Торговый центр аура. Группа "бестъ" превратит купленный у "эталона" тц "аура" в бизнес-центр

Группа компаний «БестЪ» займётся реконцепцией и ребрендингом здания торгового комплекса «Аура».

Весь цикл работ будет выполняться силами подразделений группы компаний. «БестЪ. Коммерческая недвижимость» возьмёт на себя подготовку концепции и брокеридж, а «МТЛ» будет отвечать за внешнее управление, управленческий учёт, а в последующем — за маркетинг и позиционирование.

Специалистами ГК «БестЪ» был проведён анализ наиболее эффективного использования здания, итогом которого стало предложение о смене профиля. Будет произведена реконцепция торгового комплекса в современный премиальный бизнес-центр класса «А» с расширенной инфраструктурой: помимо офисов более трети площадей будут составлять общественные зоны. Они включают в себя кафе, рестораны, фитнес-студию, spa-центр, то есть всё, что необходимо требовательному арендатору.

Генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков: «Не буду скрывать, что сама идея реконцепции данного проекта появилась во многом благодаря перспективам, которые мы видим в соседстве с будущим «Лахта-Центром». Этот проект становится новой точкой притяжения именно деловой активности в Приморском и Курортном районах, иметь офис там становится престижно. Формат, который мы предложили рынку, попал в точку: даже на уровне предварительных договорённостей у нас уже есть два крупных потенциальных арендатора».

Генеральный директор и партнёр компании «МТЛ» Николай Антонов: «Мы уверены в позитивном результате. Формат офисной недвижимости, который мы задумали, очень хорошо воспринимается, потому что он сделан «для людей» — это такой хороший микс из офисов, торговли, спорта, общественных пространств. Подобное предложение на рынке аренды в Санкт-Петербурге практически отсутствует, а ведь сейчас этот сегмент очень востребован на Западе и активно развивается в Москве. Мы, как управляющая компания, отвечаем в первую очередь за соответствие будущего многофункционального офисного центра премиум сегменту».

Председатель ГК «БестЪ» Андрей Лушников: «Мы приложим все силы, чтобы на месте довольно скучного торгового комплекса появился новый современный объект — не просто офисы, а место, которое станет частью образа жизни у сотрудников компаний-арендаторов».

Справка о ТК «Аура»

Торговый центр «AURA» открыт 21 декабря 2012 года. Он расположен в Санкт-Петербурге, по адресу: Лахтинский пр. 85, лит.А. Этажность: 3 этажа, общая площадь: 14 650 кв. метро в.

Торговый комплекс Aura группы компаний "Эталон" ("ЛенСпецСМУ"), простаивавший с момента постройки в 2008 году, частично начнет работать в конце июля. Официальное открытие назначено на сентябрь — октябрь 2012 года, но первый этаж комплекса, где будут размещены "СуперСива", дилер техники для активного отдыха BRP, кафе Carl"s Junior, планируется запустить в июле. Мнения специалистов рынка торговой недвижимости разделились: некоторые считают, что ТК удачно расположен и будет пользоваться популярностью, другие пеняют на пробки и отсутствие поблизости метро, полагая, что новая концепция не слишком удачна.

Об открытии комплекса рассказали в компании "Эталон".

Торговый комплекс Aura, построенный на Лахтинском проспекте, изначально был задуман как центр дизайнерских услуг и товаров. Однако в 2011 году ГК "Эталон" объявила о смене концепции ТК, который теперь позиционируется как бутик-центр.

Общая площадь здания составляет 14,5 тыс. кв. м, арендопригодная — 9,5 тыс. кв. м. На сегодняшний день у комплекса уже есть около 30 арендаторов. Как ранее писал "Ъ", участники рынка подсчитали, что за годы простоя "Эталон" мог недополучить около 430 млн рублей арендных платежей. В самой компании объясняют затянувшийся ввод объекта пришедшим в 2008 году кризисом, который повлек за собой отток предпринимателей, занимающихся дизайнерскими работами.

Аналитики также солидарны в своей оценке причин столь долгого простоя.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, считает, что ТЦ долгое время не мог найти арендаторов. "Проблема Aura изначально была в том, что комплекс вышел в кризис, к тому же был ориентирован на очень дорогие торговые бренды в специфическом сегменте дизайна помещений. В то время это направление было не востребовано, поэтому арендаторы отказывались от площадей. К тому же концепция комплекса напоминала расположенный поблизости "Гарден Сити". В итоге собственники изменили концепцию в сторону бутиковой зоны", — говорит госпожа Лапина.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, говорит, что в кризис трудности испытывали даже успешные до кризиса и полностью заполненные ТК. "На реконцепцию центра и формирование нового пула арендаторов ушло время. Долгое время заполнения ТК также связано с весьма неоднозначным местоположением центра. В силу отсутствия метро комплексы, расположенные на транспортной магистрали, в основном ориентированы не на пешеходные, а на транспортные потоки. С одной стороны, Aura находится на крупном транспортном коридоре с интенсивными транспортными потоками — Приморском шоссе. Однако оно весьма загружено, и зачастую машины сталкиваются с сильными затруднениями на дорогах. Кроме того, конкуренция в торговой зоне улицы Савушкина и Приморского шоссе достаточно сильна: совсем недалеко находятся крупные ТК, такие как "Меркурий", "Атлантик-сити", "Питерлэнд", "Подсолнух" и так далее", — говорит он.

Кроме того, господин Пашков отмечает, что нынешняя концепция "бутик — торговый комплекс" в данной локации не слишком удачна. "К имиджу торговых зон товаров класса люкс тяготеют прежде всего центральные магистрали города, такие как Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Большая Конюшенная улица. На наш взгляд, конкуренцию с ними ТК "Аура" будет сложно выдерживать. Мы считаем, что удачной для такого места могла бы стать концепция outlet mall — таких на данный момент нет ни одного в городе, а все заявленные проекты находятся на самой начальной стадии развития", — говорит господин Пашков.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что у проекта не самое удачное местоположение, конкурентное. "Концепция, изначально рассчитанная на элитные бутики, менялась несколько раз, в итоге сейчас стройной работающей идеи, которая бы объединяла весь комплекс, не наблюдается. Не самые удачные планировки — большой атриум, маленькие помещения под магазины. По нашим оценкам, возможно, стоило бы увеличить арендные площади под магазины и заполнить центр крупными якорными арендаторами", — высказался он.

С тем, что локация комплекса не слишком удачна, не согласны другие аналитики. По словам Ольги Земцовой, руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, местоположение объекта вполне хорошее, он стоит в месте с высоким автомобильным трафиком, на Курортном направлении, где сконцентрировано население с высокой платежеспособностью. "В последнее время в этом районе начали концентрироваться продуктовые ретейлеры премиального сегмента: уже функционирует супермаркет "Лэнд", планируется открытие магазинов "Азбука вкуса", "Зеленый перекресток". Несмотря на такое конкурентное преимущество, именно продуктовый супермаркет в этой локации имеет наилучшие шансы. Что касается остальных торговых операторов, то следует отметить, что рынок премиальных торговых центров в Петербурге находится в сложном положении. Это связано с низким уровнем спроса: потребители товаров сегмента премиум совершают основной массив покупок за границей, где ассортимент гораздо шире, а цены — ниже. При этом в городе отсутствует сформировавшийся пул арендаторов сегмента luxury — полностью заполнить ими новый объект достаточно сложно. Видимо, этим можно объяснить затянувшийся процесс ввода ТК Aura в эксплуатацию", — считает госпожа Земцова.

Госпожа Лапина также отмечает, что территория активно развивается, недалеко будет расположен бизнес-центр "Газпрома" в Лахте.

По оценке ASTERA, арендные ставки в Aura могут начинаться от 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц.

По оценке АРИН, на заполненном на 100% первом этаже комплекса ставки начинаются от 2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. "Ставки на втором этаже ниже — 1,8-2 тысячи рублей за квадратный метр в месяц. Здесь еще примерно 80 процентов вакантных площадей. Ставки на помещения на третьем этаже начинаются от 1 тыс. рублей за квадратный метр. Здесь еще практически нет арендаторов", — рассказывает госпожа Лапина.

На трех этажах комплекса располагаются BRP центр «Росан Лахта», супермаркет финских товаров «Супер Сива», бутики одежды, аксессуаров, товаров для детей, салон красоты, химчистка, салон оптики, а также интерьерные салоны, в которых можно приобрести изысканные элементы декора и мебель всех стилей и направлений дизайна.

Расположен в одном из самых развивающихся и перспективных районов города - Приморском, на пересечении двух крупных автомагистралей Санкт-Петербурга с интенсивными транспортными потоками - Приморского и Лахтинского проспектов. В непосредственной близости находится Курортный район - направление застройки элитных коттеджных поселков, домов по индивидуальным проектам, а также мест отдыха на побережье Финского залива.

Рядом расположены...

Колесо Автомобильные диски и шины, аккумуляторы и зарядные устройства, шиномонтаж
Лахтинский просп., 85, лит.В

МФЦ Мои документы Мфц
Лахтинский просп., 98Б

Gnezdo Шоу-рум, магазин сантехники
Лахтинский просп., 85, лит.В

Румакс Строительство дачных домов и коттеджей, строительная компания...
Лахтинский просп., 85, лит.В

Toriani Магазин мебели, корпусная мебель, мебель для кухни, мягкая мебель, мебель для...
Лахтинский просп., 85, лит.В

Университетская аптека Аптека
Лахтинский просп., 85, лит.В

Керхер-центр Чистая компания Karcher Клининговое оборудование и инвентарь, автомоечное оборудование
Лахтинский просп., 85, лит.В

Русский мастер Строительный магазин, товары для бани и сауны, пиломатериалы
Лахтинский просп., 85, лит.В

ТК «Аура» находится на выезде из города — на Лахтинском пр., 85. Комплекс, построенный компанией «ЛенСпецСМУ» в 2011-м, официально открылся лишь через год. Изначально его задумывали как дизайнерский центр элитных товаров для интерьера и приусадебного участка. Но арендаторы неохотно шли в новый объект. Чтобы исправить положение, управляющий проводил на открытой площадке перед зданием различные выставки-продажи, акции и перформансы. Но это мало помогло. Потом была не очень удачная реконцепция под галерею премиальных бутиков одежды и обуви.

Новый собственник решил все поменять. Первый этаж здания отведут под общественно-досуговые функции. Здесь будут работать ресторан с террасой и собственной парковкой, большая лаунж-зона с кофейней, фитнес-центр, SPA-комплекс с салоном красоты, химчистка, аптека и пр. На втором и третьем уровнях разместятся офисы класса А. Глобальной реконструкции не будет, компания намерена сделать только перепланировку верхних этажей и «расшить» часть глухой стены, чтобы везде было больше естественного света. «Через год объект должен заработать на полную мощность,» — комментирует

Идея реконцепции ТК в бизнес-центр появилась во многом благодаря перспективам, которые мы видим в соседстве с будущим «Лахта-центром». Этот проект превращается в новую точку притяжения деловой активности, иметь офис рядом становится престижно.

Мы планируем сдавать офисы крупными блоками (от 2000 кв.м) при среднем размере этажа более 4000 метров. Пока рассчитываем на четырех арендаторов, логистически это бьется: есть две лифтовые группы. На рынке не хватает качественных помещений размером от 5000 до 12 000 кв.м, и у нас есть заявки на такие большие блоки. В «розницу» офисы будем сдавать по 2000 рублей за кв.м, для «опта» будет дешевле, с учетом дисконтов и каникул.

Справедливости ради нужно отметить, что ТК «Аура» в целом выигрышно выделяется на фоне других торговых объектов города.

Прежде всего — яркой архитектурой, а также интересным дизайном интерьера. Огромный световой фонарь, поддерживаемый изнутри большими изогнутыми балками из клееного бруса, дает много света, воздуха и зрительно увеличивает пространство. «Здание в хорошем состоянии, выполнено с большим запасом прочности и с использованием дорогих материалов. Чувствуется, что компания строила для себя, тщательно контролируя каждый этап. Не экономила на конструкциях, хотя можно было», — говорит г-н Рыков.
Почему объект оставался недостаточно востребованным, непонятно. Возможно, не самое удачное местоположение сыграло свою роль (до метро далеко, а в пешей доступности практически нет жилых домов). Г-н Рыков считает, что сложности были связаны в основном с неэффективным управлением: «Самое парадоксальное в том, что еще в ходе сделки мы получили шквал звонков от старых арендаторов и новичков, которые хотели сесть именно в этот ТК. Они сетовали, что не смогли договориться с прежним владельцем здания».
По словам генерального директора УК «МТЛ» Николая Антонова, сегодня ТК загружен менее чем на 28%. И пока операционные издержки превышают генерируемый доход от аренды.
«Нам интересно работать с объектами, где есть определенный вызов. Когда мы планировали строить бизнес-центр «Авеню» на Аптекарской набережной, я привез сюда одного шведа и просил выступить соинвестором. Он отказался, сказав, что здесь никогда ничего не будет. Годы спустя мы сидели с ним в ресторане бизнес-центра, и он признал свой просчет. Примерно такая же картина была, когда мы начинали возводить элитный ЖК «Омега Хауз» на месте бывшей промки. «Аура» для нас — тоже вызов», — говорит Георгий Рыков.

1 из

В компании не скрывают, что надежды на успех очередного предприятия связаны со строительством «Лахта-центра», в ходе которого в этом районе серьезно улучшится транспортная логистика. Недавно замкнули ЗСД; строится станция метро «Беговая», которую должны открыть в 2018-м. В ГК «БестЪ» обещают запустить бесплатные шаттлы от бизнес-центра до метро. К этому же времени должна быть готова развязка через трубопровод на участке, где сходятся Шуваловский проспект и Мебельная улица. Она свяжет север Приморского района и с Лахтой, и с Ольгино. Кроме того, с двух до шести полос расширяется Приморское шоссе в районе Лахты, включая развязку на перекрестке улиц Савушкина и Планерной.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Петербурге:

У новой концепции есть и плюсы, и минусы. Основное достоинство в том, что инвестор приобрел здание довольно дешево, по моим данным, ниже себестоимости строительства (в среднем — 60 000 рублей за кв.м). Но в комплекс предстоит вложить дополнительные деньги, а также потратить время, необходимое для ремонта. Хотя компания рассчитывает быстро завершить работы. Важное достоинство — суперперспективная локация. Однозначно к 2018-2020 гг. сюда подтянутся спутники Газпрома, которым нужны будут офисы. А предложения офисных зданий поблизости нет и не предвидится. С другой стороны, невозможно предсказать востребованность офисов в ближайшие год-два. Есть риск, что объект будет заполняться медленно, а если быстро, то по весьма низким ценам. Правда, при такой невысокой стоимости актива можно позволить себе пару лет сдавать его и за небольшие деньги. А когда достроят «Лахта-центр», можно повысить ставки или найти крупного арендатора.

Андрей Амосов, глава филиала компании JLL в Петербурге:

Поменять торговую функцию на офисную — это смело, мы такое не предполагали. В этой зоне нет деловой активности. Купить объект, надеясь потом спокойно сдать его в аренду, — слишком оптимистично. Возможно, у ГК «БестЪ» есть какое-то готовое решение, но я про это не знаю.

NSP Досье
Общая площадь трехэтажного здания ТК «Аура» — 14 648 кв.м, арендопригодная — 11 452 «квадрата». Перед комплексом организован паркинг на 220 мест. Компания «БестЪ. Коммерческая недвижимость» разрабатывает новую концепцию и привлекает арендаторов, а УК «МТЛ» будет комплексно управлять зданием, в том числе заниматься юридическим сопровождением и бухгалтерией.