot objekt civilnih pravic // Zakonodaja. 1998. N 9. Str. 85

Gribanov A. Podjetje: problemi doktrine in zakonodaje // Gospodarstvo in pravo. 2000. N 5. Str. 41.

Romanov O.E. Teoretični in praktični vidiki sestave podjetja kot premoženjskega kompleksa // Aktualni problemi civilnega prava. M., 2003. Izdaja. 6. Str. 214.

Glej: O davku na premoženje podjetij: Zakon Ruske federacije z dne 13. decembra 1991 N 2030-1. Umetnost. 5 // Glasilo kongresa ljudskih poslancev RSFSR. 1992. N 12. Umetnost. 599.

Glej: Romanov O.E. Teoretični in praktični vidiki sestave podjetja kot premoženjskega kompleksa // Aktualni problemi civilnega prava. M., 2003. Izdaja. 6. Str. 230.

Glej: Eliseev I.V. Pogodba o prodaji podjetja // Civilno pravo: Učbenik. Del II / Ed. A.P. Sergeeva, Yu.K. Tolstoj. Str. 103.

Stepanov S.A. Stepanov S.A. Nepremičninski kompleksi v ruskem civilnem pravu. M., 2002. Str. 25.

Glej: Sukhanov E.A. Pogodba o skrbniškem upravljanju premoženja // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. 2000. N 1. Str. 81.

L.I. Korchevskaya pri obravnavi vprašanja delitve kmečkega (kmetijskega) podjetja med dedovanjem opozarja na njegovo pripadnost podjetju. Vendar pa je v smislu, v katerem se uporablja izraz "podjetje", splošna kategorija namenjena opredelitvi gospodarskih subjektov, pa tudi pravnih oseb različnih organizacijskih in pravnih oblik (glej Korchevskaya L.I. Predmeti dednega dedovanja v pogojih gospodarskih preobrazb : Povzetek disertacije ... kandidat pravnih znanosti, 2007. Str. 22).

Po čl. 257 Civilnega zakonika Ruske federacije in čl. 6 Zvezni zakon z dne 11. junija 2003 N 74-FZ "O kmečkem (kmetijskem) kmetovanju" (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249), vključeno v lastnino kmetija lahko obsega zemljišče, nasade, gospodarska in druga poslopja, melioracijske in druge objekte, proizvodno in delovno živino, perutnino, kmetijske in druge stroje in opremo, vozila, oprema in drugo premoženje, potrebno za delovanje kmetije.

V skladu s čl. 259 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko člani kmečke (kmetijske) kmetije ustanovijo poslovno partnerstvo ali proizvodno zadrugo na podlagi lastnine kmetije.

Glej: Ustyukova V.V. Nastanek pravni status kmečko (kmečko) gospodarstvo // Reformiranje kmetijskih podjetij: pravni problemi. M.: Inštitut za državo in pravo Ruske akademije znanosti, 2006. str. 78 - 79; Korčevska L.I. Dedovanje v kmečkem (kmečkem) gospodarstvu // Jurisprudence. 2003. N 1. Str. 41.

Glej: Sukhanov E.A. Preprosto partnerstvo // Komentar drugega dela Civilnega zakonika Ruske federacije. M.: Fundacija "Pravna kultura"; Gardarika, 1996. Str. 334.

Glej npr.: Civilno pravo: Učbenik. V 2 zv. T. 1 / Rep. izd. E.A. Suhanov. 2. izdaja, popravljena. in dodatno M.: BEK, 2007. Str. 309.

Civilni zakonik Ruske federacije. Del 1. Znanstveni in praktični komentar / Rep. izd. TISTE. Abova, A.Yu. Kabalkin, V.P. Mozolin. M.: BEK, 2006. Str. 230.

Kireev V.V. Uporaba pravil pogodbenega prava pri sklepanju transakcij s podjetji // Problemi uporabe pravil prava: Zaščita zasebnih in javnih interesov / Ed. V IN. Popova. Čeljabinsk, 2003. Str. 60.

Podjetje kot premoženjski kompleks

V skladu s členom 132 Civilnega zakonika Ruske federacije se podjetje razume kot premoženjski kompleks, ki je splošno priznan kot NI.

IN v tej vlogi podjetje deluje kot subjekt civilnih pravic. Podjetje kot predmet civilnih pravic ima naslednje značilnosti: je enoten premoženjski kompleks, ki vključuje vse vrste premoženja, namenjenega opravljanju dejavnosti - zemljišča, zgradbe, objekte, opremo, inventar, surovine, izdelke, terjatvene pravice. , dolgovi, kot tudi pravice do lastninskih pravic Ime,. blagovne znamke in storitvene znamke ter druge izključne pravice; To je le tak premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti. Lahko je državna ali občinska last ali pripada gospodarski organizaciji, ustanovljeni v obliki gospodarske družbe ali partnerstva, proizvodna zadruga, ali biti lastnina neprofitna organizacija opravlja dejavnost v skladu z zakonom in statutom. Kot podjetje lahko deluje tudi nepremičninski kompleks v lasti samostojnega podjetnika posameznika ali članov kmečkega (kmetijskega) podjetja; sklenitev transakcij s podjetjem ne pomeni prenehanja proizvodnih ali drugih poslovnih dejavnosti, ki jih je izvajal prejšnji lastnik, to je, da je predmet nepremičninski kompleks "v gibanju"; pri opravljanju transakcij s podjetjem kot premoženjskim kompleksom pravne osebe entiteta ne preneha delovati kot subjekt civilnega prava. Če je pravna oseba likvidirana kot subjekt civilnega prava, podjetje ni več enoten premoženjski kompleks, temveč le ločene vrste premoženja. Poleg tega ne vključuje dolgov pravne osebe.

Treba je opozoriti, da besedilo civilnega zakonika Ruske federacije vključuje norme, ki odražajo posebnosti prodaje podjetij (členi 559–566). Hkrati je navedeno, da se pravila o prodaji NI uporabljajo za prodajo podjetij, kolikor ni drugače določeno s pravili o pogodbi o prodaji podjetja (2. točka 549. člena). To je posledica dejstva, da prodaja podjetja kot celote vključuje prenos na kupca ne le zgradb in opreme, temveč tudi pravice in obveznosti prodajalca, vezane na materialno osnovo proizvodnje. Zapletena razmerja, ki nastanejo pri takšni prodaji, zahtevajo posebno ureditev.

V pogodbi o prodaji podjetja mora biti natančno navedena sestava in stroški podjetja, ki se prodaja, ki se določijo na podlagi popolnega popisa podjetja.

Civilni zakonik Ruske federacije vsebuje pravila, ki vam omogočajo, da potrdite sestavo podjetja, ki se prodaja (odstavek 2 člena 561). Še pred podpisom pogodbe o prodaji podjetja morata stranki pripraviti in pregledati dokumente, kot je akt o popisu; bilanca stanja; sklep neodvisnega revizorja o sestavi in ​​vrednosti podjetja; seznam vseh dolgov (obveznosti), vključenih v podjetje, z navedbo upnikov, vrste, velikosti in časa njihovih terjatev.

Ti dokumenti služijo kot obvezna priloga k pogodbi o prodaji podjetja, ki je sklenjena l pisanje s sestavo ene listine, ki jo podpišejo stranke. Odsotnost katerega koli od teh dokumentov se šteje za neupoštevanje oblike pogodbe o prodaji podjetja, kar ima za posledico njeno neveljavnost (odstavek 2 člena 560 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pogodba o prodaji podjetja se šteje za sklenjeno od trenutka državne registracije.

Poleg pogodbe o prodaji podjetja je prenos lastništva na kupca predmet državne registracije. Registracija se izvede, ko prodajalec izpolni svoje obveznosti iz pogodbe o prodaji podjetja.

Izpolnitev obveznosti iz pogodbe o prodaji podjetja od prodajalca zahteva določena dejanja, ki niso značilna za druge pogodbene obveznosti. Zlasti, če pogodba ne določa drugače, mora prodajalec na svoje stroške pripraviti podjetje za prenos na kupca, sestaviti in predložiti akt o prenosu v podpis kupcu. Prenosna listina mora nujno vsebovati podatke o obvestilu upnikov o prodaji podjetja, podatke o sestavi podjetja, o ugotovljenih pomanjkljivostih prenesenega premoženja in seznam premoženja, ki ga je prodajalec izgubil.

Dan, ko prodajalec in kupec podpišeta pogodbo o prenosu, se šteje za trenutek, ko je podjetje preneseno na kupca in se nanj prenese nevarnost naključne smrti ali naključne škode na premoženju podjetja.

Hkrati trenutek prenosa podjetja na kupca ne sovpada s trenutkom prenosa lastništva tega podjetja, ki je določen z datumom državne registracije lastništva. Vendar, ne da bi bil lastnik prenesenega podjetja (pred registracijo), kupec prejme pravico do razpolaganja z lastnino podjetja v obsegu, ki je potreben za namene, za katere je bilo podjetje pridobljeno. V skladu s tem je prodajalec, ki obdrži lastništvo prenesenega podjetja do trenutka državne registracije, prikrajšan za to pravico (564. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).

Treba je opozoriti, da kljub dejstvu, da lahko podjetje vključuje veliko predmetov NI, prenesenih na kupca, je potrebno samo eno dejanje državne registracije kupčevega lastništva podjetja kot celote.

Posebna pravila določa Zakonik o urbanizmu Ruske federacije v zvezi z nekaterimi drugimi vrstami pogodb, katerih predmet je podjetje kot premoženjski kompleks: najem (členi 656-664); skrbniško upravljanje (1. in 3. odstavek 1013. člena). Posebne določbe, ki urejajo transakcije s podjetjem, vsebujejo tudi zvezni zakoni "O plačilni nesposobnosti (stečaj)" (85. člen); "O privatizaciji državnega premoženja in osnovah privatizacije občinskega premoženja v Ruski federaciji" (26. člen); »O hipoteki (zastavo za NI)« (69.–73. člen).

Tako se po najemni pogodbi za podjetje kot celoto kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za poslovne dejavnosti, najemodajalec zavezuje:

Zagotoviti najemniku začasno posest in uporabo zemljišč, zgradb, objektov, opreme in drugih osnovnih sredstev, vključenih v podjetje, za plačilo,

Prenesite na način, pod pogoji in v mejah, določenih s pogodbo, zaloge surovin, goriva, materiala in dr. obratna sredstva:

pravice do uporabe zemlje, vode in drugih naravnih virov, zgradb, objektov in opreme, druge lastninske pravice najemodajalca, povezanega s podjetjem;

pravice do oznak, ki individualizirajo dejavnosti podjetja; druge izključne pravice;

Dodelite mu pravice terjatve in nanj prenesite dolgove, povezane s podjetjem (odstavek 1 člena 656 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Najemna pogodba, tako kot pogodba o prodaji podjetja, mora biti sklenjena v pisni obliki s sestavo enega dokumenta, ki ga podpišeta stranki. Pogodba, sklenjena v nasprotju s temi zahtevami, je neveljavna in ni predmet registracije. Najemna pogodba za podjetje začne veljati od trenutka njegove državne registracije (člen 656 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Po pogodbi o skrbniškem upravljanju podjetja kot premoženjskega kompleksa ustanovitelj (lastnik podjetja) prenese podjetje v skrbniško upravljanje skrbniku, slednji pa se zaveže, da bo upravljal podjetje v interesu ustanovitelja ali osebe, ki jo določi njega (upravičenca). Hkrati lastninska pravica podjetja ostane pri ustanovitelju (1. odstavek 1012. člena, 1. odstavek 1013. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pri odločanju o državni registraciji pogodbe o skrbniškem upravljanju podjetja je treba upoštevati omejitve, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije v zvezi s predmeti skrbniškega upravljanja in predmetno sestavo pogodbe. Premoženjski kompleksi, dodeljeni državnim ali občinskim podjetjem s pravico gospodarskega upravljanja ali operativnega upravljanja (državna podjetja), ne morejo biti predmet skrbniškega upravljanja (člen 1013 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Ustanovitelj skrbniškega upravljanja mora biti lastnik podjetja, z izjemo ustanovitve skrbniškega upravljanja na podlagi zakona (člen 1014 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Samo samostojni podjetnik posameznik ali komercialna organizacija, ki ni enotno podjetje. Ta zahteva ne velja za primere, ko se skrbniško upravljanje izvaja na podlagi razlogov, ki jih določa zakon. Obstaja tudi prepoved prenosa premoženja v skrbniško upravljanje s strani državnih organov in lokalnih oblasti (člen 1015 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pogodba o skrbniškem upravljanju podjetja, tako kot vsaka civilna pogodba, se šteje za sklenjeno od trenutka, ko stranke dosežejo dogovor o vseh bistvenih pogojih (člen 432 Civilnega zakonika Ruske federacije). Neposredno v Civilnem zakoniku Ruske federacije so navedeni naslednji bistveni pogoji pogodbe o skrbniškem upravljanju:

Sestava premoženja, prenesenega v skrbniško upravljanje;

Ime pravne osebe ali ime državljana, ki je ustanovitelj in (ali) upravičenec;

Višina in oblika plačila upravljavcu, če je plačilo plačila predvideno s pogodbo;

Trajanje pogodbe (odstavek 1 člena 1016 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Za obliko pogodbe o skrbniškem upravljanju podjetja veljajo pravila, določena za pogodbo o prodaji podjetja.

Zvezni zakon o državni registraciji pravic je v členu 22 določil poseben postopek za registracijo pravic do podjetja kot premoženjskega kompleksa, ob upoštevanju posebnosti registracije posameznih raziskovalnih predmetov, vključenih v podjetje. Ker prenos pravic na podjetje posledično pomeni spremembo predmeta v razmerju do pravic do vseh predmetov znanstvenega raziskovanja, ki so del premoženjskega kompleksa, je zakonodajalec določil, da je ustrezna transakcija in prenos pravic, predmet od katerih je samo podjetje, so predmet državne registracije in ne številne transakcije, povezane s posameznimi raziskovalnimi predmeti, ki so del tega podjetja. Zato kraj registracije ni lokacija teh posameznih predmetov znanstvenega raziskovanja, temveč kraj registracije podjetja kot pravne osebe.

Tako je pravica do podjetja (prenos pravice) predmet državne registracije na lokaciji pravne osebe imetnika pravice. V zvezi s posameznimi predmeti znanstvenih raziskav, ki so del tega podjetja, se ne izvaja državna registracija, temveč vpis v Enotni državni register o novem lastniku (imetniku) podjetja in posledično subjekt pravice do ustreznih predmetov znanstvenega raziskovanja. Osnova za takšne vnose v zvezi z vsakim od predmetov znanstvenih raziskav, ki so del podjetja na njihovi lokaciji, je državna registracija podjetja kot celote kot premoženjskega kompleksa.

Uvedba novega predmeta stvarnih pravic v civilnem zakoniku - enotnega kompleksa nepremičnin - je namenjena poenostavitvi postopka registracije in povečanju učinkovitosti prometa kompleksnih infrastrukturnih objektov. Praktična uporabnost te pravne strukture bo v veliki meri odvisna od kasnejše uskladitve ustreznih določb zakonodaje.

V okviru potekajoče reforme civilne zakonodaje so 1. oktobra 2013 začele veljati spremembe zakona št. 142 FZ 1. Spremembe se med drugim nanašajo na pojem in sestavo predmetov državljanskih pravic. Predstavljen nova vrsta nepremičnine - enoten nepremičninski kompleks (v nadaljnjem besedilu - ENK) 2, v koncept nedeljive stvari pa so bila vnesena številna ustrezna pojasnila.

Pravna struktura ENK
ENK se razume kot niz zgradb, objektov in drugih stvari, združenih z enim samim namenom, neločljivo povezanih fizično ali tehnološko, vključno z linearnimi objekti ( železnice, električni vodi, cevovodi) ali se nahajajo na enem zemljišču, če je v enotnem državnem registru pravic do nepremičnin vpisana lastninska pravica vseh teh predmetov kot ene nepremičnine 3. Hkrati je ENK priznan kot nepremična stvar, ki sodeluje v prometu kot en sam predmet, in se zanj uporabljajo pravila o nedeljivih stvareh.
Uvedba koncepta, kot je "ENK", v civilno zakonodajo je verjetno namenjena utrjevanju pravnega statusa in s tem poenostavitvi postopka registracije ter povečanju učinkovitosti uporabe kompleksnih infrastrukturnih objektov (vključno z linearnimi) v civilnem obtok.
Do sedaj pri določanju statusa takšnih objektov ni bilo težav le v zvezi s kabelsko-komunikacijskimi objekti, ki so na podlagi neposredne navedbe zakona uvrščeni med nepremičnine. Tako prvi odstavek 8. člena Zveznega zakona z dne 7. julija 2003 št. 126 FZ "O komunikacijah" določa, da komunikacijske strukture, ki so trdno povezane s tlemi in katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode za njihov namen, vključno z linijsko-kabelske komunikacijske strukture, se nanašajo na nepremičnine.
V drugih primerih pa se je status omenjenih objektov zaradi neobstoja posebne zakonodaje pogosto ugotavljal, tudi sodno, na podlagi analize tehničnih in drugih lastnosti konkretnih objektov ob upoštevanju predpisov, ki urejajo postopek za njihovo delovanje. Vendar zaradi pomanjkanja posebne ureditve v sodna praksa Pojavili so se različni pristopi k določanju pravnega statusa tovrstnih objektov.
Ob upoštevanju zgoraj navedenega lahko pravna struktura ENK verjetno zanima lastnike kompleksnih industrijskih in (ali) kompleksnih infrastrukturnih objektov v primerih, ko se domneva, da sta registracija in promet teh sredstev en sam predmet. Vendar bo učinkovitost, izvedljivost in praktična ustreznost takšne zasnove v veliki meri odvisna od razvoja in uskladitve ustreznih določb zakonodaje glede urejanja zemljiško-urbanističnih razmerij ter vprašanj katastrskega vpisa in vpisa pravic do nepremičnina.
Tako koncept priznavanja podjetja kot celote kot premoženjskega kompleksa kot nepremičnine, ki ga že predvideva civilna zakonodaja, ni našel široke uporabe, tudi zaradi praktičnih težav pri registraciji podjetij kot enotnih subjektov.

Enterprise in ENK
Treba je opozoriti, da se je sprva razpravljalo o možnosti izključitve pojma "podjetje" iz civilnega zakonika in pusti le "enoten nepremičninski kompleks" (koncept "enoten nepremičninski kompleks" je bil predlagan kot eno od prvotnih imen) , vendar je v končni različici zakona št. 142 FZ ohranjen pojem "podjetje".
Obe zgoraj navedeni pravni strukturi predvidevata, da lahko vključujeta tako nepremične kot premične stvari, ki so na splošno priznane kot nepremičnine na podlagi neposredne navedbe zakona. Vendar pa imajo ti modeli tudi pomembne razlike, ki vključujejo zlasti naslednje:

• ENK se po zakonu uvršča med nedeljive stvari, podjetje pa lahko sodeluje v komercialnem prometu tako kot posamezen predmet kot po delih;
• za razliko od podjetja ENK obsega samo stvari in ne vključuje premoženjskih pravic in obveznosti ter tudi izključnih pravic;
• obvezna lastnost podjetja je njegova uporaba za opravljanje dejavnosti, medtem ko v zvezi z ENK zakon ne določa takšne zahteve;
• v zvezi s podjetjem zakon neposredno določa postopek zaveze posamezne vrste poslov, pravni status ENK pa urejajo le splošne določbe.

Kljub obstoju zgornjih razlik med ENK in podjetjem se trenutno zdi težko natančno oceniti, kako se bosta ta koncepta medsebojno povezovala pri vprašanjih katastrskega vpisa, vpisa pravic, obdavčitve in računovodstvo.

Možnosti uporabe zasnove ENK v civilnem prometu
Kot je navedeno zgoraj, zakon št. 142 Zvezni zakon določa le splošne določbe glede pravnega statusa ENK, medtem ko lahko pomanjkanje dosledne pravne ureditve postopka in pravil za uporabo ENK v civilnem prometu povzroči zmanjšanje praktične privlačnosti te zasnove za poslovne subjekte. Oglejmo si nekaj vidikov, za katere menimo, da potrebujejo pozornost a obeti za prihodnost uporaba pravne strukture ENK v civilnem obtoku.

1. Katastrski vpis in vpis pravic na ENK
Trenutno zakonodaja ne določa posebnih in doslednih pravil niti glede postopka registracije ENK s katastrsko registracijo niti glede državne registracije pravic do takih nepremičnin.

2. Izvajanje izključne pravice lastnika ENK do privatizacije ali zakupa zemljišča pod ENK
Zemljiški zakonik določa izključno pravico lastnikov zgradb, objektov in objektov do privatizacije zemljiških parcel ali pridobitve pravice do zakupa zemljiških parcel, na katerih se nahajajo takšne zgradbe, objekti in objekti. ENK v omenjenem členu ni neposredno imenovana, vendar se zdi, da bi lastniku ENK morala pripadati tudi zgoraj navedena izključna pravica v zvezi z zemljiščem pod ENK.
Poleg tega je treba upoštevati, da se nepremičninski predmeti kot del enotnega davčnega zakonika lahko začnejo uporabljati ob različnih časih. Hkrati se lahko v skladu s pravnim stališčem predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 4 zemljišča, ki jih zasedajo nepremičnine, podelijo v lastništvo na podlagi zemljiškega zakonika, natančno in samo za namen delovanja obstoječih zgradb, objektov in objektov. Uporaba določenega postopka za nakup zemljišč v nedokončanih projektih je možna le v primerih, ki so neposredno določeni z zakonom. Torej, če se to stališče sodišča uporabi za ENK, bo mogoče uveljavljati izključno pravico do nakupa zemljišča pod ENK šele po zaključku gradnje vseh nepremičninskih objektov v tem kompleksu.

3. Vprašanja delitve in izvršbe na ENK
Kot je navedeno zgoraj, za ENC veljajo pravila o nedeljivih stvareh. Koncept nedeljive stvari 5 je bil spremenjen z zakonom št. 142 zveznega zakona, verjetno tudi zaradi upoštevanja značilnosti ENK kot nove vrste nepremičnin. Prej so bile stvari razvrščene kot nedeljive, katerih delitev v naravi ni mogoča brez spremembe njihovega namena. Posebnosti dodelitve deleža lastninske pravice nedeljive stvari so bile določene z ustreznimi normami civilnega zakonika v zvezi z delitvijo premoženja v skupni lastnini 6 .
Od 1. oktobra 2013 se pod nedeljivo razume stvar, katere delitev v naravi ni mogoča brez uničenja, poškodovanja stvari ali spremembe njene namembnosti in ki v prometu nastopa kot enoten predmet stvarne pravice 7 . Hkrati je pojasnjeno, da je lahko nedeljiva tudi stvar, ki ima sestavne dele.
Poleg tega je zvezni zakon št. 142 dodal, da je zamenjava nekaterih sestavnih delov nedeljive stvari z drugimi komponente nima za posledico nastanka druge stvari, če so ohranjene bistvene lastnosti stvari 8. Izvršba se lahko opravi samo na nedeljivo stvar kot celoto, razen če zakon ali sodni akt določa možnost ločitve njenega sestavnega dela od stvari, tudi zaradi njene ločene prodaje 9 . Razmerja glede lastninskih deležev na nedeljivi stvari urejajo pravila civilnega zakonika. Tako mora gospodarski subjekt pri uporabi zasnove ENK upoštevati zgoraj navedene značilnosti glede postopka in pravil za odtujitev ENK in postopka izvršbe nanj ter pravil in postopka razpolaganja z ENK. ENK, ko je v skupni lasti.

4. Organizacijski davek na premoženje in računovodske značilnosti v zvezi z enotnim davčnim zakonikom
Posebno pozornost si zaslužijo vprašanja obdavčitve in računovodstva transakcij v zvezi z ENK. Praviloma so predmeti obdavčitve za Ruske organizacije premičnine in nepremičnine se pripoznajo in evidentirajo v bilanci stanja kot osnovna sredstva (v nadaljnjem besedilu: osnovna sredstva) na način, kot je določen za računovodstvo 10. Hkrati se premičnine, evidentirane kot osnovna sredstva od 1. 1. 2013 11, ne priznavajo kot predmet obdavčitve z davkom na premoženje pravnih oseb.
ENK kot nova vrsta nepremičnine zagotovo sodi v kategorijo premoženja za namene davka na premoženje. Hkrati pa, kljub dejstvu, da ENK lahko vključuje tako nepremičnine kot premičnine, je ENK po sili zakona nepremičnina, ki sodeluje v prometu kot en sam predmet. Posledično lahko v odsotnosti posebnih davčnih pravil vključitev premičnin v enotni davčni zakonik dejansko povzroči povečanje davčne obremenitve, kar pomeni, da bo za davčne namene organizaciji bolj donosno, da ne registrira sklop premičnin in nepremičnin kot enotni davčni zakonik (to je ena sama nepremičnina), ampak upoštevati predmete premičnin (ki so bili registrirani kot OS od 01.01.2013) kot samostojne predmete, saj v tem V tem primeru se stroški takih predmetov ne bodo upoštevali pri izračunu davka na nepremičnine organizacij.
Zakon št. 142 FZ dejansko določa možnost, in ne obveznost lastnika, da kot ENK registrira niz premičnin in nepremičnin, ki mu pripadajo in izpolnjujejo merila, ki jih določa civilni zakonik. Hkrati je trenutno zaradi novosti pravne strukture enotnega davčnega zakonika težko natančno domnevati, kakšen pristop glede postopka izračuna davka na nepremičnine je mogoče uporabiti davčni organi v primeru, da se organizacija odloči za registracijo niza posameznih predmetov kot enotnega davčnega zakonika, vendar zaradi optimizacije obdavčitve številne premičnine ne bodo vključene v tak enotni davčni zakonik.

• Tako v skladu s pojasnili Ministrstva za finance Rusije organizacija ne sme vključiti določenih postavk premičnin v stavbo ali drugo nepremičnino, če te postavke izpolnjujejo naslednja merila 12:
• se vodijo kot ločene inventarne postavke premičnin (OC);
• se lahko uporablja zunaj nepremičnine;
• demontaža takšnih predmetov ne povzroči nesorazmerne škode namenu nepremičnine;
• funkcionalna namembnost teh objektov ni sestavni del delovanja same nepremičnine.

Ob upoštevanju zgoraj navedenega ni mogoče izključiti, da bo morala organizacija pri uporabi zasnove ETC in nevključevanju določenega števila premičnin v ETC dokazati skladnost takšnih premičnin z zgornjimi merili, in torej veljavnost samostojnega obračunavanja takih predmetov za davčne namene.
Z računovodskega vidika, vključno z vprašanji odpisa nabavne vrednosti osnovnih sredstev, je tudi težko napovedati, ali bo gospodarski subjekt v vsakem primeru dolžan evidentirati enotno sredstvo kot eno popisno postavko ali bo imel pravico do ločeno obračunava predmete v okviru enotnega sredstva, če se dobe koristnosti teh predmetov bistveno razlikujejo. Prav tako je v tej fazi težko oceniti, ali in v kolikšni meri se bodo za ENK uporabljala pravila, ki se uporabljajo za računovodske namene v zvezi s premoženjskimi sklopi in kompleksnimi stvarmi.
Tako bo praktična ustreznost in učinkovitost uporabe zasnove ENK v civilnem prometu v veliki meri določena z razjasnitvijo in izboljšavo ustreznih določb zemljiške in urbanistične zakonodaje, zakonodaje o katastrskem vpisu in vpisu pravic na nepremičninah, kot tudi davčna in računovodska vprašanja, da bi ustvarili razumljive in dosledne mehanizme za uporabo ENK v civilnem obtoku, ki ne povzročajo dodatnih praktičnih težav za poslovne subjekte pri uporabi te zasnove.

Izraz "podjetje" ki se uporablja v civilnem pravu v zvezi s subjekti in objekti prava. Podjetje je pravna oseba, tj. subjekt civilnega prava, udeleženec podjetniške dejavnosti. Hkrati pa termin "podjetje" velja samo za državne in občinske enotna podjetja , ki so kot komercialne organizacije predmet državne registracije in delujejo kot subjekt prava v različnih pogodbah in drugih pravnih razmerjih.

Hkrati se isti izraz uporablja za označevanje določene vrste predmetov prava. V tem smislu je podjetje določen premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti, ki vključuje celoten sklop premoženja, namenjenega dejavnostim podjetja, in sicer: zemljišča, zgradbe, objekte, opremo, zaloge, surovine, izdelke. , terjatvene pravice, dolgovi in ​​tudi pravice do označevanja, ki individualizirajo podjetje, njegove izdelke, dela in storitve, blagovne znamke, storitvene znamke in druge izključne pravice, tj. V okviru podjetja kot posebnega nepremičninskega objekta so lahko tudi posamezni predmeti nepremičnin - zgradbe, objekti, zemljišča itd., Neopredmetena sredstva (pravice do uporabe zemljišč, naravnih virov, avtorske in druge pravice itd.) in prenosljiva sredstva (denar, surovine, material itd.).

Podjetje lahko kot predmet prava - nepremičnine pripada kateremu koli subjektu - udeležencu podjetniške dejavnosti. Možno je, da ima en subjekt več podjetij - premoženjskih kompleksov, zlasti tistih, ki so namenjeni proizvodnji različni tipi izdelkov ali za druge vrste poslovnih dejavnosti.

Koncept podjetja kot nepremičnine, ki se uporablja za poslovne dejavnosti, ima svoje značilnosti. Ni ga mogoče zmanjšati na nabor opreme za proizvodnjo določenih izdelkov, saj preoblikovanje takšnega nabora opreme v podjetje zahteva dodatne ukrepe za organizacijo proizvodnega procesa na njegovi podlagi. Podjetje kot nepremičnina je enoten premoženjski kompleks, ki vključuje ne le vse vrste premoženja, namenjenega njegovi dejavnosti, temveč tudi nepremoženjske pravice, ki individualizirajo podjetje. To omogoča takojšnjo uporabo podjetja za določene proizvodne dejavnosti.

Ker so bila pred sprejetjem novega civilnega zakonika skoraj vsa podjetja v državni lasti (zadruge), niso bila v obtoku, so bila ta podjetja praviloma na upravni način prenesena v pristojnost drugih organizacij. . Zato je ta koncept podjetja za našo družbo nov in v domači praksi še ni dovolj uveljavljen. Posledično so dovoljene netočne formulacije.

Na primer, odlok predsednika Ruske federacije "O prodaji državna podjetja- dolžniki« z dne 2. junija 1994 se nanaša na prodajo premoženja insolventnih državnih podjetij. Uporaba definicije "prodaja dolžniških podjetij" za ta razmerja je napačna, ker premoženjski kompleks kot predmet prava ne more biti dolžnik, državnega podjetja kot subjekta prava pa ni mogoče prodati. Podobna netočnost izraza je dovoljena v sklepih vlade Ruske federacije o prodaji premoženja določenih insolventnih podjetij.

Podjetje kot enoten premoženjski kompleks nastane na podlagi novonastalih komercialne organizacije z uporabo prispevkov svojih ustanoviteljev in udeležencev ter prihodkov iz nadaljnjih proizvodnih dejavnosti.

Pravno ureditev podjetij, nastalih s privatizacijo, določa posebna zakonodaja, ki ima prednost pred splošni standardi Civilni zakonik o pridobitvi lastninske pravice. Pri privatizaciji državnih in občinskih podjetij se premoženjski kompleks praviloma ohrani, spremenita se le lastnik in pravnoorganizacijska oblika.

Ta razmerja ureja zakon Ruske federacije "O privatizaciji državnih in občinskih podjetij v RSFSR" z dne 3. julija 1991, ki je bil večkrat spremenjen. pomembne spremembe, pa tudi številne uredbe predsednika Ruske federacije in temeljne določbe Državni program privatizacija državnih in občinskih podjetij v Ruski federaciji po 1. juliju 1994, odobrena z odlokom predsednika Ruske federacije z dne 22. julija 1994, ki mora veljati do odobritve novega državnega programa privatizacije. Splošni postopek in načini privatizacije podjetij so podrobno opredeljeni v dodatkih k Odloku predsednika Ruske federacije z dne 29. januarja 1992. Določa postopek za predložitev, obdelavo in sprejem v obravnavo vloge za privatizacijo, pravila za ocenjevanje vrednost predmetov lastninjenja, določbe o preoblikovanju državnih in občinskih podjetij v odprte delniške družbe, postopek in pogoji za organizacijo in izvedbo dražb ter postopek za izvedbo tekmovanj.

Zelo pomembne so določbe Odloka predsednika Ruske federacije "O organizacijskih ukrepih za preoblikovanje državnih podjetij, prostovoljnih združenj državnih podjetij v delniške družbe" z dne 1. julija 1992 in Pravilnik o komercializaciji državnih podjetij s hkratnim preoblikovanjem v delniške družbe.

S privatizacijo premoženje preide v last poslovnega partnerstva, družbe ali samostojnih podjetnikov.

Deli podjetja so tudi predmet privatizacije.

Odlok predsednika Ruske federacije "O organizacijskih ukrepih za preoblikovanje državnih podjetij, prostovoljnih združenj državnih podjetij v delniške družbe" z dne 1. julija 1992 določa ločitev strukturnih oddelkov podjetij ( trgovine, proizvodne zmogljivosti, mesta itd.) v procesu privatizacije v samostojna podjetja s pravicami pravne osebe v skladu z zahtevami protimonopolne zakonodaje.

Prodaja privatiziranega podjetja se izvede s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, v kateri so jasno opredeljene pravice in obveznosti prodajalca in kupca, način plačila in drugi pogoji. Lastništvo prenesene nepremičnine preide na kupca v trenutku registracije pogodbe.

Pri vseh metodah privatizacije podjetij ustrezna oseba nastopa v imenu lastnika premoženja - države. vladna agencija ali lokalni državni organ. Takšni organi so odbori za upravljanje premoženja in premoženjski skladi.

V Sankt Peterburgu prenos podjetij kot lastninskih kompleksov kot rezultat privatizacije državnih in občinskih podjetij izvaja Odbor za upravljanje mestnega premoženja Sankt Peterburga na Nepremičninski sklad za kasnejšo prodajo in ga formalizira premestitev predsednika KUGI (Priloga 5).

Prodaja podjetja kot nepremičnine se bistveno razlikuje od prodaje deležev tega podjetja. V prvem primeru nepremičnina preide v last kupca, ki je delniška družba, nastala v postopku lastninjenja. Pri nakupu delnic, ne glede na njihovo število, bivši zaposleni privatizirano podjetje in druge osebe - delničarji pridobijo samo lastništvo delnic, ne pa lastnine podjetja. Lastništvo nad delnicami preide na kupca z vpisom podatkov v register delniška družba ki je v teku izvršilni organi delniška družba.

Kupec privatiziranega podjetja pridobi vse lastninske pravice do njega. Zato lahko podjetje proda drugi osebi.

V praksi se pojavljajo primeri prodaje predhodno privatiziranih podjetij v last države ali lokalnih skupnosti. Nato se spremeni lastninska oblika te nepremičnine. Ponovno postane državno ali občinsko podjetje in preide v gospodarsko upravljanje. Na podlagi prevzetega podjetja se lahko ustanovi novo enotno podjetje.

Prodaja podjetja kot enotnega premoženjskega kompleksa je lahko posledica različnih razlogov. To je prodaja insolventnih državnih podjetij, njihova likvidacija ali stečaj, pa tudi kadar prodajalec iz različnih razlogov želi prodati podjetje, tudi v primerih potrebe po gotovina, prehod v druge dejavnosti, želja po posodobitvi opreme in v primeru prisilne prodaje podjetja. V vseh takšnih situacijah lahko na strani kupca nastopijo podjetniki različnih organizacijskih oblik.

IN Zadnja leta V nacionalnem gospodarstvu in zlasti v gradbenem kompleksu so se začeli jasno pojavljati trendi diverzifikacije, za katere je značilen vstop podjetij na poslovna področja, ki niso neposredno povezana z glavno ali začetno vrsto dejavnosti. Huda konkurenca, pomanjkanje investicijskih virov in tveganja, ki so del ruskega gospodarstva, so privedli do situacije, ko investicijskih projektovširitev starih podjetij je v mnogih primerih postala manj privlačna od nakupa obstoječih povezanih podjetij.

Opozoriti je treba, da se lahko v skladu z zakonom del podjetja proda tudi kot predmet prodaje "podjetje kot premoženjski kompleks". Ta del mora biti ločen nepremičninski kompleks. V vseh primerih mora pogodba vsebovati določene podatke, ki omogočajo določitev predmeta prodaje, vključno z lokacijo podjetja na ustreznem zemljišču.

Pred podpisom pogodbe morata stranki sestaviti in pregledati naslednje:
- akt o popisu;
- bilanca stanja;
- ugotovitev neodvisnega revizorja o sestavi in ​​vrednosti podjetja;
- seznam vseh dolgov (obveznosti), vključenih v podjetje, z navedbo upnikov, vrste, velikosti in časa terjatve.

Pogodba o prodaji podjetja, tako kot katera koli druga nepremičnina, mora biti sklenjena v pisni obliki s sestavo enega dokumenta, ki ga podpišejo stranke, in priložitvijo zgoraj navedenih dokumentov ter z obvezno državno registracijo.

Cena prevzetega podjetja, kot enega od bistveni pogoji kupoprodajne pogodbe mora biti v pogodbi jasno navedeno.

Cena se praviloma določi sporazumno med strankama na podlagi popisa in zaključka revizorja. Predpostavlja se, da dogovorjena cena vključuje ceno prenesenega zemljišča oziroma pravice do uporabe le-tega.

Prodaja samega podjetja poteka v treh fazah:

1. Sklenitev kupoprodajne pogodbe in njena državna registracija.

2. Prenos podjetja na podlagi prenosne listine.

3. Državna registracija kupčevega lastništva prevzetega podjetja.

Zato zakon zahteva, da stranke pri prodaji podjetja izvedli državna registracija. Najprej morate registrirati pogodbo o prodaji podjetja in nato registrirati lastništvo kupca.

Po sklenitvi pogodbe je v skladu s posebnostmi pridobitve nepremičnine potrebno podjetje prenesti s posebno prenosno pogodbo s prodajalca na kupca.

Vsebina tega akta je podrobneje opredeljena, navedeno je, da je priprava podjetja za prenos, vključno z izvedbo prenosnega akta, odgovornost prodajalca in se opravi na njegove stroške, razen če je s pogodbo določeno drugače.

Trenutek prenosa podjetja na kupca je dan, ko obe strani podpišeta prenosno pogodbo. Od tega trenutka naprej preide tveganje naključne izgube ali naključne škode na premoženju na kupca. Kupec ima pravico uporabljati premoženje, vključeno v podjetje, in pridobivati ​​koristi, vendar nima pravice razpolagati s podjetjem do prenosa lastništva. Prodajalec po prenosu podjetja tudi nima pravice razpolagati z njim.

Kupec lahko obdrži pridobljeno podjetje kot ločeno lastnino pravne osebe ali ga priključi svoji lastnini, tako da na njegovi podlagi ustvari notranji oddelek druge organizacije ali, če gre za samostojnega podjetnika, neposredno upravlja z njim. Na podlagi prevzetega podjetja lahko nastane pravna oseba - gospodarska družba, tudi z edini udeleženec. Slednji bo imel pravice, ki jih določa zakon o zadevni gospodarski družbi, ustanovni akt družbe ali družbe.

Podjetje kot premoženjski kompleks, ki se uporablja za opravljanje dejavnosti, se lahko odda v najem.

Podjetje lahko lastnik odda v najem šele po končanih poravnavah z upniki, ki jih mora najemodajalec pred prenosom podjetja pisno obvestiti. Od najemodajalca lahko zahtevajo predčasno prekinitev ali izpolnitev obveznosti. Za dolgove, prenesene brez soglasja upnikov, sta najemodajalec in najemnik solidarno odgovorna.

Priprava podjetja za prenos je odgovornost najemodajalca. Prenos samega podjetja v najem se izvede v skladu s prenosno pogodbo, trenutek sklenitve najemne pogodbe in nastanek pravic in obveznosti strank po njej pa se določi s trenutkom državne registracije.

V času najema je najemnik dolžan vzdrževati podjetje v brezhibnem stanju tehnično stanje, vključno z obveznimi plačili in davki, razen če pogodba ne določa drugače.

Najemodajalčeve pravice do zasedanja določene dejavnosti na podlagi licence ne prenesejo na najemnika, razen če zakon ali drug pravni akt ne določa drugače. Vendar to najemodajalca ne razbremeni ustreznih obveznosti do njegovih upnikov. Pravice in obveznosti v zvezi z zaposlenimi v podjetju ureja pravilnik o reorganizaciji pravne osebe.

Po prekinitvi pogodbe je treba nepremičninski kompleks vrniti najemodajalcu. Priprava podjetja za prenos je zdaj odgovornost najemnika in se izvaja na njegove stroške, razen če zakon ne določa drugače.

Višina in načini plačila najemnine se določijo v najemni pogodbi.

Lastninska pravica do podjetja kot enotnega premoženjskega kompleksa preneha splošna pravila določeno v 15. poglavju civilnega zakonika (členi 235–243) z izjemo čl. 240, 241. Najpogosteje enoten premoženjski kompleks preneha obstajati zaradi prodaje posameznih predmetov, ki so vanj vključeni, zlasti med stečajem ali s prostovoljno odločitvijo podjetnika.