การคำนวณการสึกหรอสะสมของสูตรอาคาร ประเภทของการสึกหรอ การสึกหรอสะสม (สะสม) พักผ่อนเพื่อสวมใส่

ณ วันที่ประเมินราคา ต้นทุนการเปลี่ยนอาคารทั้งหมดจะแตกต่างจากมูลค่าตลาดในวันเดียวกัน สาเหตุหลักคือการสูญเสียคุณค่าภายใต้อิทธิพล ปัจจัยต่างๆส่งผลให้ทรัพย์สินมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพของอาคารเกิดจากการเสื่อมสภาพของสภาพทางกายภาพความแตกต่างระหว่างลักษณะการทำงานของแนวคิดสมัยใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์และอิทธิพลของสภาพภายนอกของการดำเนินงานของวัตถุที่มีต่อมูลค่าของมัน เนื่องจากปัจจัยที่อยู่ในรายการมีความสัมพันธ์กัน ผลกระทบต่อต้นทุนจึงได้รับการประเมินอย่างครอบคลุม

จากการสึกหรอสะสมโดยทั่วไป ผู้ประเมินจะเข้าใจถึงการสูญเสียมูลค่าของสิ่งของที่ประเมินสำหรับทุกคน เหตุผลที่เป็นไปได้- จำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมทั้งหมดแสดงถึงความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของอาคาร ณ วันที่ประเมินราคาและต้นทุนการเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด โดยคำนวณเป็นต้นทุนการทำซ้ำหรือต้นทุนการเปลี่ยน

โดยปกติแล้วค่าเสื่อมราคา (I) จะวัดเป็นเปอร์เซ็นต์ และค่าเสื่อมราคาที่แสดงออกมาเป็นตัวเงินคือค่าเสื่อมราคา (O) ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิดค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ค่าเสื่อมราคาประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• -การเสื่อมสภาพทางกายภาพ;
• -การทำงาน;
• -ภายนอก.

การเสื่อมสภาพทางกายภาพคือการสูญเสียมูลค่าของอาคารอันเป็นผลมาจากการใช้งานและการสัมผัสกับพลังธรรมชาติ

การสึกหรอทางกายภาพมีสองประเภท:

เกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยการดำเนินงาน

เกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและทางธรรมชาติ

มีสี่วิธีหลักในการคำนวณการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร:

ผู้เชี่ยวชาญ.

วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร

ค่าใช้จ่าย.

กฎระเบียบ (หรือการบัญชี)

วิธีการของผู้เชี่ยวชาญในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพจะขึ้นอยู่กับการสร้างรายการข้อบกพร่องและการกำหนดเปอร์เซ็นต์การสึกหรอขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้าง วิธีการของผู้เชี่ยวชาญนั้นแม่นยำที่สุด แต่ก็ใช้แรงงานเข้มข้นที่สุดเช่นกัน

การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบอาคารคำนวณโดยใช้สูตร:

ตัวอย่าง. พิจารณาการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัยหากทราบว่าการตรวจสอบพบว่าการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมด:

รากฐาน - 10%;

ผนัง - 15%;

คาบเกี่ยวกัน - 20%;

หลังคา - 10%;

เคลือบสำเร็จ - 30%;

อุปกรณ์ประปาและไฟฟ้าภายใน - 50%;

อื่น ๆ - 25%

ชื่อขององค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร	ความถ่วงจำเพาะของโครงสร้าง, องค์ประกอบ, %	ระดับการสึกหรอ %	ความถ่วงจำเพาะ x เปอร์เซ็นต์การสึกหรอ
1. มูลนิธิ
3. พื้น
5.ชั้น 8.หน้าต่าง 7. การเคลือบขั้นสุดท้าย 8.งานติดตั้งระบบประปาและไฟฟ้าภายใน 9. อื่นๆ

ดังนั้นการสึกหรอทางกายภาพของอาคารคือ 23.25% เพื่อที่จะไป. การประเมินมูลค่าค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่ต้องการ 23.25% * ต้นทุนทดแทน = ค่าเสื่อมราคาในแง่การเงิน

2. . วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร

ชีวิตทางเศรษฐกิจคือช่วงเวลาที่วัตถุสามารถนำมาใช้หาผลกำไรได้ ในช่วงเวลานี้ การปรับปรุงจะส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน อายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินจะสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงไม่ได้ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินเนื่องจากการล้าสมัยโดยทั่วไป

ชีวิตทางกายภาพของวัตถุคือช่วงเวลาที่อาคารดำรงอยู่และสามารถอยู่อาศัยหรือทำงานอยู่ได้ อายุขัยทางกายภาพจะสิ้นสุดลงเมื่อวัตถุถูกทำลาย

อายุที่แท้จริงคือระยะเวลาที่ผ่านไปนับจากวันที่วัตถุถูกนำไปใช้งานจนถึงวันที่ประเมิน

อายุที่แท้จริงขึ้นอยู่กับการประมาณการ รูปร่าง, เงื่อนไขทางเทคนิคปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนของวัตถุ อายุที่มีผลบังคับใช้คืออายุที่สอดคล้องกับสภาพทางกายภาพของทรัพย์สินและคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขาย หลังจากการปรับปรุงครั้งใหญ่ หากบ้านอิฐที่มีอายุ 80 ปีดูราวกับว่ามีอายุ 15 ปี อายุที่แท้จริงของบ้านหลังนั้นจะเท่ากับ 15 ปี

อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคารคือระยะเวลานับจากวันที่ประเมินราคาจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน โดยทั่วไปผู้ประเมินจะใช้ช่วงเวลานี้เพื่อประเมินรายได้ในอนาคต การปรับปรุงและอัปเกรดทรัพย์สินจะช่วยเพิ่มอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

อายุการใช้งานมาตรฐาน (หรืออายุการใช้งานทางกายภาพโดยทั่วไป) เป็นสิ่งที่แน่นอน กฎระเบียบอายุการใช้งานของอาคารและโครงสร้าง

ความสัมพันธ์ระหว่างค่าเสื่อมราคา ต้นทุนทดแทน อายุประสิทธิผล และอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปแสดงโดยความสัมพันธ์ต่อไปนี้:

ฉันสวมชุดไหน

ВС - ค่าทดแทน

EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ

EZh - ช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจ

บางครั้ง ในการคำนวณการสึกหรอโดยประมาณ ผู้ประเมินจะใช้อัตราส่วนของอายุตามลำดับเวลาต่ออายุการใช้งานมาตรฐานของอาคาร โดยแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์

ข้อเสียของวิธีนี้คือสรุปการสึกหรอทุกประเภท เช่น เป็นการยากที่จะระบุการสึกหรอแต่ละประเภทโดยเฉพาะ

ตัวอย่าง. ตรวจสอบการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัยหากทราบว่าต้นทุนการเปลี่ยนอายุจริงและอายุการใช้งานทางกายภาพทั้งหมดขององค์ประกอบโครงสร้างตามลำดับ: ฐานราก - 1,200,000 รูเบิล, 10 ปี, 15 ปี; ผนัง - 400,000 รูเบิล 5 ปี 10 ปี เพดาน - 300,000 รูเบิล 6 ปี 15 ปี อื่น ๆ - 900,000 รูเบิล 1 ปี 10 ปี

เรามากำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพกันดีกว่า ผลการประเมินการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบต่างๆ:

ดังนั้นการสึกหรอทางกายภาพของอาคารคือ 1,210 รูเบิล หรือ 43.2%

การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้ (เรียกอีกอย่างว่าการซ่อมแซมแบบเลื่อนออกไปเนื่องจากสันนิษฐานว่าผู้ซื้อทั่วไปจะทำการซ่อมแซมทันทีเพื่อฟื้นฟูลักษณะการทำงานปกติของโครงสร้าง: การซ่อมแซมเครื่องสำอาง, การฟื้นฟูพื้นที่หลังคารั่ว, การซ่อมแซมทางวิศวกรรม อุปกรณ์ ฯลฯ) ดำเนินการโดยใช้ราคาทุนหรือวิธีการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพของผู้เชี่ยวชาญ

การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้นั้นสอดคล้องกับรายการที่การซ่อมแซมเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติหรือทำไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจในปัจจุบัน ปริมาณของการสึกหรอประเภทนี้จะพิจารณาจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนใหม่ (หรือการเปลี่ยนทดแทน) ทั้งหมดกับจำนวนการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้

เพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณการสึกหรอ องค์ประกอบของโครงสร้างที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้จะแบ่งออกเป็นอายุการใช้งานยาวนานและอายุการใช้งานสั้น

สำหรับองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว อายุคงเหลือที่คาดหวังจะสอดคล้องกับอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของโครงสร้างทั้งหมด องค์ประกอบอายุสั้นมีชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่น้อยกว่าโครงสร้างทั้งหมด

ในการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้น จะใช้วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร: ผลต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมด (หรือการเปลี่ยน) ขององค์ประกอบและจำนวนการสึกหรอที่แก้ไขได้ขององค์ประกอบจะถูกคูณ โดยอัตราส่วนของอายุจริงต่ออายุทางกายภาพทั้งหมดขององค์ประกอบ

ในกรณีนี้ อายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมขององค์ประกอบจะพิจารณาจากข้อมูลอ้างอิง โดยคำนึงถึงการซ่อมแซมและบำรุงรักษาตามปกติเป็นระยะ ลักษณะการทำงาน.

ในการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว ยังใช้วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคารอีกด้วย ได้แก่ จำนวนการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้ และผลรวมของต้นทุนการเปลี่ยนชิ้นส่วนที่มีอายุสั้นด้วยการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขไม่ได้ จะถูกลบออกจากต้นทุนการเปลี่ยน (หรือการเปลี่ยน) ทั้งหมด และผลลัพธ์จะถูกคูณด้วยองค์ประกอบที่มีอายุการใช้งานยาวนานในการเปลี่ยนส่วนที่เหลือ (หรือการเปลี่ยนทดแทน) ตลอดจนความสัมพันธ์ของอายุจริงกับอายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมของอาคาร

อายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมของอาคารจะขึ้นอยู่กับประเภทขององค์ประกอบโครงสร้างพื้นฐาน หมวดหมู่ต่างๆอาคารในแง่ของความทนทาน การจำแนกประเภทของอาคารที่อยู่อาศัยและสาธารณะตามความทนทานมีระบุไว้ในเอกสารด้านกฎระเบียบ

ตัวอย่าง. พิจารณาความทรุดโทรมทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัย

1. ตามเอกสารประมาณการ เราจะกำหนดต้นทุนของการก่อสร้างใหม่เพื่อประเมินการสึกหรอสะสม:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร ค่าทดแทนพันรูเบิล

ต้นทุนทางตรง (วัสดุและอุปกรณ์ แรงงาน ค่าใช้จ่ายและกำไรของผู้รับเหมา)

รวม 143400

ค่าติดตั้งฐานราก 4,900

ติดตั้งผนังภายนอก 50,000

ค่าติดตั้งพื้น 2 500

มุงหลังคา 2 500

ติดตั้งฉากกั้นห้อง 32,500

ติดตั้งฝ้าเพดาน 6,000

ค่าติดตั้งพื้น 5,000

ตกแต่งภายในและภายนอก 6,000

ระบบบำบัดน้ำเสีย 2,000

ระบบจ่ายไฟ 3,500

ระบบทำความร้อน 13,500

ระบายอากาศและปรับอากาศ 3,500

ต้นทุนทางอ้อม 10,000

กำไรผู้ประกอบการ 21,500

รวมค่าเปลี่ยน 174,900

2. กำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้:

ดังนั้นค่าสึกหรอที่แก้ไขได้คือ 3,000,000 รูเบิล

2. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุสั้นกัน

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้นคือ 22,967,000 รูเบิล ต้นทุนทดแทนขององค์ประกอบอายุสั้นที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้คือ 33,000,000 รูเบิล

3. ให้เราพิจารณาปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว:

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวคือ 22,224,000 รูเบิล

• 3. มาดูจำนวนการสึกหรอทางกายภาพของอาคารกัน:
• 3000+22967+22224=48191 พัน ถู.

ดังนั้นค่าเสื่อมราคาทางกายภาพรวมของอาคารคือ 48,191,000 รูเบิล หรือ 27.6%

4. วิธีการเชิงบรรทัดฐาน วิธีการเชิงบรรทัดฐาน (หรือการบัญชี) ในการกำหนดค่าเสื่อมราคาทางกายภาพของอาคารเกี่ยวข้องกับการใช้อัตราค่าเสื่อมราคาแบบรวมสำหรับการคืนค่าสินทรัพย์ถาวรให้สมบูรณ์ใน สหพันธรัฐรัสเซียได้รับการอนุมัติโดยมติคณะรัฐมนตรีของสหภาพโซเวียตเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2533 ฉบับที่ 1072

การสึกหรอและฉีกขาดตามการใช้งานคือการสูญเสียมูลค่าที่เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่าวัตถุไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย สถาปัตยกรรมและสุนทรียศาสตร์ การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และคุณลักษณะการทำงานอื่นๆ

การสึกหรอตามการใช้งานประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• - การสึกหรอที่แก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินต้นทุนการบูรณะ)
• - การสึกหรอที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับไม่เกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

การสึกหรอจากการทำงานที่แก้ไขได้จะวัดจากค่าใช้จ่ายในการแก้ไขและมีสาเหตุมาจาก:

• - ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ
• - ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
• - "การปรับปรุงขั้นสูงสุด"

ข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องมีการเพิ่มเติม - องค์ประกอบและอุปกรณ์อาคารที่ไม่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่และหากไม่มีก็ไม่สามารถตอบสนองมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่ได้

การวัดเชิงปริมาณของการเสื่อมสภาพของฟังก์ชันที่แก้ไขได้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ต้องการการเพิ่มเติมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการต่อเติมที่จำเป็น ณ เวลาที่ประเมิน และต้นทุนในการต่อเติมแบบเดียวกันหากได้ทำระหว่างการก่อสร้างทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย ​​- องค์ประกอบอาคารและอุปกรณ์ที่อยู่ในอาคารที่มีอยู่และยังคงใช้งานได้ แต่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานการดำเนินงานที่ทันสมัยอีกต่อไป

การเสื่อมสภาพในการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากสิ่งของที่ต้องการการเปลี่ยนหรือการปรับปรุงให้ทันสมัยจะวัดเป็นต้นทุนขององค์ประกอบที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ลบด้วยต้นทุนในการส่งคืนวัสดุ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อองค์ประกอบที่มีอยู่ และบวกด้วยต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบใหม่ ในกรณีนี้ ต้นทุนการส่งคืนวัสดุถูกกำหนดเป็นต้นทุนของวัสดุและอุปกรณ์ที่รื้อถอนเมื่อใช้ที่โรงงานอื่น

“การปรับปรุงขั้นสูง” คือองค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่และความพร้อมไม่เพียงพอต่อมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงมากเกินไปจะวัดเป็นต้นทุนการเปลี่ยนปัจจุบันของสินค้าที่มีการปรับปรุงมากเกินไป ลบการสึกหรอทางกายภาพ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อถอน และลบการส่งคืนวัสดุ หากมี

หากต้นทุนการก่อสร้างถูกกำหนดเป็นต้นทุนทดแทน จะมีลักษณะเฉพาะบางประการเมื่อพิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ เนื่องจากในกรณีนี้ ไม่มี "การปรับปรุงขั้นสูง" จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดส่วนแบ่งของการสึกหรอทางกายภาพที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการแก้ไข "การปรับปรุงมากเกินไป" ยังคงต้องได้รับการพิจารณาด้วย

ตัวอย่าง. พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารสำนักงาน หากทราบว่า:

• 1. มาตรฐานที่ทันสมัยต้องมีการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในอาคาร ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารที่มีอยู่คือ 150,000 รูเบิล และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารเดียวกันระหว่างการก่อสร้างคือ 110,000 รูเบิล
• 2. อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ติดตั้งในอาคารไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดสมัยใหม่ในขณะที่ราคาของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่ซึ่งรวมอยู่ในค่าทดแทนคือ 350,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 200,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการรื้ออุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 100,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการส่งคืนวัสดุคือ 10,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าใหม่คือ 190,000 รูเบิล
• 3.อาคารมี พื้นที่คลังสินค้าและการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดแสดงให้เห็นว่าในปัจจุบันขอแนะนำให้ใช้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่สำนักงานในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของพื้นที่คลังสินค้าอยู่ที่ 800,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพคือ 50,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชีคลังสินค้าคือ 80,000 รูเบิล

• 1. มาดูปริมาณการสึกหรอในการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเพิ่มองค์ประกอบ (ในกรณีของเราคือเครื่องปรับอากาศ):
• 150-110=40 ตัน
• 2. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่อง ข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย ​​(ในกรณีของเรา อุปกรณ์ไฟฟ้า):
• 350-200-10+100+210=450 ตร.ม.
• 3. เรามาพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา รายการที่มีอยู่ในคลังสินค้า):
• 800-50+80=830 ตร.ม.

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารคือ:

40+450+830=1320 ตร.ม.

ค่าเสื่อมราคาภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) - ค่าเสื่อมราคาของวัตถุเนื่องจากผลกระทบด้านลบต่อวัตถุประสงค์ของการประเมิน สภาพแวดล้อมภายนอก: สถานการณ์ตลาด, ความผ่อนคลายที่กำหนดในการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง, การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ และการตัดสินใจทางกฎหมายในด้านภาษี ฯลฯ การสึกหรอภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิด ในกรณีส่วนใหญ่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากตำแหน่งที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ในบางกรณีสามารถ "ลบตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกของสภาพแวดล้อม สภาพแวดล้อมของตลาด.

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อประเมินการสึกหรอภายนอก:

• - วิธีการใช้ประโยชน์จากการสูญเสียรายได้ที่เกี่ยวข้องกับอิทธิพลภายนอก
• - วิธีการเปรียบเทียบการขายสิ่งของที่คล้ายคลึงกันโดยมีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

หากมีข้อมูลเพียงพอ แนวทางที่ 2 จะดีกว่า

วิธีการแปลงขาดทุนเป็นทุนเกี่ยวข้องกับการพิจารณาการสูญเสียรายได้ของทรัพย์สินทั้งหมดเนื่องจากอิทธิพลภายนอก ส่วนที่ขาดทุนของอาคารจะถูกแปลงเป็นทุนตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ของอาคาร

ตัวอย่าง. ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าหากทราบว่า: รายได้สุทธิโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้คือ 25,000,000 รูเบิล รายได้สุทธิปัจจุบันหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้ - 21,000,000 รูเบิล ราคาที่ดินคือ 5,000,000 รูเบิลอัตราการใช้ทุนของที่ดินคือ 10% อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินคือ 15%

• 1. พิจารณาการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากปัจจัยภายนอก:
• 2500-2100=400 ตัน
• 2. กำหนดรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:
• 2100-500*0.1=1600 ตร.ม.
• 3. กำหนดการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:
  • (1-500/2100)*400=305 ตร.ม.

ดังนั้นต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าคือ:

305/0.15=2035 ตร.ม.

วิธีขายแบบคู่จะขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลราคาที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่คล้ายกันที่เพิ่งขายไป (การขายแบบคู่) สันนิษฐานว่าวัตถุประสงค์ของการขายแบบคู่แตกต่างกันเพียงค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่ระบุและเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ตัวอย่าง. ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของอาคารที่อยู่ห่างจากป้ายรถเมล์หากทราบว่า: ราคาขายของวัตถุที่คล้ายกันซึ่งอยู่ห่างจากป้ายรถเมล์คือ 400,000 รูเบิล ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่ตั้งอยู่ใกล้กับตลาดเสื้อผ้าคือ 250,000 รูเบิล ความแตกต่างทางกายภาพและอื่น ๆ ระหว่างวัตถุที่คล้ายกันคือ 40,000 รูเบิล

• 1. กำหนดต้นทุนการสึกหรอภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ)
• 400-250-40=110 ตัน

การสึกหรอทั้งหมด (สะสม) ของวัตถุถูกกำหนดโดยการสรุปการสึกหรอทั้งสามประเภท: ทางกายภาพ การทำงาน และภายนอก

สวมใส่- แนวคิดหลายมิติ ขึ้นอยู่กับขอบเขตของแอปพลิเคชัน เนื้อหาเชิงความหมายที่แตกต่างกันจะถูกฝังอยู่ในนั้น จากมุมมองของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ การสึกหรอหมายถึงการสูญเสียมูลค่าทรัพย์สินภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ค่าเสื่อมราคาหมายถึงความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการปรับปรุงใหม่ ณ วันที่ประเมินมูลค่ากับมูลค่าตลาดปัจจุบัน

คำจำกัดความทั้งสองนี้แสดงสาระสำคัญประการเดียว นั่นคือค่าเสื่อมราคาจะแสดงออกมาในมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่มีมูลค่าลดลงเมื่อเทียบกับมูลค่าเดิม มีการวัดในเชิงปริมาณด้วยค่าสัมบูรณ์ของมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงหรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าเดิม

บางครั้งแม้แต่ผู้ประเมินราคาที่มีประสบการณ์ก็สับสนแนวคิดเรื่องค่าเสื่อมราคาเนื่องจากมูลค่าตลาดลดลงกับแนวคิดเรื่องค่าเสื่อมราคาทางบัญชีที่นำมาพิจารณาในอัตราค่าเสื่อมราคา อย่างไรก็ตามมีความแตกต่างพื้นฐานระหว่างพวกเขา มันคือสิ่งนั้น การสึกหรอโดยประมาณจะสะท้อนถึงปฏิกิริยาของตลาดต่อความชราของวัตถุเสมอในทางตรงกันข้าม ค่าเสื่อมราคาทางบัญชีคือมูลค่ามาตรฐานของค่าชดเชยที่ตั้งโปรแกรมไว้สำหรับต้นทุนการสึกหรอของสินทรัพย์วัสดุการสึกหรอโดยประมาณอาจไม่สอดคล้องกับอายุของการปรับปรุง แต่การสึกหรอทางบัญชีจะเป็นสัดส่วนกับการสึกหรอเสมอ

ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ลดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ การสึกหรอแบ่งออกเป็นทางกายภาพ การทำงาน และภายนอก

ความเสื่อมทางกายภาพ -มูลค่าของทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการสูญเสียทรัพย์สินของผู้บริโภคที่ระบุเนื่องจากเหตุผลทางธรรมชาติหรือเนื่องจากการใช้งานที่ไม่เหมาะสม

สวมใส่เพื่อการใช้งาน -มูลค่าที่ลดลงของทรัพย์สินเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของตลาดสมัยใหม่ในด้านสถาปัตยกรรม สุนทรียศาสตร์ การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และลักษณะการทำงานอื่น ๆ

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) -มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมภายนอก: มาตรฐานทางสังคมของสังคม เงื่อนไขทางกฎหมายและการเงิน สถานการณ์ทางประชากร การตัดสินใจในการวางผังเมือง สภาพแวดล้อม และพารามิเตอร์เชิงคุณภาพอื่น ๆ ของสภาพแวดล้อม

ประเภทการสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานจะขึ้นอยู่กับสภาพของวัตถุ ภายนอก - โดยการกระแทก สิ่งแวดล้อม- ดังนั้นการสึกหรอแต่ละประเภทในสองประเภทแรกจึงแบ่งออกเป็นประเภทที่ถอดออกได้และซ่อมแซมไม่ได้; การสึกหรอภายนอกไม่สามารถถอดออกได้เสมอ

ถอดออกได้ค่าเสื่อมราคาประเภทนี้เรียกว่าต้นทุนการชำระบัญชีซึ่งเกินกว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สิน หากค่าใช้จ่ายในการกำจัดมากกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในภายหลังจะถือว่าค่าเสื่อมราคาดังกล่าว ถอดออกได้ดังนั้นการสึกหรอจึงไม่ได้จัดประเภทจากมุมมองของความเป็นไปได้ทางเทคนิคของมาตรการในการกำจัด แต่จากมุมมองของความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากการสึกหรอสะสมทุกประเภทขึ้นอยู่กับอายุการใช้งานของทรัพย์สินในระดับหนึ่งหรืออีกระดับหนึ่งให้เราพิจารณาเนื้อหาของแนวคิดการประเมินพื้นฐานที่แสดงลักษณะของช่วงเวลานี้ (รูปที่ 3.2)

ข้าว. 3.2.

ช่วงชีวิตทางกายภาพ -ระยะเวลาที่วัตถุสามารถใช้งานได้จริงตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ แบบง่ายช่วงเวลานี้จะถูกกำหนดขึ้นอยู่กับกลุ่มทุนของอาคาร ในการปฏิบัติงานด้านการประเมินมูลค่า จะทำหน้าที่เป็นตัวจำกัดตามธรรมชาติของชีวิตทางเศรษฐกิจ

ชีวิตทางเศรษฐกิจ -เวลาที่การปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สินเกินกว่าต้นทุนการปรับปรุงเช่น เมื่อสวมใส่สามารถถอดออกได้ ระยะเวลานี้อาจขยายออกไปได้ บริการที่มีคุณภาพอาคาร ความทันสมัยและการซ่อมแซมทันเวลา ในทางปฏิบัติภายในประเทศ ในระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะมีการกำหนดอายุการใช้งานมาตรฐาน (โดยประมาณ) ของอาคาร โดยปกติจะระบุไว้ในหนังสือเดินทางของโครงการมาตรฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้น บนพื้นฐานนี้มีการกำหนดมาตรฐานสำหรับค่าเสื่อมราคาและความถี่ของการบำรุงรักษาซ่อมแซม ช่วงเวลามาตรฐานนี้ใกล้เคียงกับแนวคิดโดยประมาณของชีวิตทางเศรษฐกิจ และสามารถนำไปใช้ในการคำนวณเชิงบ่งชี้ได้

อายุจริง -เวลานับจากการว่าจ้างวัตถุจนถึงวันที่ประเมินซึ่งกำหนดโดยหนังสือเดินทางของวัตถุหนังสือรับรองการจดทะเบียนหรือการกระทำของคณะกรรมการของรัฐ

อายุมีผล -เวลาที่ประมาณการอายุขัยของอาคารโดยพิจารณาจากสภาพทางกายภาพ อุปกรณ์ การออกแบบ และปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร เมื่อกำหนดอายุที่มีประสิทธิภาพจะแสดงความสามารถระดับมืออาชีพของผู้ประเมินอย่างเต็มที่เนื่องจากเขาจำเป็นต้องจัดทำการประเมินตลาดของตัวบ่งชี้นี้ซึ่งอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในทิศทางเดียวหรืออีกทางหนึ่งจากอายุจริงของอาคาร

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ -เวลาที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาจากช่วงเวลาที่ตรวจสอบวัตถุจนกระทั่งสิ้นสุดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ

ในการปฏิบัติภายในประเทศให้คำนิยาม การสึกหรอทางกายภาพอาคารเป็นเอกสิทธิ์ของสำนักคลังเทคนิคและผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันการออกแบบและเทคโนโลยีในการตรวจสอบมาโดยตลอด โครงสร้างอาคาร- ในงานนี้พวกเขาได้รับคำแนะนำจากคำแนะนำระหว่างภาคหรือแผนกเช่นกฎสำหรับการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัย (VSN 53-86 (r) M., GGS, 1988) พวกเขาแสดงรายการสัญญาณที่มองเห็นได้ของการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคลและให้ข้อมูลของพวกเขา ปริมาณ- ในกรณีที่น่าสงสัย จะมีการกำหนดให้เปิดส่วนของโครงสร้างอาคารที่ไม่สามารถเข้าถึงได้ด้วยการมองเห็น ซึ่งขัดขวางการทำงานปกติของอาคาร และต้องใช้ต้นทุนจำนวนมากเพื่อขจัดความเสียหายที่เกิดขึ้น

หากวัตถุประสงค์ของการประเมินคือการกำหนดการทดแทนต้นทุนสินค้าคงคลังของอาคารยอดรวมของค่าเสื่อมราคาจะถูกกำหนดโดยการสรุปมูลค่าของการเสื่อมสภาพทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละส่วนตามส่วนแบ่งของต้นทุนทดแทนของ แต่ละคนเข้า ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอาคาร. เทคนิคระเบียบวิธีนี้แสดงโดยสูตร

โดยที่: (?f - การสึกหรอทางกายภาพทั้งหมดของอาคาร, %;

คิวเจ-การสึกหรอจริงขององค์ประกอบโครงสร้าง i, %;

Y คือส่วนแบ่งของต้นทุนขององค์ประกอบโครงสร้างในต้นทุนรวมของอาคาร %; พี -จำนวนองค์ประกอบโครงสร้าง

ข้อดีประการเดียวของวิธีการที่นำเสนอคือผลลัพธ์ดูน่าเชื่อและยากต่อการตรวจสอบซ้ำ อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้มักเป็นอัตวิสัยเสมอเนื่องจากระดับคุณสมบัติของผู้เชี่ยวชาญที่แตกต่างกัน ขั้นตอนการพิจารณาการสึกหรอในลักษณะนี้ต้องใช้เวลา, แรงงาน, เงินและสามารถทำได้เป็นครั้งคราวและเป็นระยะเวลานาน เมื่อถึงเวลาประเมินอาคาร ผลลัพธ์ของอาคารมักจะล้าสมัยอย่างสิ้นหวัง นอกจากนี้พวกเขาไม่ได้คำนึงถึงการสึกหรอและการสึกหรอภายนอกโดยสิ้นเชิงดังนั้นจึงให้ข้อมูลจำนวนน้อยมากสำหรับผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่าทั่วโลก ค่าเสื่อมราคาซึ่งเข้าใจว่าเป็นการลดลงของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินจะถูกกำหนดโดยวิธีการคลาสสิกสามวิธี:

• การเปรียบเทียบการขาย
• อายุที่มีประสิทธิภาพ
• พาร์ติชัน

วิธีการเปรียบเทียบการขายคือการระบุ การประเมินมูลค่าตลาดค่าเสื่อมราคาสะสมของอาคารโดยการเปรียบเทียบราคาต้นทุนทดแทนกับราคาขายปัจจุบันของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน เมื่อใช้วิธีการนี้ แนะนำให้ทำตามขั้นตอนบางอย่างตามลำดับ

• 1. การเลือกการขายทรัพย์สินล่าสุดที่คล้ายกับที่ได้รับการประเมินในแง่ของลักษณะของการปรับปรุง การปรับราคา และการสร้างข้อมูลเพื่อกำหนดต้นทุนการเปลี่ยนอาคาร
• 2. การกำหนดราคาที่ดินสำหรับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแต่ละแห่ง
• 3. การกำหนดราคาอาคารโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาโดยไม่รวมต้นทุนที่ดินจากราคาขายของวัตถุที่เทียบเคียงได้
• 4. การคำนวณต้นทุนทดแทนอาคารปัจจุบันสำหรับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแต่ละแห่งโดยใช้วิธีการที่อธิบายไว้ในบทนี้
• 5. การกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมของอาคารที่เทียบเคียงได้โดยการลบราคาโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา (ข้อ 3) ออกจากต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารเดียวกัน (ข้อ 4)
• 6. การกำหนดเปอร์เซ็นต์เฉลี่ยของค่าเสื่อมราคาของอาคารที่เทียบเคียงได้สำหรับการโอนไปยังวัตถุที่ประเมิน

ตัวอย่างของการใช้วิธีการอธิบายไว้ในตาราง 3.1.

ข้อดีของวิธีที่พิจารณาคือความเที่ยงธรรมของผลลัพธ์ เนื่องจากเมื่อเปรียบเทียบยอดขาย ผู้ประเมินจะระบุเพียงปฏิกิริยาของตลาดต่ออายุของทรัพย์สินและการเปลี่ยนแปลงสิ่งแวดล้อมเท่านั้น โดยปกติแล้ว ยิ่งข้อมูลตลาดมีความน่าเชื่อถือมากขึ้นและจำนวนยอดขายที่เปรียบเทียบกันได้ที่ผู้ประเมินวิเคราะห์มีมากขึ้น ผลลัพธ์ที่ได้ก็จะยิ่งแม่นยำมากขึ้นเท่านั้น

อย่างไรก็ตามใน เงื่อนไขของรัสเซียข้อดีของวิธีนี้จะกลายเป็นข้อเสีย ในกรณีที่ไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้งานอยู่และการรักษาความลับของธุรกรรม วิธีการนี้ก็จะถูกกีดกัน ฐานข้อมูล- ข้อเสียอีกประการหนึ่งคือการไม่มีตัวตนของการสึกหรอที่ระบุเช่น ในกรณีที่ไม่มีความแตกต่างตามประเภทและประเภทของการสึกหรอซึ่งจำกัดการใช้ตัวบ่งชี้นี้ในการจัดการทรัพย์สิน และในที่สุดวิธีนี้ก็ค่อนข้างใช้แรงงานมากเพราะต้องใช้การคำนวณไม่เพียง แต่เพื่อเปรียบเทียบยอดขายเท่านั้น แต่ยังเพื่อกำหนดมูลค่าของที่ดินและต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงสำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบทั้งหมด

ตารางที่ 3.1

การหาค่าการสึกหรอสะสมโดยใช้วิธีเปรียบเทียบยอดขาย

วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพง่ายกว่ามากในทางเทคนิคและขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดน้อยกว่ามาก โดยอิงจากการตรวจสอบโครงสร้างของวัตถุที่กำลังประเมินราคา และสมมติฐานที่ได้รับการทดสอบแล้วว่าอายุที่แท้จริงเกี่ยวข้องกับช่วงอายุทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป เนื่องจากการสึกหรอสะสมเกี่ยวข้องกับต้นทุนการเปลี่ยนในปัจจุบัน จากความสัมพันธ์นี้ สูตรการสึกหรอสะสมดังต่อไปนี้:

โดยที่: EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ;

EZH - ช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจ

BC - ค่าทดแทน

พิจารณาตัวเลือกสำหรับการใช้สูตรนี้ ตัวอย่างเช่นตามเทคนิควิธีการที่ระบุไว้ในบทนี้ผู้ประเมินราคาได้กำหนดต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารที่สร้างขึ้นเมื่อ 15 ปีที่แล้วเป็น 360 ล้านรูเบิล เขาได้รับข้อมูลเกี่ยวกับช่วงอายุทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปซึ่งก็คือ 80 ปีโดยใช้หนังสือเดินทางของการออกแบบมาตรฐานของอาคารนี้

หากอาคารหลังนี้ตามความเห็นของผู้ประเมินราคา ถูกสร้างขึ้นตามมาตรฐานปัจจุบันและดำเนินการตามปกติ อายุที่มีประสิทธิภาพของอาคารจะเท่ากับอายุจริงของอาคาร และค่าเสื่อมราคาจะเท่ากับค่าเสื่อมราคาทางบัญชี จะมีมูลค่า 18.75% ของต้นทุนทดแทนหรือ 67.5 ล้านรูเบิล

จากผลการตรวจสอบอาคาร ผู้ประเมินมีวิจารณญาณอย่างมืออาชีพว่าอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคารเนื่องจากการบำรุงรักษาไม่ดีเกินอายุจริงและสามารถประมาณได้ที่ 20 ปี ค่าเสื่อมราคาสะสมจะเท่ากับ 25% หรือ 90 ล้านรูเบิล

ผู้ประเมินสามารถคำนึงได้ว่าอาคารมีการวางแผนที่ดี มีการปรับปรุงการออกแบบ และ คุณภาพสูง งานก่อสร้าง- สิ่งนี้ทำให้เขามีเหตุผลในการทำนายอายุทางเศรษฐกิจที่ยืนยาวขึ้น เช่น 90 ปี และการบำรุงรักษาวัตถุอย่างระมัดระวังทำให้เขาสามารถประมาณอายุที่แท้จริงที่ 12 ปีได้ จากนั้นค่าเสื่อมราคาสะสมจะอยู่ที่ 13.3% หรือ 48 ล้านรูเบิล

ผู้ประเมินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถพิจารณาผลกระทบของปัจจัยการเสื่อมสภาพในการใช้งานและผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงสิ่งแวดล้อมเมื่อพิจารณาอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคาร แต่สมมติฐานทั้งหมดของเขาจะเป็นไปตามสัญชาตญาณ ในสถานการณ์ที่มีการโต้เถียง เป็นเรื่องยากสำหรับเขาที่จะโน้มน้าวคู่ต่อสู้ที่ระมัดระวัง และผลของการประเมินดังกล่าวมีความเสี่ยงทางกฎหมาย นอกจากนี้ วิธีอายุที่มีประสิทธิภาพ เช่นเดียวกับวิธีการเปรียบเทียบการขาย ไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างประเภทและประเภทของการสึกหรอ รวมถึงอายุขัยขององค์ประกอบอาคารแต่ละชิ้น

วิธีการแยกปราศจากข้อบกพร่องเหล่านี้ ประกอบด้วยการประเมินการสึกหรอทุกประเภทอย่างสม่ำเสมอ รวมถึง:

• การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้
• การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้
• การสึกหรอแบบถอดได้
• การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้
• การสึกหรอภายนอก

สำหรับอัตรา การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ตัวอาคารแบ่งออกเป็นองค์ประกอบโครงสร้างส่วนบุคคลตามอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ โดยเน้นที่:

• องค์ประกอบอายุสั้นซึ่งมีอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่น้อยกว่าอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของอาคาร
• องค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวซึ่งมีอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่เท่ากับอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคาร

การประเมินขึ้นอยู่กับหลักการของการพิจารณาผลกระทบต่อมูลค่าอาคารแบบครั้งเดียวและตามลำดับ แต่ละสายพันธุ์สวมใส่.

สำหรับตัวอย่างแบบตัดขวางเราจะใช้ข้อมูลเบื้องต้นต่อไปนี้: อาคารสองชั้นที่ได้รับการประเมินซึ่งมีพื้นที่รวม 600 ตร.ม. ตั้งอยู่บนพื้นที่ 800 ตร.ม. อาคารหลังนี้สร้างขึ้นเมื่อ 20 ปีที่แล้วและมีอายุประมาณ 100 ปี ต้นทุนทดแทนอาคารในปัจจุบันคือ 2.2 พันล้านรูเบิล

การประเมินเริ่มต้นด้วยการวัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ มักเกิดจากการบำรุงรักษาอาคารที่ไม่ดี และมักเรียกว่าการบำรุงรักษาแบบเลื่อนเวลา เนื้อหาเชิงประเมินของแนวคิดนี้คือข้อสันนิษฐานว่าเมื่อตรวจสอบทรัพย์สินผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะทำการปรับราคาซื้อตามจำนวนต้นทุนการซ่อมแซมรอการตัดบัญชีที่เขาจะต้องทำหลังจากซื้อทรัพย์สินเพื่อคืนสภาพเดิม คุณสมบัติของผู้บริโภค

สมมติว่าการประเมินอาคารเป็นตัวกำหนดความจำเป็นในการเปลี่ยนหลังคาและการซ่อมแซมภายในโดยทันที ที่ตลาดท้องถิ่น บริการก่อสร้างงานเหล่านี้มีมูลค่าประมาณ 70 และ 56 ล้านรูเบิลตามลำดับและต้นทุนการเปลี่ยนองค์ประกอบเหล่านี้ทั้งหมด ณ วันที่ประเมินราคาคือ 70 และ 130 ล้านรูเบิล (ตารางที่ 3.2)

ตารางที่ 3.2

การประมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้

ตอนนี้พวกเขาวัด ถอดออกได้และ การเสื่อมสภาพทางกายภาพองค์ประกอบอายุสั้น โดยพิจารณาจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนชิ้นส่วนทั้งหมดกับปริมาณการสึกหรอแบบถอดได้ คูณด้วยเปอร์เซ็นต์ของอายุจริงต่ออายุการใช้งานทางกายภาพทั้งหมดของชิ้นส่วน การพึ่งพาอาศัยกันนี้แสดงโดยสูตร

โดยที่: NFI KZh e - การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ขององค์ประกอบอายุสั้น

VS EL - ต้นทุนการเปลี่ยนองค์ประกอบทั้งหมด ณ วันที่ประเมินราคา

UFI EL - การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบที่ถอดออกได้

FV EL - อายุที่แท้จริงขององค์ประกอบ

VF EL - ช่วงเวลาของชีวิตทางกายภาพขององค์ประกอบ

การคำนวณโดยใช้สูตรนี้แสดงไว้ในตาราง 3.3.

ต้นทุนของการเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวจะกำหนดโดยผลคูณของมูลค่าการเปลี่ยนส่วนที่เหลือของอาคาร (ลบด้วยต้นทุนของการซ่อมแซมที่เลื่อนออกไป และมูลค่าการเปลี่ยนส่วนที่เหลือขององค์ประกอบอายุสั้นที่มีการเสื่อมสภาพทางกายภาพที่ไม่สามารถกู้คืนได้) และเปอร์เซ็นต์ของ อายุจริงกับอายุทางกายภาพทั้งหมดของอาคาร

ตารางที่ 3.3

การประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ขององค์ประกอบอายุสั้น

การพึ่งพาอาศัยกันนี้แสดงโดยสูตร

โดยที่: NFI DZE - การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ขององค์ประกอบอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนาน

VS ZD - ค่าทดแทนอาคารทั้งหมด ณ เวลาที่ประเมิน

UFI ZD - การสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่ถอดออกได้

OVS, w คือต้นทุนทดแทนที่เหลือขององค์ประกอบอายุสั้นที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้

FV ZD - อายุจริงของอาคาร

FL ZD - ช่วงอายุทางกายภาพของอาคาร

การคำนวณโดยใช้สูตรนี้โดยใช้ตัวอย่างตั้งแต่ต้นจนจบภายใต้การพิจารณาและการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ขององค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวมีดังต่อไปนี้

ค่าเสื่อมราคาตามการใช้งานคือความแตกต่างในทางทฤษฎีระหว่างต้นทุนทดแทนอาคารและต้นทุนทดแทน เนื่องจากต้นทุนการเปลี่ยนสะท้อนต้นทุนในการสร้างคุณสมบัติผู้บริโภคของอาคารซ้ำ โดยคำนึงถึงมาตรฐานสมัยใหม่และข้อกำหนดของตลาด จึงถูกต้องตามกฎหมายที่จะถือว่าไม่รวมต้นทุนการสึกหรอตามการใช้งานซึ่งมีอยู่ในต้นทุนการเปลี่ยน อย่างไรก็ตาม ในการปฏิบัติงานประเมินมูลค่า ด้วยเทคนิคการคำนวณที่มีอยู่ ต้นทุนในการเปลี่ยนมักจะถูกแทนที่ด้วยต้นทุนในการเปลี่ยน และจากนั้นแนวทางนี้ก็ไร้ความหมาย แต่ถึงแม้จะมีความซับซ้อนในการคำนวณต้นทุนการเปลี่ยนและต้นทุนการเปลี่ยน การเปรียบเทียบโดยตรงไม่ได้ระบุลักษณะและแหล่งที่มาของการสึกหรอตามการใช้งาน

ในวิธีการแบ่งส่วน การสึกหรอจะขึ้นอยู่กับการประเมินที่แตกต่างกัน - ตามประเภท (ถอดออกได้และซ่อมแซมไม่ได้) และปัจจัยที่ทำให้เกิดการสึกหรอ โดยเฉพาะตามเทคนิคการคำนวณ การสึกหรอแบบถอดได้ได้รับการประเมินโดยปัจจัยสามกลุ่มที่กำหนดโดย:

• ความต้องการในการเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
• องค์ประกอบแต่ละอย่างมีมากเกินไป ที่เรียกว่าการปรับปรุงขั้นสูง

ในทุกกรณี การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้จะถูกประเมินด้วยค่าใช้จ่ายในการกำจัดออก

ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากองค์ประกอบไม่เพียงพอจะพิจารณาจากส่วนต่างของต้นทุนการติดตั้งในวันที่ประเมินและระหว่างการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ตัวอย่างเช่น ในอาคารที่ได้รับการประเมิน องค์ประกอบของการสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้ถือได้ว่าไม่มีเตาผิง ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งซึ่งมากกว่าการชดเชยด้วยการเพิ่มผลกำไรและมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเสื่อมราคานี้พิจารณาจากการคำนวณต่อไปนี้ (เป็นล้านรูเบิล):

ในอาคารเดียวกัน อุปกรณ์ประปาตามที่ผู้ประเมินราคาสูญเสียการปฏิบัติตามระดับความต้องการของผู้บริโภคในภาคตลาดที่สามารถขายทรัพย์สินนี้ได้ จากการคำนวณเบื้องต้น ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนอุปกรณ์ประปาจะถูกชดเชยโดยการดึงดูดผู้ซื้อที่ร่ำรวยกว่าและเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดได้ที่เกิดจากความจำเป็นในการเปลี่ยนองค์ประกอบของอาคารจะวัดด้วยจำนวนต้นทุนในการกำจัดลบด้วยการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบที่ถูกแทนที่ที่พิจารณาก่อนหน้านี้และมูลค่าการกอบกู้ดังที่แสดงโดยการคำนวณต่อไปนี้ (ใน ล้านรูเบิล):

ในทำนองเดียวกัน จะมีการวัดการสึกหรอจากการใช้งานแบบพลิกกลับได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป" ในตัวอย่างของเรา สิ่งเหล่านี้รวมถึงการมีเวิร์คช็อปสำหรับการแกะสลักไม้ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินมีความหลงใหล ค่าใช้จ่ายในการกำจัดการสึกหรอถูกกำหนดโดยการคำนวณต่อไปนี้ (เป็นล้านรูเบิล):

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถกู้คืนได้ประเมินโดยปัจจัยสองกลุ่ม กำหนดเงื่อนไขโดย:

• ความไม่เพียงพอขององค์ประกอบแต่ละส่วนของอาคารหรือลักษณะคุณภาพ
• องค์ประกอบแต่ละอย่างมีมากเกินไป (“การปรับปรุงขั้นสูง”)

การเสื่อมประสิทธิภาพการทำงานอย่างถาวรอันเนื่องมาจากการขาดองค์ประกอบแต่ละอย่าง วัดจากการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากไม่มีองค์ประกอบเหล่านั้น ซึ่งจะถูกแปลงเป็นทุนตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารประเภทนี้ หักด้วยต้นทุนในการติดตั้งส่วนปรับปรุงเหล่านี้ในระหว่างกระบวนการก่อสร้างใหม่

ในทางปฏิบัติ จำนวนการสูญเสียรายได้สุทธิถูกกำหนดจากการเปรียบเทียบตลาดของค่าเช่าอาคารที่มีและไม่มีการปรับปรุงที่เหมาะสม ในตัวอย่างของเราการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นแสดงให้เห็นว่าการมีเครื่องทำความร้อนใต้พื้นแบบไฟฟ้าทำให้สามารถเพิ่มค่าเช่ารายปีได้ 24,000 รูเบิล ต่อ 1 ตารางเมตรของพื้นที่ทั้งหมด

ต้นทุนปัจจุบันในการติดตั้งระบบดังกล่าวในอาคารที่มีอยู่นั้นเกินกว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการที่การสึกหรอที่เกิดจากการขาดหายไปถือว่าไม่สามารถซ่อมแซมได้ เห็นได้ชัดว่าในการประเมินนั้น จะต้องคำนึงถึงต้นทุนสมมุติที่นักพัฒนาจะต้องได้รับในการสร้างองค์ประกอบที่ขาดหายไปในระหว่างการก่อสร้างอาคารด้วย การคำนวณดำเนินการโดยใช้อัลกอริทึมต่อไปนี้:

การสึกหรอตามการใช้งานแบบถอดไม่ได้เนื่องจากมีองค์ประกอบแต่ละส่วนมากเกินไปประมาณการว่าเป็นต้นทุนการเปลี่ยนองค์ประกอบเหล่านี้ลบการสึกหรอทางกายภาพ แล้วบวกด้วยผลรวมเชิงพีชคณิตของค่าใช้จ่ายปัจจุบันและรายได้ของเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับการใช้ "การปรับปรุงขั้นสูง"

สมมติว่ามีการสร้างสระว่ายน้ำในอาคารที่เรากำลังประเมินราคาทดแทน ณ วันที่ประเมินคือ 160 ล้านรูเบิล ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของเจ้าของในปัจจุบันสำหรับการดำเนินงานสระว่ายน้ำคือ 6 ล้านรูเบิลและรายได้ของเขาจากการจัดหาสระว่ายน้ำเป็นระยะสำหรับค่าเช่ารายชั่วโมงคือ 7.2 ล้านรูเบิล ในปี ตามที่ระบุไว้อัตราส่วนเงินทุนคือ 12% (0.12) การเปรียบเทียบการขายคุณสมบัติที่คล้ายกันบ่งชี้ว่าการมีสระว่ายน้ำเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ 100 ล้านรูเบิล ดังนั้นจึงมีการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป" มูลค่าของมันประเมินตามลำดับต่อไปนี้ (เป็นล้านรูเบิล):

การสึกหรอภายนอกระบุลักษณะความเสียหายที่เกิดจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยปัจจัยภายนอก มีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเนื่องจากมีสถานที่ตั้งคงที่ ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ ผลกระทบของสภาพแวดล้อมต่อมูลค่าทรัพย์สินสามารถวัดได้จากสัญชาตญาณของผู้ประเมินผ่านอายุที่แท้จริงของอาคาร อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมากขึ้นสามารถได้รับจากการวัดโดยตรงของปฏิกิริยาของตลาดต่อการเปลี่ยนแปลงในตัวทรัพย์สินและสภาพแวดล้อม ปรากฏในสองรูปแบบ: การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าและราคาขาย

ดังนั้น ในทางปฏิบัติด้านการประเมินมูลค่า จึงมีการพัฒนาแนวทางในการเปลี่ยนการสึกหรอภายนอกสองวิธี:

• การรวมตัวเป็นทุนของการสูญเสียรายได้เนื่องจากอิทธิพลภายนอก
• การเปรียบเทียบการขายวัตถุที่คล้ายกันโดยมีและไม่คำนึงถึงอิทธิพลภายนอก

ลองดูเทคนิคการใช้งานตามตัวอย่างของเรา สมมติว่าการเปลี่ยนแปลงแผนการวางแผนภูมิภาคในช่วงระยะเวลาการดำเนินงานของอาคารนำไปสู่การเคลื่อนย้ายเส้นทางการขนส่งหลักโดยตรงไปยังชายแดนของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ระดับเสียง ระดับฝุ่น และผลกระทบเชิงลบอื่น ๆ ที่เพิ่มขึ้น ทำให้ค่าเช่าสุทธิสำหรับบ้านที่อยู่ติดกับทางหลวงขนส่งลดลงโดยเฉลี่ย 5 ดอลลาร์ (30,000 รูเบิล) ต่อปีต่อ 1 ตารางเมตรของพื้นที่ทั้งหมด เมื่อเทียบกับบ้านหลังเดียวกันที่ตั้งอยู่ลึกลงไปใน ปิดกั้น. ด้านล่างนี้คือการคำนวณค่าเสื่อมราคาภายนอก (เป็นล้านรูเบิล) ที่เกิดจากปัจจัยนี้โดยคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าต้นทุนของอาคารคิดเป็น 80% ของต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมด (เช่น รวมต้นทุนที่ดิน) และอัตราส่วนเงินทุนสำหรับอาคารคือ 12%

หากในบริเวณใกล้เคียงกับอาคารของเรา การขายวัตถุที่คล้ายกันเมื่อเร็วๆ นี้ได้รับการจดทะเบียนซึ่งไม่อยู่ภายใต้ผลกระทบด้านลบดังกล่าวของทางหลวงขนส่ง จากนั้นด้วยการปรับเปลี่ยนคุณสมบัติที่โดดเด่นที่เหลืออยู่อย่างต่อเนื่อง สิ่งเหล่านี้จะถูกทำให้มีรูปลักษณ์ที่เทียบเคียงได้ โดยทิ้งผลกระทบเฉพาะไว้ ของปัจจัยนี้ จากนั้น ส่วนต่างในราคาขายของวัตถุที่เปรียบเทียบจะแสดงมูลค่าเชิงปริมาณของการสึกหรอภายนอกของปัจจัยนี้

ผลการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม (เป็นล้านรูเบิล) สำหรับอาคารที่ประเมินแสดงไว้ด้านล่าง

ดังนั้นในตัวอย่างนี้เราพิจารณาค่าเสื่อมราคาสะสมเท่ากับ 48.3% ของต้นทุนการเปลี่ยนอาคารและมูลค่าปัจจุบันลบด้วยค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 1,138 ล้านรูเบิล

ข้อมูลที่ได้รับเป็นข้อมูลสำหรับการวิเคราะห์อย่างจริงจัง ไม่เพียงแต่สำหรับผู้ประเมินราคาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเจ้าของทรัพย์สินด้วย

ส่งผลงานดีๆ ของคุณในฐานความรู้ได้ง่ายๆ ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงาน จะรู้สึกขอบคุณเป็นอย่างยิ่ง

กระทรวงศึกษาธิการแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

มหาวิทยาลัยเทคนิคแห่งรัฐอีร์คุตสค์

ภาควิชาเศรษฐศาสตร์โลก

งานหลักสูตร

ค่าเสื่อมราคาสะสมของอสังหาริมทรัพย์ขั้นตอนการคำนวณ

อีร์คุตสค์ 2550

การแนะนำ

3. การสึกหรอทางกายภาพ

4. การสึกหรอตามหน้าที่

5. การสึกหรอภายนอก

บรรณานุกรม

การแนะนำ

ค่าเสื่อมราคามีลักษณะโดยการลดลงของประโยชน์ของทรัพย์สินความน่าดึงดูดใจของผู้บริโภคจากมุมมองของนักลงทุนที่มีศักยภาพและแสดงมูลค่าลดลงภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่าง ๆ เมื่อเวลาผ่านไป เมื่อมีการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก พารามิเตอร์ที่แสดงถึงความน่าเชื่อถือทางโครงสร้างของอาคารและโครงสร้าง ตลอดจนการปฏิบัติตามการทำงานในปัจจุบันและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้งานในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับชีวิตมนุษย์จะค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอกที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมของตลาด ข้อจำกัดในการใช้อาคารบางอย่าง ฯลฯ โดยปกติแล้วค่าเสื่อมราคา (I) จะวัดเป็นเปอร์เซ็นต์ และค่าเสื่อมราคาที่แสดงออกมาเป็นตัวเงินคือค่าเสื่อมราคา (O)

ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิดค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ค่าเสื่อมราคาประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

ทางกายภาพ,

การทำงาน,

ภายนอก.

การสึกหรอแต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะตามการแบ่งส่วน: การสึกหรอที่ถอดออกได้คือการสึกหรอ การกำจัดซึ่งสามารถทำได้ทางกายภาพและเป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจ ในเวลาเดียวกันความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจอยู่ที่ความจริงที่ว่าต้นทุนที่เกิดขึ้นเพื่อกำจัดการสึกหรอประเภทใดประเภทหนึ่งควรช่วยเพิ่มมูลค่าของวัตถุโดยรวม เมื่อมีการระบุประเภทการสึกหรอที่กำหนดทั้งหมด จะพูดถึงการสึกหรอสะสมของทรัพย์สินทั้งหมด ในแง่การเงิน ค่าเสื่อมราคาสะสมคือความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่เรียกคืนและ ราคาตลาดวัตถุที่ถูกประเมิน จากสาระสำคัญของคำจำกัดความเหล่านี้ จึงสามารถโต้แย้งได้ว่าการสึกหรอสะสมทั้งหมดเป็นประการแรกคือฟังก์ชันของอายุการใช้งานของวัตถุ

เมื่อคำนึงถึงสถานการณ์นี้เราจะพิจารณาสาระสำคัญของแนวคิดการประเมินพื้นฐานที่แสดงถึงตัวบ่งชี้นี้และเราจะพิจารณารายละเอียดการสึกหรอที่สะสมแต่ละประเภทและวิธีการคำนวณอย่างละเอียด

1.การสึกหรอสะสมสะสม

ค่าเสื่อมราคาคือมูลค่าของทรัพย์สินลดลงเนื่องจากสาเหตุหลายประการ โดยทั่วไปค่าเสื่อมราคาจะวัดเป็นเปอร์เซ็นต์ และการแสดงออกทางการเงินของค่าเสื่อมราคาถือเป็นการด้อยค่า ค่าเสื่อมราคาสะสม (สะสม) ของวัตถุในการประเมินคือผลรวมของค่าเสื่อมราคาที่เป็นไปได้ทุกประเภทซึ่งมีลักษณะของการลดลงของประโยชน์ของทรัพย์สินความน่าดึงดูดใจของผู้บริโภคจากมุมมองของนักลงทุนที่มีศักยภาพและแสดงเป็น มูลค่าลดลงเมื่อเวลาผ่านไป (ค่าเสื่อมราคา) ภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ เมื่อมีการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก พารามิเตอร์ที่แสดงถึงความน่าเชื่อถือทางโครงสร้างของอาคารและโครงสร้าง ตลอดจนการปฏิบัติตามการทำงานในปัจจุบันและโดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้งานในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับชีวิตมนุษย์จะค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอกที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมของตลาด การกำหนดข้อจำกัดในการใช้อาคารบางอย่าง เป็นต้น ค่าเสื่อมราคาในการประเมินค่าจะต้องแยกความแตกต่างในความหมายจากคำที่คล้ายกันที่ใช้ในการบัญชี (ค่าเสื่อมราคา) ค่าเสื่อมราคาโดยประมาณเป็นหนึ่งในพารามิเตอร์หลักที่ช่วยให้คุณสามารถคำนวณมูลค่าปัจจุบันของวัตถุประเมินในวันที่ระบุ ดังนั้นการคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาของวัตถุจึงเป็นการปรับต้นทุนของอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ (ทำซ้ำโดยใช้วิธีต้นทุน) เพื่อกำหนดมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน การสึกหรอสะสมสะสมขึ้นอยู่กับอายุการใช้งานของวัตถุ

ให้เราพิจารณาแนวคิดการประเมินขั้นพื้นฐานที่แสดงลักษณะของตัวบ่งชี้นี้ (รูปที่ 1)

ข้าว. 1. ระยะเวลาชีวิตของอาคารและตัวบ่งชี้การประเมินที่บ่งบอกลักษณะเหล่านี้

อายุการใช้งานทางกายภาพของอาคาร (PL) คือระยะเวลาการทำงานของอาคารในระหว่างที่สภาพขององค์ประกอบโครงสร้างรับน้ำหนักของอาคารตรงตามเกณฑ์ที่กำหนด (ความน่าเชื่อถือของโครงสร้าง ความทนทานทางกายภาพ ฯลฯ) ชีวิตทางกายภาพของวัตถุนั้นเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้างและขึ้นอยู่กับกลุ่มทุนของอาคาร ชีวิตฝ่ายเนื้อหนังสิ้นสุดลงเมื่อวัตถุถูกทำลาย

อายุตามลำดับ (CA) คือช่วงเวลาที่ผ่านไปตั้งแต่วันที่วัตถุถูกนำไปใช้งานจนถึงวันที่ประเมิน อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ (EL) คือระยะเวลาปฏิบัติการที่วัตถุสร้างรายได้ ในช่วงเวลานี้ การปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของทรัพย์สิน อายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินสิ้นสุดลงเมื่อการดำเนินงานของทรัพย์สินไม่สามารถสร้างรายได้ที่ระบุด้วยอัตราที่สอดคล้องกันสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเคียงได้ ส่วนนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเวลาเดียวกัน การปรับปรุงที่ดำเนินการไปไม่ส่งผลต่อมูลค่าของวัตถุอีกต่อไปเนื่องจากการสึกหรอโดยทั่วไป

อายุที่มีประสิทธิภาพ (EA) คำนวณตามลำดับอายุของอาคาร โดยคำนึงถึงสภาพทางเทคนิคและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในวันที่ประเมินราคาซึ่งส่งผลต่อมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน อายุที่มีประสิทธิภาพอาจแตกต่างจากอายุตามลำดับเวลาขึ้นหรือลง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะการทำงานของอาคาร ในกรณีของการดำเนินงานปกติ (ทั่วไป) ของอาคาร อายุที่มีประสิทธิภาพมักจะเท่ากับอายุตามลำดับเวลา

อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของอาคารคือระยะเวลานับจากวันที่ประเมินมูลค่าจนถึงสิ้นสุดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจ การกำหนดตัวชี้วัดเช่นอายุขัยทางเศรษฐกิจและอายุที่มีประสิทธิภาพนั้นขึ้นอยู่กับความเป็นส่วนตัวของผู้ประเมินจะต้องมีความเพียงพอ มีคุณสมบัติสูงและประสบการณ์การปฏิบัติจริงอย่างมาก

2. วิธีการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมสะสม

เพื่อกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสม ฉันใช้วิธีการต่อไปนี้:

· วิธีการเปรียบเทียบการขาย

· การบัญชี;

· วิธีการสลาย

วิธีเปรียบเทียบการขายขึ้นอยู่กับการกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสมซึ่งเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนการก่อสร้างใหม่กับต้นทุนของโครงสร้าง ณ วันที่ประเมินมูลค่า ในขณะที่ความพร้อมของข้อมูลที่เชื่อถือได้ในการขายวัตถุที่คล้ายกันและต้นทุนที่ดินเปล่า เป็นเงื่อนไขที่จำเป็น

ในแง่การเงิน ค่าเสื่อมราคารวมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนทดแทนและราคาตลาดของวัตถุที่มีมูลค่า:

ตัวอย่างที่ 1 กำหนดค่าเสื่อมราคาสะสมของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (กระท่อม) หากทราบข้อมูลต่อไปนี้เกี่ยวกับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน:

ลองพิจารณาค่าเสื่อมราคาสะสมของทรัพย์สินกัน การคำนวณแสดงไว้ในตารางต่อไปนี้:

องค์ประกอบการเปรียบเทียบ	วัตถุอะนาล็อก
ค่าที่ดิน
ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ ณ วันที่ประเมินราคา
ราคาขายพันรูเบิล
ราคาอาคารตามจริง
รวมค่าเสื่อมราคาสะสม
ค่าเสื่อมราคาสะสมเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการก่อสร้าง

ดังนั้นค่าเสื่อมราคาสะสมของทรัพย์สินที่ประเมินจึงอยู่ที่ประมาณ 31.9%

วิธีการบัญชีสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาขึ้นอยู่กับการใช้วิธีการบัญชีเช่น ในการกำหนดอัตราส่วนของอายุตามลำดับเวลาของวัตถุต่ออายุการใช้งานมาตรฐานซึ่งกำหนดบนพื้นฐานของ "บรรทัดฐานแบบรวมของค่าเสื่อมราคาสำหรับการบูรณะที่สมบูรณ์ ของสินทรัพย์ถาวรในสหพันธรัฐรัสเซีย”

วิธีการแยกชิ้นส่วนประกอบด้วยการพิจารณาโดยละเอียดและการบัญชีเกี่ยวกับการสึกหรอทุกประเภท ซึ่งรวมถึง (รูปที่ 2):

· การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้และแก้ไขไม่ได้;

· การสึกหรอตามการใช้งานที่ถอดออกได้และไม่สามารถซ่อมแซมได้

· การสึกหรอภายนอก

การสึกหรอแบบถอดได้ (แก้ไขได้) คือการสึกหรอ การกำจัดซึ่งเป็นไปได้ทางกายภาพและเป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจ เช่น ต้นทุนที่เกิดขึ้นในการกำจัดการสึกหรอประเภทใดประเภทหนึ่งหรือประเภทอื่นมีส่วนทำให้มูลค่าของวัตถุโดยรวมเพิ่มขึ้น

การสึกหรอที่ถอดออกไม่ได้ (ไม่สามารถซ่อมแซมได้) คือการสึกหรอ ซึ่งการกำจัดซึ่งเป็นไปไม่ได้ทางกายภาพหรือทำไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจ กล่าวคือ ต้นทุนที่เกิดขึ้นในการกำจัดการสึกหรอประเภทใดประเภทหนึ่งหรือประเภทอื่นไม่ได้มีส่วนช่วยเพิ่มมูลค่าของวัตถุโดยรวม

ข้าว. 2. การจำแนกประเภทค่าเสื่อมราคาของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

หากต้องการใช้วิธีการแยกส่วนเมื่อพิจารณาการสึกหรอสะสม จำเป็นต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนการก่อสร้างใหม่ โดยแยกตามองค์ประกอบโครงสร้างเป็นฐานการคำนวณ

3. การสึกหรอทางกายภาพ

การสึกหรอทางกายภาพคือการสูญเสียคุณสมบัติทางเทคนิคและการปฏิบัติงานของวัตถุที่วางไว้ระหว่างการก่อสร้างอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและภูมิอากาศตลอดจนกิจกรรมของมนุษย์ การสึกหรอทางกายภาพสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลง คุณสมบัติทางกายภาพทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป (เช่น ข้อบกพร่องในองค์ประกอบโครงสร้าง)

มีสี่วิธีหลักในการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ:

· ผู้เชี่ยวชาญ (เชิงบรรทัดฐาน);

· ค่าใช้จ่าย;

· วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร

วิธีการของผู้เชี่ยวชาญในการคำนวณการสึกหรอทางกายภาพจะขึ้นอยู่กับการสร้างรายการข้อบกพร่องและการกำหนดเปอร์เซ็นต์การสึกหรอขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมดของอาคารหรือโครงสร้าง วิธีการของผู้เชี่ยวชาญนั้นแม่นยำที่สุด แต่ก็ใช้แรงงานเข้มข้นที่สุดเช่นกัน วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับการใช้คำแนะนำด้านกฎระเบียบต่างๆ ในระดับระหว่างภาคส่วนหรือแผนก ตัวอย่างคือ VSN 53-86 ซึ่งใช้โดยสำนักสินค้าคงคลังทางเทคนิคเพื่อประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัยในระหว่างสินค้าคงคลังทางเทคนิค และการวางแผนการซ่อมแซมครั้งใหญ่ของสต็อกที่อยู่อาศัย โดยไม่คำนึงถึงความเกี่ยวข้องของแผนก กฎเหล่านี้อธิบายการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างต่าง ๆ ของอาคารและการประเมิน

การสึกหรอทางกายภาพของอาคารถูกกำหนดดังนี้:

F f -- การสึกหรอทางกายภาพของอาคาร (%);

F i - การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้าง i-th (%);

L i - สัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับส่วนแบ่งต้นทุนทดแทนขององค์ประกอบโครงสร้าง i-th (ไซต์) ในต้นทุนรวมของอาคาร

n คือจำนวนองค์ประกอบโครงสร้างในอาคาร

ส่วนแบ่งของต้นทุนการเปลี่ยนโครงสร้าง องค์ประกอบ และระบบแต่ละรายการในต้นทุนทดแทนรวมของอาคารควรดำเนินการตามตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนทดแทนของอาคารที่อยู่อาศัย ได้รับการอนุมัติในลักษณะที่กำหนด และสำหรับโครงสร้าง องค์ประกอบ และระบบที่ ไม่มีตัวบ่งชี้ที่ได้รับอนุมัติ - ตามต้นทุนโดยประมาณ

ตัวอย่างที่ 2 พิจารณาการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัยหากทราบว่าการตรวจสอบเผยให้เห็นการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างทั้งหมด:

·รากฐาน - 10%;

·ผนัง - 15%;

· คาบเกี่ยวกัน - 20%;

·หลังคา - 10%;

· พื้น - 35%;

หน้าต่าง - 40%;

·การเคลือบตกแต่ง - 30%;

·ประปาภายในและอุปกรณ์ไฟฟ้า - 50%;

· อื่น ๆ - 25%

1. ให้เรากำหนดความถ่วงจำเพาะขององค์ประกอบโครงสร้างตามวันเสาร์ หมายเลข 28 ยูพีวีเอส.

2. ผลการประเมินการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบและระบบ ตลอดจนการกำหนดส่วนแบ่งในแง่ของต้นทุนการเปลี่ยน:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร	ความถ่วงจำเพาะขององค์ประกอบโครงสร้าง, %		ความถ่วงจำเพาะ x เปอร์เซ็นต์การสึกหรอ
รากฐาน
ชั้น
เคลือบสำเร็จ
ประปาภายในและการติดตั้งระบบไฟฟ้า

ดังนั้นการสึกหรอทางกายภาพของอาคารคือ 23.25%

วิธีต้นทุนสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพนั้นขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่าค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ ณ เวลาที่ประเมินแสดงโดยอัตราส่วนของต้นทุนของมาตรการซ่อมแซมที่จำเป็นตามวัตถุประสงค์เพื่อกำจัดความเสียหายต่อโครงสร้างองค์ประกอบหรืออาคารโดยรวมและการทดแทน ค่าใช้จ่าย.

ตัวอย่างที่ 3 พิจารณาการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัยหากทราบว่าต้นทุนการเปลี่ยนองค์ประกอบโครงสร้างและวัตถุประสงค์ ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการซ่อมแซมตามลำดับ: ฐานราก - 3,200,000 รูเบิล, 640,000 รูเบิล; ผนัง - 4,000,000 รูเบิล 1,200,000 รูเบิล เพดาน - 800,000 รูเบิล 160,000 รูเบิล; อื่น ๆ - 8,000,000 รูเบิล, 2,800,000 รูเบิล

เรามากำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพกันดีกว่า ผลการประเมินการสึกหรอทางกายภาพของส่วนประกอบต่างๆ รวมถึงการกำหนดน้ำหนักเฉพาะของส่วนประกอบในราคาทดแทน:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร		ค่าซ่อมแซมที่จำเป็นอย่างเป็นรูปธรรมพันรูเบิล
รากฐาน
ชั้น

ดังนั้นการสึกหรอทางกายภาพของอาคารคือ 30%

วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถคำนวณการสึกหรอขององค์ประกอบและอาคารโดยรวมได้ทันทีในแง่ของต้นทุน เนื่องจากการคำนวณการด้อยค่าขึ้นอยู่กับต้นทุนจริงที่สมเหตุสมผลในการนำสินค้าที่ชำรุดไปใช้ "สภาพใหม่อย่างมาก" ผลลัพธ์ของวิธีนี้จึงถือว่ามีความแม่นยำพอสมควร ข้อเสียของวิธีนี้คือรายละเอียดและความแม่นยำที่จำเป็นในการคำนวณต้นทุนการซ่อมแซมองค์ประกอบของอาคารที่ชำรุด

วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคารขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าความสัมพันธ์ระหว่างค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (PH) และต้นทุนการเปลี่ยน (RC) ถูกกำหนดโดยอัตราส่วนระหว่างอายุที่มีประสิทธิภาพ (EA) และอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป (EF):

ตัวอย่างที่ 4 ตรวจสอบการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่อยู่อาศัยหากทราบว่าต้นทุนทดแทนอายุจริงและอายุการใช้งานทางกายภาพทั้งหมดขององค์ประกอบโครงสร้างตามลำดับ: ฐานราก - 1,200,000 รูเบิล, 10 ปี, 15 ปี; ผนัง - 400,000 รูเบิล 5 ปี 10 ปี เพดาน - 300,000 รูเบิล 6 ปี 15 ปี อื่น ๆ - 900,000 รูเบิล 1 ปี 10 ปี

เรามากำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพกันดีกว่า ผลการประเมินการสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบต่างๆ:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร	ค่าเปลี่ยนองค์ประกอบพันรูเบิล	อายุจริงปี	ชีวิตทางกายภาพทั่วไปปี		ค่าเสื่อมราคาพันรูเบิล
เคลือบสำเร็จ

ดังนั้นการสึกหรอทางกายภาพของอาคารคือ 1,210 รูเบิล หรือ 43.2%

การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพประกอบด้วยหลายขั้นตอนติดต่อกัน:

· การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้

· การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้น

· การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุการใช้งานยาวนาน

การกำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้ (เรียกอีกอย่างว่าการซ่อมแซมแบบเลื่อนออกไปเนื่องจากสันนิษฐานว่าผู้ซื้อทั่วไปจะทำการซ่อมแซมทันทีเพื่อฟื้นฟูลักษณะการทำงานปกติของโครงสร้าง: การซ่อมแซมเครื่องสำอาง, การฟื้นฟูพื้นที่หลังคารั่ว, การซ่อมแซมทางวิศวกรรม อุปกรณ์ ฯลฯ) ดำเนินการโดยใช้ราคาทุนหรือวิธีการคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพของผู้เชี่ยวชาญ การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้นั้นสอดคล้องกับรายการที่การซ่อมแซมเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติหรือทำไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจในปัจจุบัน ปริมาณของการสึกหรอประเภทนี้จะพิจารณาจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนใหม่ (หรือการเปลี่ยนทดแทน) ทั้งหมดกับจำนวนการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ เพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณการสึกหรอ องค์ประกอบของโครงสร้างที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้จะแบ่งออกเป็นอายุการใช้งานยาวนานและอายุการใช้งานสั้น สำหรับองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว อายุคงเหลือที่คาดหวังจะสอดคล้องกับอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของโครงสร้างทั้งหมด องค์ประกอบอายุสั้นมีชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่น้อยกว่าโครงสร้างทั้งหมด ในการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้น จะใช้วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคาร: ผลต่างระหว่างต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมด (หรือการเปลี่ยน) ขององค์ประกอบและจำนวนการสึกหรอที่แก้ไขได้ขององค์ประกอบจะถูกคูณ โดยอัตราส่วนของอายุจริงต่ออายุทางกายภาพทั้งหมดขององค์ประกอบ ในกรณีนี้ อายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมขององค์ประกอบจะพิจารณาจากข้อมูลอ้างอิง โดยคำนึงถึงการซ่อมแซมเป็นระยะๆ และการรักษาลักษณะการทำงานตามปกติ ในการประเมินการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว ยังใช้วิธีการคำนวณอายุการใช้งานของอาคารอีกด้วย ได้แก่ จำนวนการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้ และผลรวมของต้นทุนการเปลี่ยนชิ้นส่วนที่มีอายุสั้นด้วยการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขไม่ได้ จะถูกลบออกจากต้นทุนการเปลี่ยน (หรือการเปลี่ยน) ทั้งหมด และผลลัพธ์จะถูกคูณด้วยองค์ประกอบที่มีอายุการใช้งานยาวนานในการเปลี่ยนส่วนที่เหลือ (หรือการเปลี่ยนทดแทน) ตลอดจนความสัมพันธ์ของอายุจริงกับอายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมของอาคาร อายุการใช้งานทางกายภาพโดยรวมของอาคารจะขึ้นอยู่กับประเภทขององค์ประกอบโครงสร้างหลักสำหรับอาคารประเภทต่างๆ ตามความทนทาน การจำแนกประเภทของอาคารที่อยู่อาศัยและสาธารณะตามความทนทานมีระบุไว้ในเอกสารด้านกฎระเบียบ

ตัวอย่างที่ 5 พิจารณาการสึกหรอทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัย เราจะนำเสนอข้อมูลเบื้องต้นเมื่อการคำนวณดำเนินไป

1. ตามเอกสารประมาณการ เราจะกำหนดต้นทุนของการก่อสร้างใหม่เพื่อประเมินการสึกหรอสะสม:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร	ค่าทดแทนพันรูเบิล
ต้นทุนทางตรง (วัสดุและอุปกรณ์ ค่าแรง ค่าโสหุ้ย และกำไรของผู้รับเหมา) รวม
การติดตั้งรากฐาน
การก่อสร้างผนังภายนอก
การจัดพื้น
หลังคา
การติดตั้งพาร์ติชัน
การติดตั้งฝ้าเพดานที่ถูกระงับ
พื้น
ตกแต่งภายในและภายนอก
ระบบระบายน้ำทิ้ง
ระบบจ่ายไฟ
ระบบทำความร้อน
การระบายอากาศและการปรับอากาศ
ต้นทุนทางอ้อม
กำไรของผู้ประกอบการ
ต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมด

2. กำหนดปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้:

ดังนั้นค่าสึกหรอที่แก้ไขได้คือ 3,000,000 รูเบิล

2. ให้เราพิจารณาปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้น:

ชื่อขององค์ประกอบอาคาร	ค่าทดแทนองค์ประกอบพันรูเบิล	อายุจริงปี	ชีวิตทางกายภาพทั่วไปปี		ค่าเสื่อมราคาพันรูเบิล
การระบายน้ำทิ้ง
ระบบจ่ายไฟ
ระบบทำความร้อน
การระบายอากาศและการปรับอากาศ

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบอายุสั้นคือ 22,967,000 รูเบิล ต้นทุนทดแทนขององค์ประกอบอายุสั้นที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้คือ 33,000,000 รูเบิล

3. ให้เราพิจารณาปริมาณการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว:

ชื่อตัวบ่งชี้	จำนวนพันรูเบิล
ค่าทดแทน
ต้นทุนทดแทนการสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขได้
ต้นทุนการทดแทนองค์ประกอบอายุสั้นที่มีการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้
ต้นทุนการเปลี่ยนชิ้นส่วนที่มีอายุการใช้งานยาวนานพร้อมการสึกหรอที่ไม่อาจซ่อมแซมได้	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
อายุที่แท้จริง
ชีวิตทางกายภาพทั่วไป
การสึกหรอทางกายภาพที่แก้ไขไม่ได้ขององค์ประกอบที่มีอายุยืนยาว (10:75) * 138,900

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถแก้ไขได้ในองค์ประกอบที่มีอายุยืนยาวคือ 22,224,000 รูเบิล

3. มาดูจำนวนการสึกหรอทางกายภาพของอาคารกัน:

ดังนั้นค่าเสื่อมราคาทางกายภาพรวมของอาคารคือ 48,191,000 รูเบิล หรือ 27.6%

4. การสึกหรอตามหน้าที่

การสึกหรอและฉีกขาดตามการใช้งานคือการสูญเสียมูลค่าที่เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่าวัตถุไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ ในแง่ของประโยชน์ใช้สอย สถาปัตยกรรมและสุนทรียศาสตร์ การวางแผนพื้นที่ โซลูชันการออกแบบ ความน่าอยู่ ความปลอดภัย ความสะดวกสบาย และคุณลักษณะการทำงานอื่นๆ

การสึกหรอตามการใช้งานประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

· การสึกหรอที่แก้ไขได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับเกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

· การสึกหรอที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ (หากมูลค่าเพิ่มเติมที่ได้รับไม่เกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ)

การสึกหรอจากการทำงานที่แก้ไขได้จะวัดจากค่าใช้จ่ายในการแก้ไขและมีสาเหตุมาจาก:

· ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ

· ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย

· "การปรับปรุงขั้นสูง"

ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบคือองค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่ไม่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่และหากปราศจากสิ่งนี้ก็ไม่สามารถตอบสนองมาตรฐานการปฏิบัติงานสมัยใหม่ได้

การวัดเชิงปริมาณของการเสื่อมสภาพของฟังก์ชันที่แก้ไขได้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ต้องการการเพิ่มเติมคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการต่อเติมที่จำเป็น ณ เวลาที่ประเมิน และต้นทุนในการต่อเติมแบบเดียวกันหากได้ทำระหว่างการก่อสร้างทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัยคือองค์ประกอบอาคารและอุปกรณ์ที่อยู่ในอาคารที่มีอยู่และยังคงใช้งานได้ แต่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานการปฏิบัติงานที่ทันสมัยอีกต่อไป

การเสื่อมสภาพในการใช้งานที่แก้ไขได้เนื่องจากสิ่งของที่ต้องการการเปลี่ยนหรือการปรับปรุงให้ทันสมัยจะวัดเป็นต้นทุนขององค์ประกอบที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ลบด้วยต้นทุนในการส่งคืนวัสดุ บวกด้วยต้นทุนในการรื้อองค์ประกอบที่มีอยู่ และบวกด้วยต้นทุนในการติดตั้งองค์ประกอบใหม่ ในกรณีนี้ ต้นทุนการส่งคืนวัสดุถูกกำหนดเป็นต้นทุนของวัสดุและอุปกรณ์ที่รื้อถอนเมื่อใช้ที่โรงงานอื่น

“การปรับปรุงขั้นสูง” คือองค์ประกอบและอุปกรณ์ของอาคารที่มีอยู่ในอาคารที่มีอยู่ และความพร้อมใช้งานในปัจจุบันไม่เพียงพอต่อมาตรฐานการดำเนินงานสมัยใหม่

การสึกหรอตามการใช้งานที่กู้คืนได้เนื่องจาก "การปรับปรุงมากเกินไป" วัดจากต้นทุนการเปลี่ยนปัจจุบันของสินค้าที่ "ปรับปรุงมากเกินไป" ลบการสึกหรอทางกายภาพ บวกด้วยต้นทุนการรื้อถอนและลบการส่งคืนวัสดุ ถ้ามี หากต้นทุนการก่อสร้างถูกกำหนดเป็นต้นทุนทดแทน จะมีลักษณะเฉพาะบางประการเมื่อพิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ เนื่องจากในกรณีนี้ ไม่มี "การปรับปรุงขั้นสูง" จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดส่วนแบ่งของการสึกหรอทางกายภาพที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการแก้ไข "การปรับปรุงมากเกินไป" ยังคงต้องได้รับการพิจารณาด้วย

ตัวอย่างที่ 6 พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารสำนักงานหากทราบว่า:

· มาตรฐานสมัยใหม่จำเป็นต้องมีการติดตั้งเครื่องปรับอากาศในอาคาร ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารที่มีอยู่คือ 150,000 รูเบิล และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งในอาคารเดียวกันระหว่างการก่อสร้างคือ 110,000 รูเบิล

· อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ติดตั้งในอาคารไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดสมัยใหม่ในขณะที่ราคาของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่ซึ่งรวมอยู่ในค่าทดแทนคือ 350,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพของอุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 200,000 รูเบิล ค่าใช้จ่าย การรื้ออุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีอยู่คือ 100,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการคืนวัสดุคือ 10,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าใหม่คือ 190,000 รูเบิล

· อาคารมีโกดังและการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดแสดงให้เห็นว่าในปัจจุบันขอแนะนำให้ใช้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่สำนักงานในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของพื้นที่คลังสินค้าคือ 800,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพ คือ 50,000 รูเบิล ค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชีคลังสินค้า - 80,000 รูเบิล

1. มาดูปริมาณการสึกหรอในการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเพิ่มองค์ประกอบ (ในกรณีของเราคือเครื่องปรับอากาศ):

2. เรามาพิจารณาจำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่จำเป็นต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย ​​(ในกรณีของเรา อุปกรณ์ไฟฟ้า):

3. ให้เราพิจารณาปริมาณการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ซึ่งเกิดจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา รายการที่มีอยู่ในคลังสินค้า):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่แก้ไขได้ของอาคารคือ:

การสึกหรอจากการทำงานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้มีสาเหตุมาจาก:

·ข้อเสียเนื่องจากรายการที่ไม่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ควรเป็น

·ข้อเสียเนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในราคาของใหม่ แต่ไม่ควรมีอยู่

· "การปรับปรุงขั้นสูง"

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้เนื่องจากรายการที่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนของการก่อสร้างใหม่จะวัดเป็นขาดทุนสุทธิของรายได้ที่เป็นของการขาดดุลนั้นซึ่งบันทึกเป็นทุนด้วยอัตราการโอนเป็นทุนของอาคาร ลบด้วยต้นทุนของรายการเหล่านั้นหากรวมอยู่ในต้นทุนแล้ว ของการก่อสร้างใหม่

การคำนวณการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากข้อบกพร่องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าต้นทุนในการเปลี่ยนหรือการเปลี่ยนทดแทนนั้นถือเป็นพื้นฐานหรือไม่

การสึกหรอและฉีกขาดตามการใช้งานที่ไม่สามารถซ่อมแซมได้เนื่องจากรายการที่รวมอยู่ในต้นทุนของการก่อสร้างใหม่แต่ไม่ควรเป็น ให้วัดเป็นต้นทุนปัจจุบันของสิ่งใหม่ ลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพที่เกี่ยวข้อง ลบด้วยต้นทุนของสิ่งที่บวกเพิ่ม (กล่าวคือ มูลค่าปัจจุบันของ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการมีรายการ)

การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้เนื่องจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" จะถูกกำหนดโดยขึ้นอยู่กับประเภทของต้นทุนที่ถือเป็นพื้นฐาน

เมื่อใช้ต้นทุนในการเปลี่ยน การเสื่อมสภาพตามหน้าที่ที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากการปรับปรุงขั้นสูงสุดจะถูกวัดเป็นต้นทุนการเปลี่ยนขององค์ประกอบการปรับปรุงขั้นสูง ลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ บวกด้วยมูลค่าปัจจุบัน (PV) ของต้นทุนของเจ้าของที่เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของซุปเปอร์ - การปรับปรุงลบมูลค่าเพิ่มใด ๆ ในขณะเดียวกันค่าใช้จ่ายของเจ้าของจะรวมภาษีเพิ่มเติม ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา การชำระเงินส่วนกลางและมูลค่าเพิ่มรวมถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ฯลฯ - เกี่ยวข้องกับการมีอยู่ของ "การปรับปรุงขั้นสูง"

ตัวอย่างที่ 7 พิจารณาการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารสำนักงานหากทราบว่า:

· เมื่อพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างใหม่สำหรับอาคารที่เป็นปัญหา การติดตั้งระบบดับเพลิงไม่ได้ถูกนำมาพิจารณา (เนื่องจากอาคารที่มีอยู่ไม่มี) และสันนิษฐานว่าการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกิดจาก การขาดการติดตั้งคือ 20,000 รูเบิล อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารคือ -- 10% และค่าใช้จ่ายในการติดตั้งระบบดับเพลิงระหว่างการก่อสร้างอาคารใหม่คือ 150,000 รูเบิล

· อาคารที่ประเมินมีความสูงของพื้นสูงซึ่งสูงเกินไปจากมุมมองของตลาด ณ วันที่ประเมินราคา ในขณะที่ต้นทุนทดแทนปัจจุบันของอาคารที่มีอยู่คือ 174,900,000 รูเบิล และต้นทุนทดแทนในปัจจุบันของอาคารเดียวกันทุกประการ ซึ่ง เป็นเรื่องปกติจากมุมมองของตลาด ความสูงของพื้น 172,900,000 รูเบิล การสึกหรอทางกายภาพถูกกำหนดไว้ที่ 40% ทุกปีเจ้าของจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับความสูงของพื้นสูง (การทำความร้อนแสงสว่าง ฯลฯ ) จำนวน 500 พันรูเบิล ค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่มีอยู่สำหรับอาคารคือ 10%

1. ให้เรากำหนดจำนวนการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ซึ่งเกิดจากข้อบกพร่องที่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ แต่ควรขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาดเกี่ยวกับการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากการไม่มีองค์ประกอบหรืออุปกรณ์ (ในกรณีของเรา ระบบดับเพลิง)

2. ให้เรากำหนดค่าของฟังก์ชันที่ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจาก "การปรับปรุงขั้นสูง" (ในกรณีของเรา ความสูงของพื้นมากขึ้น):

ดังนั้นต้นทุนของการสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่สามารถแก้ไขได้ของอาคารคือ:

5. การสึกหรอภายนอก

ค่าเสื่อมราคาภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) คือค่าเสื่อมราคาของวัตถุเนื่องจากอิทธิพลเชิงลบของสภาพแวดล้อมภายนอกที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน: สถานการณ์ตลาด, ความสะดวกในการกำหนดในการใช้อสังหาริมทรัพย์บางอย่าง, การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบและการตัดสินใจทางกฎหมาย ในด้านภาษี ฯลฯ ค่าเสื่อมราคาภายนอกของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับสาเหตุที่ทำให้เกิดสาเหตุส่วนใหญ่ไม่สามารถถอดออกได้เนื่องจากตำแหน่งที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ในบางกรณีสามารถ "กำจัดตัวเอง" ได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกใน สภาพแวดล้อมของตลาดโดยรอบ

สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อประเมินการสึกหรอภายนอก:

· วิธีการใช้ประโยชน์จากการสูญเสียรายได้ที่เกิดจากอิทธิพลภายนอก

· วิธีการเปรียบเทียบการขายสิ่งของที่คล้ายคลึงกันโดยมีและไม่มีอิทธิพลจากภายนอก

หากมีข้อมูลเพียงพอ แนวทางที่ 2 จะดีกว่า

วิธีการแปลงขาดทุนเป็นทุนเกี่ยวข้องกับการพิจารณาการสูญเสียรายได้ของทรัพย์สินทั้งหมดเนื่องจากอิทธิพลภายนอก ส่วนที่ขาดทุนของอาคารจะถูกแปลงเป็นทุนตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ของอาคาร

ตัวอย่างที่ 8 พิจารณาการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าหากทราบว่า: รายได้สุทธิโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายนอกหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้คือ 25,000,000 รูเบิล รายได้สุทธิปัจจุบันหลังจากกำจัดการสึกหรอทางกายภาพและการทำงานที่แก้ไขได้ - 21,000,000 รูเบิล ราคาที่ดินคือ 5,000,000 รูเบิลอัตราการใช้ทุนของที่ดินคือ 10% อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินคือ 15%

1. พิจารณาการสูญเสียรายได้สุทธิเนื่องจากปัจจัยภายนอก:

2. กำหนดรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

3. กำหนดการสูญเสียรายได้สุทธิที่เกี่ยวข้องกับอาคาร:

ดังนั้นต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าคือ:

วิธีขายแบบคู่จะขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลราคาที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่คล้ายกันที่เพิ่งขายไป (การขายแบบคู่) สันนิษฐานว่าวัตถุประสงค์ของการขายแบบคู่แตกต่างกันเพียงค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจที่ระบุและเกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ตัวอย่างที่ 9 ตรวจสอบการสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้าที่อยู่ห่างจากตลาดเสื้อผ้าหากทราบว่า: ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่อยู่ห่างไกลจากตลาดเสื้อผ้าคือ 600,000 รูเบิล ราคาขายของวัตถุอะนาล็อกที่ตั้งอยู่ใกล้กับตลาดเสื้อผ้าคือ 450,000 รูเบิล ความแตกต่างทางกายภาพและอื่น ๆ ระหว่างวัตถุที่คล้ายกันคือ 60,000 รูเบิล

1. พิจารณาต้นทุนค่าเสื่อมราคาภายนอก (เชิงเศรษฐกิจ) ของคลังสินค้า:

วิธีต้นทุนมีข้อดีและข้อเสียหลายประการ

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

1. เมื่อประเมินวัตถุใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด

2. แนวทางนี้เหมาะสมหรือเป็นแนวทางเดียวเท่านั้นครับ กรณีต่อไปนี้:

· การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของต้นทุนการก่อสร้างใหม่

· เหตุผลของความจำเป็นในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่

· การประเมินอาคารวัตถุประสงค์พิเศษ

· เมื่อประเมินวัตถุในภาคส่วน "เชิงรับ" ของตลาด

· การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

· การแก้ปัญหาของการประกันภัยวัตถุ

· การแก้ปัญหาภาษี

· เมื่อตกลงกันในคุณค่าของทรัพย์สินที่ได้รับโดยวิธีอื่น

ข้อเสียของวิธีต้นทุน:

1. ต้นทุนไม่ได้เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป

2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

3. ความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการซื้อทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินและต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ของทรัพย์สินเดียวกันทุกประการเนื่องจากในระหว่างกระบวนการประเมินค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกลบออกจากต้นทุนการก่อสร้าง

4. ความยากในการคำนวณต้นทุนการทำซ้ำอาคารเก่า

5. ความยากในการกำหนดจำนวนการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า

6.แยกการประเมินที่ดินออกจากอาคาร

7. ลักษณะปัญหาของการประเมินที่ดินในรัสเซีย

วรรณกรรม

1. “ขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์ของรัฐและสิทธิในทรัพย์สิน” คำสั่งของผู้ว่าการเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ลงวันที่ 1 สิงหาคม 2539 ฉบับที่ 113-r.

2. "บรรทัดฐานแบบรวมของค่าเสื่อมราคาสำหรับการคืนค่าสินทรัพย์ถาวรในสหพันธรัฐรัสเซีย" คำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย

3. VSN 53-86 หลักเกณฑ์การประเมินความเสื่อมทางกายภาพของอาคารที่พักอาศัย คณะกรรมการของรัฐในสาขาวิศวกรรมโยธาและสถาปัตยกรรมภายใต้คณะกรรมการการก่อสร้างแห่งรัฐสหภาพโซเวียต ม., 1990.

4. UVS วันเสาร์ ลำดับที่ 28 ตัวชี้วัดรวมของต้นทุนทดแทนที่อยู่อาศัย อาคารสาธารณะ และอาคารและโครงสร้างเพื่อวัตถุประสงค์ด้านสาธารณูปโภคสำหรับการตีราคาสินทรัพย์ถาวร ม., 1970

5. พจนานุกรมคำศัพท์ "เศรษฐศาสตร์และการจัดการในสถานประกอบการ"

เอกสารที่คล้ายกัน

แนวคิดเรื่องค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินและความจำเป็นในการประเมินการจำแนกประเภท การประเมินการสึกหรอของทรัพย์สินโดยใช้ตัวอย่าง พื้นที่สำนักงาน- เหตุผลในการเลือกวิธีประเมินการเสื่อมสภาพของอาคารสำนักงาน คำแนะนำในการเพิ่มมูลค่าตลาด

วิทยานิพนธ์เพิ่มเมื่อ 08/09/2010


คำอธิบายของทรัพย์สินที่จะประเมิน (อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง) พารามิเตอร์ของอาคาร การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด วิธีการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน ค่าเปลี่ยน การสึกหรอสะสม

งานหลักสูตรเพิ่มเมื่อ 13/05/2558


การพิจารณาสาระสำคัญ วิธีการ และข้อดีของการใช้ต้นทุน รายได้ และวิธีการเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ (การคำนวณค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ กำไรของนักพัฒนา ต้นทุนการก่อสร้าง)

งานหลักสูตรเพิ่มเมื่อ 04/13/2010


ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: ที่ดิน ที่อยู่อาศัย และสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย แนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การเปรียบเทียบ ต้นทุน และรายได้ ประเภทของมูลค่าของวัตถุประเมินราคา: ตลาด การลงทุน การชำระบัญชี และที่ดิน การกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสม

การนำเสนอเพิ่มเมื่อ 21/04/2558


การพิจารณาปัญหาการกำหนดการสึกหรอในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน คำอธิบายและการคำนวณการสึกหรอ เนื้อหาทางเศรษฐกิจ ประเภท การวิเคราะห์วิธีการประเมินการสึกหรอทางกายภาพ ศีลธรรม และการสึกหรอภายนอก โดยระบุข้อดีและข้อเสีย

งานหลักสูตร เพิ่มเมื่อ 12/06/2014


คำอธิบายสั้น ๆ ของวัตถุประสงค์ในการประเมินคืออาคารสำนักงาน การกำหนดต้นทุนทดแทนเต็มจำนวนและค่าเสื่อมราคาสะสม การปรับราคาขายของวัตถุที่เทียบเคียงได้ รายได้ค่าเช่ารวมที่เป็นไปได้และตามจริง

งานหลักสูตรเพิ่มเมื่อ 14/03/2558


การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมโดยใช้วิธีราคาทุนวิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงของรายได้และการคิดลด กระแสเงินสด- การสึกหรอทางกายภาพขององค์ประกอบอาคาร ข้อมูลพื้นฐานในการคำนวณต้นทุน

ทดสอบเพิ่มเมื่อ 14/01/2554


การวิเคราะห์สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมของพื้นที่วัตถุการประเมิน การกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบ ค่าเสื่อมราคาสะสมสะสมคำนวณโดยใช้วิธีอายุการใช้งาน การคำนวณราคาที่ปรับปรุงแล้วสำหรับสถานที่อยู่อาศัย

รายงานการปฏิบัติ เพิ่มเมื่อ 06/01/2558


การประเมินมูลค่าตลาดของอาคารการผลิตโดยพิจารณาจากต้นทุนที่จำเป็นในการฟื้นฟูโรงงาน โดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม การกำหนดต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่โดยใช้วิธีต้นทุนเปรียบเทียบต่อหน่วยทรัพย์สิน

งานหลักสูตร เพิ่มเมื่อ 05/10/2011


การประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพขององค์ประกอบโครงสร้างและอาคาร จัดทำคำชี้แจงข้อบกพร่องและรายงานความเสียหาย การคำนวณมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน กิจกรรมและเหตุผลในการขยายเวลา วงจรชีวิตวัตถุอสังหาริมทรัพย์

4.6.1. แบบจำลองเพิ่มเติมสำหรับการคำนวณการสึกหรอและการฉีกขาดสะสมคือแบบจำลองที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอสะสมเป็นผลรวมของค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอทางกายภาพ ความล้าสมัยในการใช้งานและทางเศรษฐกิจ แบบจำลองสันนิษฐานว่าการสึกหรอและความล้าสมัยทำหน้าที่อย่างอิสระและลดลง ราคาเต็มตามเปอร์เซ็นต์ที่สอดคล้องกัน

ลักษณะเฉพาะของรุ่นนี้คือช่วยให้คุณได้รับการสึกหรอรวมมากกว่า 1 (100%)

4.6.2. แบบจำลองการคูณสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมและความล้าสมัย - แบบจำลองสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมและความล้าสมัย ซึ่งหมายความว่าค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยมีอิทธิพลร่วมกันต่อฐานคงค้างของกันและกัน

เกี่ยวกับการสึกหรอสะสม:

ลักษณะเฉพาะของรุ่นนี้คือไม่อนุญาตให้มีการสึกหรอทั้งหมดมากกว่า 1 (100%)

4.6.3. สิ่งที่ควรคำนึงถึงในกิจกรรมภาคปฏิบัติ:

4.6.3.1. ในกรณีส่วนใหญ่ ค่าเสื่อมราคาและความล้าสมัยมีอิทธิพลร่วมกันต่อฐานคงค้างของกันและกัน - ค่าเสื่อมราคาทั้งหมดควรถูกกำหนดโดยใช้แบบจำลองการคูณ

4.6.3.2. ยิ่งค่าการสึกหรอและความล้าสมัยต่ำลง ผลลัพธ์ของการคำนวณการสึกหรอทั้งหมดโดยใช้แบบจำลองการบวกก็จะยิ่งใกล้เคียงกับผลลัพธ์ของการคำนวณโดยใช้แบบจำลองการคูณมากขึ้นเท่านั้น

4.7. กำไรของผู้ประกอบการ (นักพัฒนา)

4.7.1. กำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักพัฒนา) คือค่าตอบแทนของผู้ประกอบการ (นักพัฒนา) สำหรับความเสี่ยงในการใช้เงินทุนของตนเอง (การลงทุน) เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์

ในวรรณกรรมด้านระเบียบวิธียังไม่มีจุดยืนที่ชัดเจนว่าใครคือ "ผู้ประกอบการ" อย่างแท้จริง โดยปกติแล้วจะเข้าใจว่าเป็นนิติบุคคลที่ลงทุนเงินทุนของตนเองในโครงการที่เกี่ยวข้อง (ผู้ประกอบการ นักลงทุน นักพัฒนา ผู้สร้าง)

จำเป็นต้องแยกกำไรของผู้ประกอบการและกำไรขององค์กรผู้รับเหมาที่ดำเนินงานบางอย่างในการก่อสร้างโรงงาน ตัวชี้วัดรวมของต้นทุนการก่อสร้างจากคอลเลกชันส่วนใหญ่รวมถึงจำนวนกำไรของผู้รับเหมา

4.7.2. จำนวนกำไรของผู้ประกอบการถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลการตลาดโดยคำนึงถึงต้นทุนทางตรงและทางอ้อมและโอกาสที่เกี่ยวข้องกับการสร้างโครงการก่อสร้างทุนและการได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยใช้วิธีการ (ข้อ "z" ข้อ 24 ของ FSO หมายเลข 7):

·การสกัด

· การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ

· แบบจำลองการวิเคราะห์

4.7.3. กำไรของผู้ประกอบการสามารถระบุได้ทั้งสำหรับโครงการโดยรวมและในช่วงเวลาเดียว (ปกติคือหนึ่งปี) ความสัมพันธ์ระหว่างพวกเขาก็คือ มุมมองถัดไป:

งานตัวอย่าง. ผู้ประกอบการขายทรัพย์สินที่สร้างขึ้นมากกว่าจำนวนเงินที่เขาลงทุนถึง 40% กำหนดกำไรประจำปีของผู้ประกอบการหากระยะเวลารวมของโครงการคือ 3 ปี

การสึกหรอสะสม

สินทรัพย์ถาวร สินทรัพย์ - ค่าเสื่อมราคารวมสะสมตลอดระยะเวลาการดำเนินงาน การใช้สินทรัพย์ถาวร สินทรัพย์ระยะยาว พิจารณาจากการสรุปค่าเสื่อมราคาสำหรับงวดก่อนหน้า

• - เงินปันผลที่จ่ายไม่ตรงเวลาให้กับผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิของบริษัท ดังนั้นในบัญชีของบริษัทจึงแสดงเป็นหนี้...

  พจนานุกรมคำศัพท์ทางธุรกิจ

• - ดูรายได้คูปอง...

  พจนานุกรมคำศัพท์ทางธุรกิจ

• - สินทรัพย์ถาวร สินทรัพย์ - ค่าเสื่อมราคาสะสมตลอดระยะเวลาการดำเนินงาน การใช้สินทรัพย์ถาวร สินทรัพย์ระยะยาว พิจารณาจากผลรวมค่าเสื่อมราคางวดก่อนหน้า...

  พจนานุกรมเศรษฐศาสตร์

• - ดอกเบี้ยพันธบัตรที่เกิดขึ้นตั้งแต่การชำระเงินครั้งล่าสุด ในการซื้อพันธบัตรดังกล่าวดอกเบี้ยสะสมจะรวมอยู่ในราคาแล้วคืนให้เจ้าของในการชำระดอกเบี้ยครั้งถัดไป...

  พจนานุกรมเศรษฐศาสตร์

• - ดูเปอร์เซ็นต์...
• - จำนวนดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สะสมในช่วงระยะเวลาหนึ่ง...

  พจนานุกรมศัพท์เฉพาะของบรรณารักษ์เกี่ยวกับหัวข้อทางเศรษฐกิจและสังคม

• - เงินปันผลสะสม เงินปันผลที่ยังจ่ายไม่ตรงเวลาให้กับผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิของบริษัท ดังนั้นในบัญชีของบริษัทจึงแสดงเป็นหนี้...

  พจนานุกรมการเงิน

• - บัญชีเคาน์เตอร์สินทรัพย์ที่ใช้สะสมค่าเสื่อมราคาในอดีตรวมของสินทรัพย์การผลิตระยะยาวบางรายการ...

  พจนานุกรมเศรษฐศาสตร์ขนาดใหญ่

• - ค่าเสื่อมราคาสะสมสะสมตลอดระยะเวลาการดำเนินงาน การใช้สินทรัพย์ถาวร สินทรัพย์ระยะยาว กำหนดโดยการรวมค่าเสื่อมราคางวดก่อนหน้า...

  พจนานุกรมบัญชีที่ดี

• - ดอกเบี้ยของพันธบัตรที่เกิดขึ้นตั้งแต่การชำระเงินครั้งล่าสุด เมื่อซื้อพันธบัตรดังกล่าว N.p. รวมอยู่ในราคาแล้วคืนให้เจ้าของพร้อมดอกเบี้ยงวดถัดไป...
• - ...

  พจนานุกรมสารานุกรมเศรษฐศาสตร์และกฎหมาย

• - ทำไม...

  พจนานุกรมตัวสะกดของภาษารัสเซีย

• - สะสมสะสมสะสม; สะสมสะสมสะสม พริบ ความทุกข์ อดีต วีอาร์ จากการสะสม...

  พจนานุกรมอธิบายของ Ushakov

• - เชลยสั้น ๆ...

  พจนานุกรมการสะกดคำภาษารัสเซีย

• - สะสม, สะสม, อินทิกรัล; ได้มา, เก็บไว้, ประกอบ, โดย, ด้วย, สะสม, คูณ, สะสม, สะสม, เก็บไว้, ใต้, ล้มลง, สะสม, สะสม, สะสม...

  พจนานุกรมคำพ้อง

• - ...

  พจนานุกรมคำตรงข้าม

“การสึกหรอสะสม” ในหนังสือ

ทำงานหนัก

จากหนังสือพวกเขาบอกว่ามาที่นี่แล้ว... คนดังในเชเลียบินสค์ ผู้เขียน พระเจ้าเอคาเทรินา วลาดิมีรอฟนา

การทำงานอย่างหนักในรัสเซีย Vertinsky ต้องทำความคุ้นเคยให้มาก หลังจากกลับมาที่มอสโคว์เขาก็ได้เข้าร่วมกับ All-Russian Touring Concert Association (VGKO) จากละครที่มีอยู่มากมายของศิลปิน หน่วยงานเซ็นเซอร์ที่มีอยู่ในขณะนั้นได้อนุมัติละครดังกล่าว

ชีวิตที่ต้องสวมใส่ (เกี่ยวกับ Konstantin Simonov)

จากหนังสือชมรมนักเขียน ผู้เขียน วานเชนคิน คอนสแตนติน ยาโคฟเลวิช

ชีวิตที่ต้องสวมใส่ (เกี่ยวกับ Konstantin Simonov) เมื่อ Simonov เสียชีวิต - ฉันจำวันฤดูร้อนใน Peredelkino พร้อมข่าวที่คาดหวังไว้แล้วและยังคาดไม่ถึง - เมื่อเขาเสียชีวิตฉันรู้สึกว่าเขามีความหมายในชีวิตมากเพียงใด ไม่ใช่แค่ในชีวิตของฉันเท่านั้น ฉันรู้ว่าฉันจะคิดถึงเขามากกว่าหนึ่งครั้งใคร่ครวญ

การสึกหรอของอุปกรณ์

จากหนังสือสารานุกรมใหม่ล่าสุดแห่งการซ่อมแซมที่เหมาะสม ผู้เขียน เนสเตโรวา ดาเรีย วลาดิมีรอฟนา

การสึกหรอของอุปกรณ์ ความจำเป็นในการซ่อมแซมอุปกรณ์ติดตั้งหน้าต่างมีความเกี่ยวข้องกับการเกิดปัญหาบางอย่างกับการเปิดบานหน้าต่างเนื่องจากการสึกหรอของอุปกรณ์ การซ่อมแซมหน้าต่างประกอบด้วยการเปลี่ยนหรือปรับแต่ง

[a) ตัวอ่อนของความเข้าใจทางประวัติศาสตร์เกี่ยวกับรูปแบบการผลิตแบบทุนนิยม ผสมผสานกับมุมมองทางไสยศาสตร์ของชนชั้นกระฎุมพีเกี่ยวกับทุนที่เป็นเพียง "หุ้นสะสม" ปัญหาแรงงานมีประสิทธิผลและไม่มีประสิทธิผล]

จากหนังสือเล่มที่ 26 ตอนที่ 3 ผู้เขียน เองเกลส์ ฟรีดริช

[a) ตัวอ่อนของความเข้าใจทางประวัติศาสตร์เกี่ยวกับรูปแบบการผลิตแบบทุนนิยม ผสมผสานกับมุมมองทางไสยศาสตร์ของชนชั้นกระฎุมพีเกี่ยวกับทุนที่เป็นเพียง "หุ้นสะสม" ปัญหาด้านผลผลิตและ แรงงานที่ไม่ก่อผล] [ใน “ตำราบรรยายเรื่องเศรษฐกิจการเมืองของชาติ”

การใช้งาน/การใช้

จากหนังสือพจนานุกรมปรัชญา ผู้เขียน กงเต้-สปองวิลล์ อังเดร

ใช้/สวมใส่ (Usage/Usure) การใช้บางสิ่งบางอย่างหมายถึงการได้รับประโยชน์จากมันเพื่อตัวคุณเอง ค่อยๆ ทำลาย ทำให้อ่อนลง ทำให้สิ่งที่คุณใช้เป็นโมฆะ ใช้นำหน้าและหมายถึงการสึกหรอ ตัวอย่างเช่น คุณไม่สามารถใช้รองเท้าโดยไม่สวมออกได้

ล้าสมัย

จากหนังสือสารานุกรมสหภาพโซเวียตผู้ยิ่งใหญ่ (MO) โดยผู้เขียน ทีเอสบี

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ

จากหนังสือสารานุกรมสหภาพโซเวียตผู้ยิ่งใหญ่ (FI) โดยผู้เขียน ทีเอสบี

สวมใส่

จากหนังสือสารานุกรมสหภาพโซเวียตผู้ยิ่งใหญ่ (IZ) โดยผู้เขียน ทีเอสบี

32. สวม

จากหนังสือเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ ผู้เขียน บูร์กาโนวา นาตาเลีย

32. ค่าเสื่อมราคา ค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินหมายถึงการลดลงของมูลค่าภายใต้อิทธิพลของเหตุผลต่างๆ ค่าเสื่อมราคาถูกกำหนดบนพื้นฐานของสภาพที่แท้จริงของทรัพย์สินตามข้อมูลทางสถิติหรือการบัญชี ค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์มีสามประเภท: 1) ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ

3. สวมเบ้าตาที่แก้ม

ผู้เขียน ไม่ทราบผู้เขียน

3. สวมเบ้าตาที่แก้ม (I) หากมีการสึกหรอที่เบ้ากรามซึ่งทำให้ดวงตาหมุนเมื่อขันสกรู ให้เปลี่ยนแก้ม ก่อนติดตั้งแก้ม ให้หล่อลื่นพื้นผิวของที่กำบังและที่จับของโครงปืนไรเฟิล

แก้มแห้งหรือสึกกร่อน

จากหนังสือคู่มือการซ่อมปืนพก Nagan 1895 ผู้เขียน ไม่ทราบผู้เขียน

แก้มแห้งหรือสึกกร่อน (I) หากดวงตายื่นออกมาเหนือแก้ม ให้เจาะรูที่แก้มให้ลึกลงไป หากปลายของสกรูยื่นออกมาเหนือพื้นผิวของแก้ม ให้ตะไบปลายของสกรูให้อยู่ในระนาบ

5. การสึกหรอของแบตเตอรี่

จากหนังสือแบตเตอรี่แบบชาร์จได้โดยผู้เขียน

5. การสึกหรอของแบตเตอรี่ 5.1. แนวคิดเรื่องความน่าเชื่อถือของแบตเตอรี่ ลักษณะการทำงานที่สำคัญที่สุดคือความน่าเชื่อถือ เวลารวมการจัดเก็บและการใช้งาน ลักษณะการปล่อย โดยเฉพาะโหมดสตาร์ทเตอร์ และอื่นๆ ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสภาพการใช้งานและ

VILLAGE SHCHPETNEVKA: การสึกหรอหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์

จากหนังสือนิตยสาร Computerra ฉบับที่ 33 ลงวันที่ 12 กันยายน 2549 ผู้เขียน นิตยสารคอมพิวเตอร์

หมู่บ้าน SCHEPETNEVKA: การสึกหรอหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ ผู้แต่ง: Vasily Shchepetnev ความยากจนที่แพร่หลายของผู้คนที่อาศัยอยู่ในส่วนที่เจ็ดของทวีปได้รับการอธิบายด้วยวิธีที่แตกต่างกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา: ไม่ว่าจะโดยแอกตาตาร์ - มองโกลหรือการกดขี่ของ ชนชั้นกระฎุมพีดูดเลือด หรือโดยอำนาจของแพทย์กำจัดแมลง หรือโดยเกษตรอินทรีย์

พักผ่อนเพื่อสวมใส่

จากหนังสือหนังสือพิมพ์วรรณกรรม 6449 (ฉบับที่ 6 2557) ผู้เขียน หนังสือพิมพ์วรรณกรรม

พักผ่อนเพื่อสวมใส่และฉีกขาดภายใต้สายฝน "ฤดูหนาว" ที่เปียกโชกคุณไม่สามารถเดินได้จริงๆ สิ่งที่เหลืออยู่คือการห่อตัวเองด้วยผ้าห่มในห้องเย็นของโรงพยาบาล Podlipki แล้วเปิดหนึ่งในสามรายการทีวีที่ใช้งานได้ (สิ่งนี้ ใกล้มอสโก ใกล้มิติชชี!) ทำความรู้จัก ผู้คนที่หลากหลาย- ทั้งในห้องอาหารและใน

58. ทำงานหนัก

จากหนังสือ 365+1 กฎแห่งชีวิต เพื่อทุกวันของปีแห่งความสุข [ส่วน] ผู้เขียน บาลีโก ไดอาน่า

58. ทำงานหนัก ฉันทำงานตลอด 24 ชั่วโมง: ฉันวิเคราะห์ คิด เขียน เขียนอย่างต่อเนื่อง... ฉันสามารถสร้างสำนักงานของตัวเองได้ทุกที่ในโลก เพราะนั่นคือสิ่งที่อยู่ในหัวของฉัน แต่ควรมีคอมพิวเตอร์อยู่ใกล้ๆ จะดีกว่า และอินเทอร์เน็ต และหนังสือเล่มโปรด ภาพยนตร์ และเพลง... และ