Gradnja poslovnih centrov: poslovni načrt, projekt, ocena, dokumentacija. Gradbeno dovoljenje. Gradnja poslovnih nepremičnin Predračuni za obratovanje trgovskih centrov program

Na spletni strani Yudu lahko naročite strokovne storitve za izdelavo predračunske dokumentacije. Izvajalci YouDo imajo specializirano izobrazbo in bogate delovne izkušnje, kar omogoča zagotavljanje pravilnosti priprave proračuna, pa tudi skladnost z vsemi normami in zahtevami veljavne zakonodaje pri izračunih.

Zakaj potrebujete predračunsko dokumentacijo?

Gradnja katere koli strukture, vključno z trgovska hiša, predstavlja težak proces, kar vzame veliko časa in od bodočega lastnika zahteva velike stroške. In da zagotovite, da ti stroški ne presežejo proračuna, dodeljenega za te namene, morate pred začetkom gradnje naročiti oceno za gradnjo nakupovalnega centra. Predračunska dokumentacija je, glede na to, da je sestavljena strokovno, zelo pomembna, saj omogoča:

• Spremljati skladnost načrtovanih aktivnosti z dejansko izvedenim delom
• Nadzorujte stroške gradnje
• Izogibajte se goljufijam s strani izvajalca

Poleg tega bo ocena nakupovalnega centra zagotovila priložnost za ogled celotne "slike" prihajajočih stroškov in njihove izvedljivosti.

Vrste predračunske dokumentacije

• Ocena za gradnjo trgovskega centra, sestavljena na delovno intenziven način. Ta metoda se uporablja za majhne količine gradbenih del. Razume se, da stranka plača le storitve organizacija gradnje, in samostojno dostavlja gradbeni material na gradbišče
• Univerzalni predračun za gradnjo. To je dokument, ki označuje ne le vrste dela, ampak tudi vse uporabljene materiale. Skupni stroški materiala so navedeni v prilogi k predračunski dokumentaciji
• Podroben predračun. Izračunajte oceno nakupovalni kompleks To vrsto lahko izvajajo samo strokovnjaki, ki imajo izkušnje s pripravo izračunov za takšno dokumentacijo. Tukaj strokovnjaki pripravijo predračunsko dokumentacijo samo v skladu s trenutnimi podatki o cenah gradbenih materialov in cenah opravljenega dela

Kje in kako naročiti poceni predračunsko dokumentacijo?

Na spletnem mestu Yudu lahko naročite storitve strokovnjakov za pripravo ocene za gradnjo nakupovalnega kompleksa. Tu storitve opravljajo strokovnjaki, katerih raven usposobljenosti je bila potrjena s predhodnim testiranjem.

Če želite oddati naročilo za Yuda, morate:

• Izpolnite prijavo na glavni strani spletnega mesta
• V prijavi navedite vrsto dela, dodatne zahteve, roke in želeni strošek
• Počakajte nekaj minut, da se izvajalci odzovejo na vašo prijavo in bodo lahko pravilno izračunali vse stroške gradnje
• Izberite strokovnjaka, katerega delo najbolj ustreza zahtevam

Izvajalci Yudu bodo lahko izračunali gradbene ocene v popolni skladnosti z uveljavljenimi normami in standardi. Predračunska dokumentacija, ki jo pripravijo strokovnjaki te ravni, bo v prihodnosti omogočila popoln nadzor nad postopkom gradnje.

Pri našem delu na gradnji poslovne nepremičnine, najpomembnejše je razumeti cilje stranke. Ostalo je stvar tehnologije in strokovnosti naše ekipe.

Podjetje DOMAKS se ponaša z visoko usposobljenimi strokovnjaki, ki so brez težav kos vsaki nalogi, ki jim je dodeljena. Nudimo vam hitro in zanesljivo gradnjo poslovnih nepremičninskih objektov.

Če smo natančnejši, se bomo z veseljem lotili gradnje neverjetnih trgovski centri, poslovni centri, hoteli, hangarji, hoteli, parkirišča in druge industrijske zgradbe, ustvarjene po edinstvenih projektih. Storitve DOMAKS-a so kar najbolj idealne za vas kot stranke, saj skrbimo za vaše interese in jih postavljamo nad vse!!! Povsem edinstveni objekti, ki jih lahko naši delavci postavijo v najkrajšem možnem času in so hkrati zelo kakovostni, bodo nedvomno postali vaše bogastvo!

Na spletnih mestih, kot je naše, verjetno ne boste našli analogov projektom, ki so jih zgradili strokovnjaki DOMAKS, saj uporabljamo največ sodobne tehnologije in najboljši gradbeni materiali za gradnjo poslovnih nepremičnin v Sankt Peterburgu, Moskvi, pa tudi v mnogih drugih mestih Rusije. Za naše stranke ni nič nemogoče! Za uresničitev vašega želenega projekta potrebujete odlično gradbeno podjetje z najboljšimi strokovnjaki hotelski kompleks? Želite izvesti projekt parkirišča ali bencinske črpalke za najnižjo možno ceno? Pri nas je gradnja takih kompleksov več kot realna in racionalna!!!

Garancije za gradnjo poslovnih nepremičnin

Zagotavljamo vam, da boste z kontaktom DOMAKS v rokah izkušenih strokovnjakov v gradbeništvu! Z leti nam je uspelo doseči rezultate brez primere in zdaj lahko z veseljem ponudimo našim strankam Boljši pogoji izvršitev transakcije. Bodite prepričani, da vas bo odločitev, da se obrnete na najboljše strokovnjake DOMAKS, zavarovala pred številnimi proizvodnimi težavami in zapleti ter nepredvidenimi materialnimi stroški. Pristojna priporočila in nasveti naših usposobljenih strokovnjakov vam bodo pomagali enostavno krmariti in narediti prava izbira v korist najprimernejšega gradbeni materiali, in zaključna gradiva in zaključni elementi. Poleg tega upoštevajte, da so naše cene celo več kot ugodne.

Kakovost dela

Iz prve roke se lahko seznanite s kakovostjo našega dela in odličnimi pogodbenimi pogoji. Ne skrivamo svojih dosežkov in se ne bojimo reči, da je naše podjetje eno najboljših v Sankt Peterburgu za gradnjo stavb, namenjenih neposredno za komercialne namene. Oglejte si tudi ocene naših strank objavljene na spletni strani DOMAKS in se prepričajte, da naše besede držijo!!!

Cene

NAMENSTVO OBJEKTA	Površina stavbe, m2 (Cena v ₽/m2)
	do 5.000	5 000 - 10 000	10 000 - 20 000	20 000 - 40 000	od 40 000
Večnadstropna stanovanjska stavba	1200
Skladišče
Pisarna
Nakupovalno središče	1100
Zunanje večnadstropno parkirišče

Stavbe s površino do 1000 m2 - 1,5-2 milijona rubljev

Stroški gradnje poslovnih nepremičnin

Odvisno od območja, pogojev, parametrov, notranjih inženirski sistemi, zahteve za dodelavo, stroški gradnje (gradbeni okvir, notranji inženiring, dodelava) bodo približno:

Pisarniške nepremičnine (poslovni centri) - cena: 20 -28 tisoč ₽/m2

Nepremičnine za skladiščne namene

Hladilnica: 8-12 tisoč ₽/m2

Industrijski hladilnik: 15-22 tisoč ₽/m2

Trgovski centri - cena: 24-36 tisoč ₽/m2

Odprta večnadstropna parkirišča - cena: 8-12 tisoč ₽/m2

Večnamenske zgradbe s površino do 1000 m2 - cena: 20-35 tisoč ₽/m2

• Opravljanje funkcij generalnega izvajalca - 5-7% stroškov gradbenih in inštalacijskih del
• Opravljanje funkcije tehničnega naročnika – 1-2% cene gradbenih in inštalacijskih del

Izdelava ocen za gradbena dela je obvezna, saj ima skoraj vsak projekt proračun, ki ga je treba odobriti. V članku bomo govorili o osnovnih načelih oblikovanja gradbenih ocen in o tem, kako bo storitev Business.Ru pomagala pri pripravi ocen.

Kaj se boste naučili o:

Osnovna načela proračuna

Vsaka ocena je narejena tako, da imamo načrt za izvedbo določenega projekta, rešuje pa tudi druge probleme. Na primer, priprava ocen za gradbena in druga popravila je potrebna za:

• ločiti denar, potreben za različne materiale, postopke in delo;
• razumeti in povedati stranki, koliko bo stala gradnja;
• enakomerno in pravilno obvladovati denarne tokove, v skladu s časom in zahtevami;
• preveriti finančno izvedljivost določene zasnove.

Gradbeni predračun prikazuje stroške materiala in dela, ki so potrebni za vsakega od procesov posebej.

Tradicionalno je ocena priloga k pogodbi o opravljanju gradbenih storitev.

Funkcionalnost za pripravo ocen je eden od novih izdelkov storitve Business.Ru. To je uporabno za podjetnike in uporabnike sistema, ki se poklicno ukvarjajo z gradbeništvom ali zaključnimi deli. Poleg tega bo možnost priprave ocen gradnje poenostavila komunikacijo z izvajalci za lastnike trgovin, ki se poglobijo v proces popravil svojih objektov.

Načela za pripravo ocen so predpisana v posebnem vodniku "Metodologija za določanje stroškov gradbenih proizvodov na ozemlju Ruske federacije" MDS 81-35-2004.

Po njegovih besedah ​​obstaja več vrst ocen. V bistvu dokument določa ocene pri delu z vladnimi ukazi in uradnimi organi.

Vrste gradbenih ocen

MDS 81-35-2004 opredeljuje naslednje vrste gradbenih ocen:

• lokalne ocene ( izvorni dokumenti za gradnjo velikih objektov in struktur: zgradb, cest itd. na ravni osnovne cene in z napovedjo);
• ocene objektov (dokumenti s številkami iz lokalnih ocen, sestavljeni s cenami tekočega leta);
• zbirne ocene (izdelane na podlagi predhodnih dokumentov, pa tudi na podlagi pričakovanih stroškov delovanja upravnega aparata). Določajo končno mejo sredstev, ki bodo potrebna za gradnjo objektov.

Pomembno! Metodološka priporočila so potrebna za strokovne ocenjevalce velikih državnih naročil ali gradbenih podjetij. Pri pripravi takšnih ocen običajno uporabljajo imenike s cenami za leto 2000, nato pa jih spremenijo s koeficientom.

Če že govorimo o mala podjetja pri delu z zasebnimi podjetji ali posamezniki se sestavi enostavnejša različica ocene. Vrsta takega dokumenta se razlikuje glede na področja gradnje: splošna ocena za gradbena dela, pa tudi ocena za zaključna, električna, projektantska, kleparska, krovska, inštalacijska in druga dela.

Ocena gradbenih del je potrebna, če je pred nami globalen projekt: od gradnje nove stavbe do dozidave novih prostorov.

Vzorčni predračun gradbenih del se od ostalih predračunov razlikuje v velikem številu pozicij. Na primer, lahko navaja ne samo seznam namestitvenih, ampak tudi demontažnih del.

Vzorčna ocena gradbenih del je videti takole:

Vzorčni predračun za gradbena dela lahko izdelate sami v Excelovi preglednici ali pa uporabite posebne storitve za pripravo predračunov. Ta funkcija je na primer na voljo v računovodskem sistemu v oblaku Business.Ru.

Na podlagi rezultatov dela v službi pripravljen predračun se naloži tudi v Excel, kjer ga je mogoče dodatno popraviti.

elektro inštalacijska dela– to je celoten obseg popravil, povezanih z električnimi napeljavami. Sem spadajo kompletna in delna zamenjava električne napeljave, elektro napeljave v novogradnji ter celo montaža električnega panoja, vtičnic in svetilk.

Posebnost takega dokumenta je, da je osnova ocene seznam del s stroški. Predračun za elektroinštalacijska dela lahko naredite s storitvijo Business.Ru.

Primer predračuna elektroinštalacijskih del:

Po sklenitvi pogodbe med izvajalcem in naročnikom se izbere trgovina z elektro opremo, kjer bo opravljen nakup (ali pa opremo kupi naročnik sam preko spletne trgovine).

Projektiranje je prva faza pri gradnji stavbe. Pri načrtovanju konstrukcije ocena upošteva plačilo strokovnjakov. Običajno ocena za oblikovalsko delo sestavljeno po posebnih referenčnih knjigah, kjer se izračunajo plače in koeficienti. Tak dokument ima majhno število stolpcev.

Primer ocene projektiranja:

Ocena popravil je lahko zelo raznolika. Vključuje razdelke, ki se nanašajo na dodelavo ali manjša popravila.

Primer ocene popravila za izravnavo sten v prostoru, kjer so že nameščeni radiatorji:

Kleparska dela so sklop del, povezanih z vgradnjo in zamenjavo vodovodnih in kanalizacijske cevi, kot tudi z montažo in demontažo umivalnikov, stranišč, pip, radiatorjev itd.

Mala zasebna podjetja in samostojni podjetniki izdelajo ocene za vodovodna dela brez upoštevanja metodološka priporočila na plače.

Vzorec ocene vodovodnih del je predstavljen spodaj:

Tako kot v splošnem predračunu za gradbena dela tudi predračun za krovska dela običajno ne vključuje le montažnih, ampak tudi demontažna dela.

Na sliki je prikazan vzorec predračuna krovskih del v upravni stavbi:

Varilska dela običajno pripravijo kot ločeno oceno le profesionalni ocenjevalci na splošno gradbena podjetja ob upoštevanju metodoloških priporočil.

Vendar, če manjše varilna dela, potem lahko oceno za varilna dela izvedete v enostavnejših programih za pripravo dokumentov. Na primer v storitvi v oblaku "Business.Ru".

Vzorčni del ocene za varilna dela:

Če se delo izvaja z izkopom zemlje ali, nasprotno, z zasipavanjem (v luknje), se takšno delo imenuje zemeljska dela.

Predračun za izkopna dela običajno vključuje stroške samega dela (plače delavcev in delovodje) ter Potrošni material: lopate, vreče itd.

Takole izgleda delček vzorčne ocene za zemeljska dela, izdelan v skladu z metodološkimi priporočili:

Demontažna dela so sklop del, povezanih z uničenjem stavbe ali njenega dela (na primer sten, oken, vrat itd.).

Običajno tak dokument poleg stroškov demontažnih del navaja pristojbino za odstranjevanje smeti s tal, zbiranje in odvoz smeti na odlagališče.

Vzorec ocene za demontažna dela:

Montažna dela so sklop del, povezanih z namestitvijo nečesa. Ocena inštalacijskih del vključuje izračun cene opreme in stroške njene namestitve.

V programu Business.Ru lahko ustvarite podobno oceno, ki bo pomagala pri prodaji kompleta blaga za namestitev tehnično zapletenih izdelkov. Na primer pri implementaciji sistemov pametnega doma ali elektronske pregrade.

Mimogrede, spodaj je predstavljen vzorčni predračun za namestitev pregrade, ki bi ga trgovina lahko natisnila za stranko:

Zagonska dela - niz del po namestitvi opreme: preverjanje in prilagajanje vseh procesov. Običajno se ocene za zagon pripravijo v velikih gradbenih podjetjih ob upoštevanju kod in položajev standardov, navedenih v posebnih referenčnih knjigah.

Vzorec ocene za delo pri zagonu:

Zaključna dela so zadnja faza popravila. Na primer, delo na tapetah, polaganje laminata, namestitev vrat itd.

Vzorec ocene za Zaključna dela Ena od pisarniških sob je prikazana spodaj. Vključuje zaključno obdelavo stropa, sten in tal.

Predračun za delo in material

Ocena dela in materiala je poenostavljena vrsta ocene, ki se uporablja za manjša popravila. Na primer, če mora vaša trgovina le prepleskati stene, bo vzorčna ocena dela in materiala vključevala le stroške barve in ponovnega lakiranja.

Predračun za geodetska dela

Geodetska dela so seznam del, potrebnih za raziskovanje gradbišča. Anketna ocena vključuje tako ekonomsko kot tehnično delo.

Ekonomski izračuni vključujejo študije, ki utemeljujejo prednosti gradnje stavbe na tej lokaciji. Tehnični je sklop zadev s področja geologije in geodezije, ki se izvajajo tudi pred gradnjo.

Vzorčna ocena za geodetska dela vključuje predvsem stroške za plače, pa tudi za dostavo strokovnjakov na lokacijo predlagane gradnje (bencin, najem avtomobila itd.).

Koncept ocenjenih stroškov v gradbeništvu

Določitev ocenjenih stroškov uporabljajo ne le ocenjevalci, ampak tudi vsi mojstri, ki sestavljajo ocene brez upoštevanja standardov. V najsplošnejšem pomenu so ocenjeni stroški znesek denarja, namenjen za gradnjo. Predstavlja končni znesek, na podlagi katerega izvajalec in naročnik določita višino financiranja.

Pri izdelavi predračuna so upoštevane cene gradbenega blaga, stroški opreme (najem, nakup), odvoza in dostave ter stroški plač delavcev in njihovega nadrejenega.

Ocenjeni stroški so določeni z neposrednimi in splošnimi stroški ter ocenjenim dobičkom organizacije.

Neposredni stroški vključujejo stroške materiala, delovanje strojev in mehanizmov ter plače zaposlenih.

Režijski stroški v gradbenih ocenah so posredni denarni stroški, ki so povezani z organizacijo dela. Sem sodijo na primer plačilo administrativnega osebja, plačilo za uporabo programov za izdelavo predračunov in druge dokumentacije, uporaba mobilne komunikacije, najem upravnih prostorov ipd.

Ocenjeni dobiček je denar za pokrivanje stroškov izvajalcev in stimulacijo dela delavcev (na primer dodatki za nadure).

5 najpogostejših napak pri pripravi predračunov

Pri izdelavi gradbenih predračunov se občasno pojavljajo napake. Tukaj je 5 najpogostejših napak.

1. Brez proračuna. Stranka se sreča z delovodjo in se seznani s cenami za delo v slov. Izvajalca je priporočil prijatelj, zato bodoči naročnik ne dvomi v njegovo poštenost in se zgolj pozanima o cenah, da oceni stroške.

Posledično višina stroškov gradnje ali popravila presega vse dovoljene meje. Konec koncev, če ni posebnega dogovora o materialih, bo izvajalec kupil več gradbenega materiala, kot je potrebno.

1. Ni obsega dela. Ocena gradnje lahko preprosto navede znesek stroškov za določen ukrep (na primer popravilo pomožne sobe), vendar ne navaja obsega dela.

Posledično se izkaže, da je izvajalec pri pripravi ocene navedel samo glavna dela na tem objektu in pozabil na dodatna, manjša (namenoma ali po nesreči - v tem primeru ni pomembno). Stranka mora doplačati.

Na primer, v trgovini se izravnava strop. Izvajalec se je odločil za uporabo mreže in minimalnega sloja ometa. Med odstranjevanjem starega premaza pa se odkrijejo zelo velike fuge med ploščami, kar zahteva 5-krat večjo porabo ometa. Naročnikovi stroški popravila naraščajo.

1. Dodatno delo v predračunu. Ta napaka je lahko naključna ali posebna. Včasih neprofesionalni gradbeniki ne poznajo preprostejše tehnologije in prevzamejo bolj zapleten sklop del. Dodatno delo se lahko pojavi v predračunu namerno z namenom povečanja stroškov dela.
2. Preseganje količine materiala v predračunu. Precenjevanje količine materiala za več kot 15 % zahtevanega ni zavarovanje izvajalca, ampak napaka. Konec koncev, da bi naredili dobro gradbeno oceno, na primer za prenovo trgovine, morate izmeriti vse stene, okna, vrata, preveriti neravnine površin itd. Le redko kateri izvajalec pa se izračunov loti tako temeljito.
3. Vse delo ni vključeno v oceno. Brezvestni izvajalec lahko večji del ocene nameni pripravljalnim delom. Stranka, ne da bi v celoti upoštevala predračun, ampak samo videla končni znesek, ugotovi, da mu cena ustreza, in podpiše pogodbo.

Posledično izvajalec opravi grobo delo in izgine. Stranka ob natančnem vpogledu v predračun vidi, da je res plačala samo pripravljalni del. Posledično takšna "napaka" v oceni gradnje vodi do preplačila.

Projekt je izgradnja objekta (predvidoma trgovsko-zabaviščni center). Objekt se nahaja v mestu Mytishchi v moskovski regiji na naslovu: ul. Letnaya, 26. Predviden datum zagona objekta je 2019.

Območja pokritosti objektov

Pri razvoju koncepta izgradnje poslovnega centra je treba določiti meje storitvenega območja, ki obdaja lokacijo.

Običajno lahko območje okoli objekta razdelimo na tri cone (odvisno od bližine lokacije):

• 1. obkrožni obroč: omejen z ulicami Yubileinaya, Mira in reko Yauza.
• 2. obroč obkrožanja: pokriva večji del mesta, z izjemo oddaljenih območij - Stroitel, Chelyuskinskaya, okrožje Stroyplastmass, vzhodna Perlovka in Družba.
• 3. obroč obkrožanja: pokriva celotno mesto Mytishchi, vključno z okrožji Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka in Družba.

Notranji in zunanji dejavniki uspešnosti projekta

Zunanji dejavniki so izven nadzora investitorja, vendar je njihov vpliv na kasnejši razvoj projekta temeljnega pomena pri izvedbi projekta izgradnje poslovnega centra.

Primerjava zunanjih in notranji dejavniki razvoj je predstavljen v spodnji tabeli.

Na podlagi analize lahko ugotovimo, da je treba pri odločitvi za gradnjo poslovnega centra upoštevati več parametrov:

• Možnosti gospodarskega, socialnega in demografskega razvoja regije.
• Raven konkurence na območju, kjer se objekt nahaja.
• Socialno-demografske značilnosti prebivalstva, ki živi na območju.
• Značilnosti samega predmeta.
• Investicijski kazalniki izvedbe projekta.

Treba je opozoriti, da stroški gradnje poslovnih centrov v Sankt Peterburgu v povprečju znašajo 450 milijonov rubljev s površino 40.000 kvadratnih metrov. m Vendar se ta številka nekoliko razlikuje od tiste v Moskvi.

Treba je opozoriti, da so stroški gradnje poslovnih centrov v Moskvi približno 600 milijonov rubljev s kvadratno površino več kot 40.000 kvadratnih metrov. m.

SWOT analiza objekta

Spodaj je končna tabela SWOT analize objekta, predlaganega za gradnjo.

S- Prednosti	W - Slabosti
Odlična preglednost fasade objekta. Bližina mestnega prometa. Zadostno število parkirnih mest ob fasadi objekta (za obiskovalce) in možnost postavitve na površinsko parkirišče. Visoka tekaška sposobnost trenutno	Obstoječa podoba trga. Administrativna bremena. Trenutno ni proračuna za trženje. Pomanjkanje operativnega podjetja. Odsotnost družba za upravljanje. Pomanjkanje razvojnih izkušenj s strani lastnika. Potrebujem noter izposojen denar oh pri stranki
O – Priložnosti	T – Grožnje
Gospodarska rast moskovske regije. Naraščajoča kupna moč prebivalstva. Razvita infrastruktura območja. Aktivna stanovanjska gradnja v coni 1.-2. obroča okolja - povečanje potrošnikov. Dobra prometna dostopnost. Ugodna lokacija nepremičnine obdana s stanovanjskimi objekti. Skoraj nič zabave za otroke. Nizka raven podjetij Catering	Trenutno je kupna moč nižja kot v Moskvi. Večja odvisnost od “sidrnih” najemnikov. Visoka stopnja konkurenco v trgovskem sektorju. Trenutna raven preferenc potrošnikov. Neformirana potreba po obisku nakupovalnega središča. Nizke najemnine. Prisotnost večine omrežnih operaterjev na trgu Mytishchi

Po analizi prednosti in šibke strani objekta, njegovega razvoja in nevarnosti, lahko razmislimo o možnosti izvedbe dveh različnih možnosti uporabe prostora:

• Nakupovalno središče.
• Nakupovalni in zabaviščni center.

Nakupovalno središče

V tem primeru se lahko osredotočite na nakupovalno galerijo. Večja velikost nakupovalnega območja bo povečala raznolikost ponudbe blaga. Najemnine za maloprodajne prostore so bistveno višje kot za prostore za zabavo. V tem primeru bo območje pokritosti nakupovalnega središča le prvi obroč okolja.

Ta poslovni načrt za gradnjo poslovnega centra je najbolj optimalen, če je zgrajen dvonadstropni objekt.

Nakupovalni in zabaviščni center

V drugem primeru se lahko osredotočite na zabavno komponento. Glavna prednost tega predloga je dejstvo, da na mestni tržnici akutno primanjkuje prostorov za prosti čas otrok. Prisotnost zabaviščnega prostora poveča čas, ki ga kupci preživijo v prostorih. V novih trgovskih centrih je razmerje med trgovskimi in zabaviščnimi površinami 50 % proti 50 %.

V pritličju je predvidena umestitev supermarketa z živili.

Če bo veliko zabaviščnih operaterjev, bo nakupovalno-zabaviščni kompleks lahko privabil obiskovalce v prvi in ​​delno drugi obroč, ki obdaja mesto, saj v mestu ni dovolj zabaviščnih prizorišč. Upoštevati je treba, da so najemnine za to vrsto storitve nižje kot za maloprodajni prostor, kar bo na koncu vodilo do povečanja vračilne dobe projekta.

Tuje izkušnje kažejo, da bi bila najbolj optimalna izvedba projekta oblikovanje nakupovalno-zabaviščnega kompleksa, saj ta možnost zmanjšuje komercialna tveganja.

Načrtovani poslovni center spada v razred A. Je najvišji med tistimi, ki jih je mogoče dodeliti. Ocena razreda A označuje prestiž vseh prostorov v stavbi, razpoložljivost sodobni sistemi vzdrževanje življenja in delo samega centra.

Stroški gradnje poslovnega centra razreda A so predstavljeni spodaj na konkretnem primeru. Ne smemo pozabiti, da lahko gradnja nakupovalnega središča v drugem mestu vključuje popolnoma drugačne finančne naložbe.

Zbiranje projektnih denarnih tokov

Predvidoma bo trgovski center ob pridobitvi gradbenega dovoljenja imel naslednje parametre:

• Skupna površina nakupovalnega centra je 9672 kvadratnih metrov. m.
• Vključno s 1. nadstropjem - 4847 kvadratnih metrov. m.
• Vključno z 2. nadstropjem - 4825 kvadratnih metrov. m.
• Zasedenost v prvem letu je 70-odstotna.
• Zasedenost v naslednjih letih je 95-odstotna.
• Tveganje neplačila - 0%.
• Letna rast prihodkov je 5 %.

Ker najemna pogodba določa višino globe za zamude nad 30 dni, so tveganja neplačila med gradnjo poslovnega centra enaka nič. Letna rast cen najemnin bo 5-odstotna.

Spodnja tabela to nazorneje prikazuje.

Naložbe v gradnjo poslovnega centra (RUB)

Smer	Naložbe
1. Stroški	Gradbena in inštalacijska dela
	drugi stroški
	Delni povzetek:
2. Povezave	Oskrba z vodo
	Kanalizacija
	Oskrba s toploto
	Oskrba z električno energijo
	Za dodelitev limita el
	Delni povzetek:

večina pomembna točka je študija problematike financiranja kapitalskih naložb. V ta namen se lahko uporabljajo tako lastna kot izposojena sredstva podjetja. Spodaj so podrobnejši podatki o financiranju gradbenih projektov.

Financiranje projekta:

• Skupne naložbe - 13 439 642 $.
• Vključno s prvim letom - 10.939.642 $.
• Vključno z 2. letom - 2.500.000 $.
• Izposojeni kapital skupaj - 13439642 dolarjev, vključno s 1. letom: 10939642 dolarjev, 2. letom: 2500000 dolarjev.
• Odplačilna doba kredita je 10 let.
• Obrestna mera za posojilo je 18%.

V procesu preučevanja finančnih rezultatov projekta je pomembna točka preučevanje višine in višine davčne obremenitve v podjetju glede na poslovni načrt.

V nadaljevanju so predstavljeni rezultati načrtovanih davčnih olajšav za projekt.

Davki, plačani med delovanjem projekta:

• Za nepremičnine - 2,2%.
• Na dobiček - 20%.
• DDV - 18%.

Za izgradnjo denarnega toka moramo določiti okvirni znesek prihodkov od oddajanja prostora, za kar moramo conirati območje nakupovalnega centra. Elementi coniranja so predstavljeni v spodnji tabeli.

Območje

Izračun dohodka od najema prostorov za načrtovan poslovni center je osrednja točka, saj je povezan z njegovo učinkovitostjo. Obstajajo različne možnosti napovedi za pridobitev takšnega dohodka: optimistične, povprečne in pesimistične. Spodnja tabela bolj jasno prikazuje značilnosti vsake možnosti.

Prva tabela predstavlja pesimistično napoved možnosti ustvarjanja dohodka.

Izračuni dohodka od najemnin. Stopnje najema - pesimistična napoved

Podatki tabele nam omogočajo, da sklepamo, da bo zaradi izvedbe projekta pesimistični znesek dohodka, prejetega od oddajanja prostora v nakupovalnem središču, znašal 3 909 468 $.

Spodnja tabela prikazuje podatke o izračunu dohodka od najema prostora v nakupovalnem središču z uporabo povprečne možnosti.

Izračuni dohodka od najemnin. Stopnje najema - povprečne

Podatki tabele nam omogočajo, da sklepamo, da bo zaradi izvajanja projekta povprečni znesek dohodka od oddajanja prostora v nakupovalnem središču znašal 4 429 399 $.

Napovedati je treba tudi optimistično napoved morebitnega prejemanja dohodka od premoženja iz oddajanja prostorov, ki je predstavljeno v spodnji tabeli.

Izračuni dohodka od najemnin. Stopnje najema - optimistična napoved

Podatki tabele nam omogočajo, da sklepamo, da bo kot rezultat izvedbe projekta optimističen znesek dohodka, prejetega od oddajanja prostora v nakupovalnem središču, znašal 4 776 385 $.

V spodnji tabeli izračunajmo stroške izposojenih sredstev in njihov načrt odplačevanja.

	Ravnotežje	% trenutnega plačila	Znesek glavnice iz tekočih plačil	Mesečno plačilo

Opomba: V 3. mesecu bo mesečno plačilo vključevalo dveletno obdobje odloga in kapitalizacijo obresti v višini 5.143.445 USD.

Podatki tabele kažejo, da bo mesečno plačilo za projekt znašalo 3.214.579 $ na mesec.

drugi stroški

Razmislimo in izračunajmo vse vrste obratovalnih stroškov med gradnjo poslovnega centra:

• Prvi dve leti bo varnostno delo pokrivalo polovico stalnega obsega.
• Izračun čistilnih storitev vključuje čiščenje vseh območij in ozemelj.
• Plačilo upoštevano plače v celoti, vključno z vsemi davki in DDV.
• Letno povišanje plače za 5 % na leto.
• Vsi obratovalni stroški se prenašajo na najemnike (razen stroškov 1. leta in polovice stroškov 2. leta).

Za sestavo denarnega toka smo izračunali naslednje podatke:

• Približen povprečni dohodek od najema prostorov za 10 let izvajanja projekta, pod pogojem, da je v prvem letu najeto območje 70%, v naslednjih letih pa 95%.
• Amortizacija nepremičnine bo 3,33 % letno.

Izračuni znotraj finančne dejavnosti vključi presežne obresti po davčni zakonodaji, saj format pred in po financiranju ne bo sestavljen.

Ker je gradnja sprejeta "po fazah dela" in se denarni tok ustvarja od prvega leta, ki se šteje od trenutka, ko projekt ustvari prvi rubelj dohodka, podjetje izgubi pravico do vračila DDV v prvem letu. ob zaključku gradnje.

Ker je projektna bilanca pozitivna vrednost, ko objekt doseže 100-odstotno zmogljivost, drugi in nujni stroški v izračunih niso bili upoštevani.

Na podlagi razpoložljivih podatkov se zdi možno prikazati načrtovane denarne tokove, ki jih ustvarja projekt.

Spodnja tabela prikazuje operativne stroške projekta.

Poslovni odhodki

Poslovni odhodki
Administracija
osebje
Potrošni material
opremo
osebje
Potrošni material
opremo
Tisti. storitev
osebje
potrošni material, vključno z delovnimi oblačili
licence
osebje
potrošni material, vključno z delovnimi oblačili in opremo
Zavarovanje
odgovornost
Komunalna plačila
Ponderirana povprečna poraba na kvadratni meter. m/leto
Skupaj na leto
Obratovalne stroške krije lastnik

Iz predstavljene tabele je razvidno, da bo znesek operativnih stroškov v prvem letu znašal 271.707 $, nato pa z leti narašča in v 10. letu doseže 740.157 $.

V nadaljnji analizi učinkovitosti projekta bomo v spodnji tabeli upoštevali dinamiko prihodkov projekta v prvih 10 letih.

Projektni dohodek

Podatki tabele nam omogočajo, da sklepamo, da bo znesek dohodka od projekta v prvem letu znašal 2.717.987 $, nato pa se bo dohodek povečal in do 10. leta bo znašal 39.702.947 $.

Pri proučevanju projekta je pomembno izračunati stroške amortizacije, ki so predstavljeni v spodnji tabeli.

Amortizacija po projektu

Kot je razvidno iz tabele, bo znesek amortizacije v tretjem letu znašal 262.153 $, v zadnjem, 10. letu pa 227.582 $. Skupni znesek amortizacije za vsa leta izvajanja projekta bo 1.956.147 USD.

Spodnja tabela prikazuje denarni tok za projekt.

Denarni tok

DENARNI TOK
Primarna dejavnost
Bruto dohodek
Stroški operacije
DDV plačan
Delovne dejavnosti
11 % Kt - zmanjšanje NB
Davek na nepremičnine
Davek na prihodek
SKUPAJ za temeljne dejavnosti
Finančne dejavnosti
7 % nadstandard
Kreditno telo
Plačilo ustanoviteljem
SKUPAJ za finančne dejavnosti
Naložbene dejavnosti
Vračilo DDV
SKUPAJ za investicijske aktivnosti
SKUPAJ skupno

Tabela kaže, da bo skupni denarni tok za projekt znašal 1.300.415 USD.

Ocena diskontne stopnje

Uporablja se za pretvorbo prihodnjih tokov dohodka v eno samo trenutno vrednost. Diskontna stopnja (r) bo izračunana kumulativno po formuli:

α je povprečna stopnja inflacije v obdobju.

MRR (minimalno tveganje donosa) - minimalna realna stopnja tveganja, povezana z delovanjem projekta.

RI (Investment Risk) - stopnja povprečnega zahtevanega donosa (tveganja) udeležencev projekta.

Minimalna realna stopnja tveganja MRR bo v tem primeru enaka stroškom izposojenih sredstev, in sicer 18 %, torej obrestna mera za bančno posojilo.

V skladu z investicijsko pogodbo je povprečna zahtevana donosnost RI s strani udeležencev projekta določena v višini 2 %.

Tako bo diskontna stopnja enaka:

r = (0,13+0,18*1,02)*100 % = 30 %

zaključki

Pri izdelavi poslovnega načrta za izgradnjo poslovnega centra je bil projekt pregledan in narejeni optimistični zaključki.

V naslednjih treh letih bo okrožje Mytishchi doživelo zmerno gospodarsko rast, vendar povprečni kazalniki okrožja zaostajajo za povprečnimi kazalniki moskovske regije. Vodilne panoge bodo ostale strojegradnja, instrumentarstvo in gradbeništvo.

Do konca leta 2018 se načrtuje povečanje stopnje rasti blagovne menjave maloprodaja za 40 % in povečanje letnega obsega gospodinjske storitve prebivalcev za 35 %. Rast blagovne menjave bo zagotovljena z rastjo srednjega sloja in njegovih prihodkov.

Območja, ki ustrezajo mednarodni standardi, so v hudem pomanjkanju; povpraševanje po kakovostnih maloprodajnih prostorih presega ponudbo. S tem se bo izboljšala kakovost ustvarjanja in upravljanja nakupovalnih centrov.

Glavni vir povpraševanja danes so trgovine z oblačili. Zavzemajo približno 50 % prostora v trgovskih centrih. Stopnja prostih delovnih mest v letu 2018 bo 10-15 %. Predvideno povečanje obsega trgovskih nepremičnin bo okoli 75.000 m2. m. Trenutno je povprečna najemnina za poslovni prostori v mestu je približno 405 USD/m². m na leto (vključno z DDV in obratovalnimi stroški).

Na območju prvega obroča obkrožanja je veliko število objektov, ki tekmujejo tako v sektorju hrane kot industrijskega blaga.

Pri izračunu denarnih tokov so bili upoštevani povprečna najemnina, 5-odstotna stopnja prostih delovnih mest ter vsi stroški poslovanja in odplačila kredita. Denarni tok za projekt se je izkazal za pozitivnega, vendar še vedno premalo velikega.

Diskontna stopnja, ki vključuje povprečno stopnjo inflacije, tveganje, ki ga ustvarja projekt, in povprečno zahtevano donosnost, je znašala 30 %.

Tako je predstavljeni projekt mogoče sprejeti v obravnavo, saj izračuni kažejo njegovo donosnost in učinkovitost.