Понятие и виды стоимости предприятия сферы услуг. Оценка бизнеса и ее виды. Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками

Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1. Рыночная стоимость. «Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -- стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

* стоимость воспроизводства объекта оценки -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т,д;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость оценки -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

* утилизационная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

2. Принципы оценки стоимости предприятия:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности:

обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, - который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада - суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности - заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности - заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия - по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Понятие оценки стоимости бизнеса (предприятия). Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике. Объекты и субъекты стоимостной оценки. Цели оценки и виды стоимости. Принципы оценки.

Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка , текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Объекты и субъекты стоимостной оценки

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.

Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.

В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец.

В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи): Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. При оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала .

Цели оценки и виды стоимости

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

Повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

Купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

Принятия обоснованного инвестиционного решения;

Купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

Установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

Налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной.

В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

Рыночная стоимость:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком:

Стоимость замещения объекта оценки:

Стоимость воспроизведения объекта опенки:

Стоимость объекта оценки при существующем использовании:

Инвестиционная стоимость;

Стоимость объекта для целей налогообложения:

Ликвидационная стоимость:

Утилизационная стоимость:

Специальная стоимость.

Принципы оценки

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

Принципы, основанные на представлениях собственника;

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов .

Принцип полезности заключается в том, что, чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта.

Результатом анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Кратко о понятии «бизнес»

В современном нашем лексиконе слово «бизнес» заняло прочные позиции. Но в широкий обиход оно попало сравнительно недавно – после Второй мировой войны. До этого часто употребляли такие термины, как «гешефт», «дело», «коммерция».

На постсоветском пространстве этот термин получил распространение уже после распада Советского Союза в связи с переходом к частной собственности и рыночным отношениям. Это было связано с развитием предпринимательской деятельности в странах бывшего СССР. До этого предпринимательская деятельность была существенно ограничена государством. Современная экономическая наука дает следующее определение этого термина:

Определение 1

Бизнес – это предпринимательская, коммерческая или иная деятельность, не противоречащая законодательству и направленная на получение прибыли путем предоставления потребителям необходимых качественных товаров и услуг.

Человек, занимающийся бизнесом и получающий прибыль в результате предпринимательства, называется бизнесменом.

Сфера бизнеса включает в себя производство, банковское дело, консультации, коммерческую деятельность, посреднические операции, страхование и пр. По своей сути бизнес – неотъемлемая часть рыночных отношений и рыночной экономики. По объему и характеру своей деятельности бизнес делят условно на крупный, средний и мелкий. В современном мире мелкий бизнес является самым массовым. Он в значительной степени удовлетворяет мелкие потребности людей и обеспечивает значительную долю занятости населения.

Бизнес может иметь различные организационно-правовые нормы. Они определяются действующим государственным законодательством. В каждой из этих форм предприниматель приобретает статус юридического лица. Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации сущностью и содержанием бизнеса является:

• удовлетворение потребности населения в товарах и услугах;
• достижение этого путем использования имущества; производства и продажи товаров, предоставления услуг и выполнения работ;
• стимулом и целью бизнесмена является получение прибыли;
• ведение своего бизнеса (занятие предпринимательством) – это право любого гражданина (при условии соблюдения норм законодательства);
• предпринимательство носит исключительно инициативный характер (по желанию гражданина, а не по назначению);
• ведение бизнеса – это не одноразовый процесс, а систематическая деятельность;
• риск является неотъемлемой частью ведения бизнеса.

Различают следующие виды бизнеса (сферы его функционирования): производственный бизнес, коммерческий бизнес, финансовый бизнес. Каждый из них имеет свою специфику, отражающуюся в названии. Производственный находит свою реализацию в производстве материальных и духовных благ различными производственными структурами (предприятиями). Коммерческий бизнес представлен сетью торговых учреждений, через которые производится реализация товаров и услуг и совокупностью торгово-посреднических организаций. Финансовый бизнес представляет собой особую самостоятельную форму коммерческого бизнеса. В ней товаром являются национальная и иностранная валюта, ценные бумаги.

Понятие оценки бизнеса и ее необходимость

Для успешного ведения дел и представления об эффективности предпринимательской деятельности производится оценка бизнеса.

В результате производимых расчетов формируется величина рыночной стоимости бизнеса.

Определение 3

Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть куплен или продан (отчужден) в условиях открытого рынка и наличии всей доступной информации.

При определении величины стоимости бизнеса обязательно учитываются следующие факторы:

• величина дохода, приносимого данным видом бизнеса (предприятиями);
• наличие и характер рисков, сопровождающих получение данного дохода;
• среднерыночные показатели доходности аналогичных объектов;
• особенности оцениваемого объекта (его характерные черты, структура, состояние активов);
• обстановка в отрасли, на рынке и в экономике в целом.

Оценивание производят профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и квалификацией – представители оценочных фирм, юридических и аудиторских контор и т.п.

Виды оценки бизнеса

Согласно действующему в Российской Федерации законодательству оцениванию подлежат:

• движимое и недвижимое имущество предприятия и бизнесмена;
• право собственности или иные права;
• права приобретения;
• долговые обязательства предприятия;
• работа, услуги и информация и иные объекты, которые могут быть использованы в гражданском обороте.

При оценивании бизнеса обязательно учитывается деятельность, направленная на получение прибыли. Именно данный вид деятельности лежит в основе функционирования предприятия, всего его имущественного комплекса. В состав имущественного комплекса предприятия включаются все виды имущества предприятия и лично предпринимателя, которые участвуют в хозяйственной деятельности и служат для получения прибыли. Поэтому в ходе оценивания бизнеса в целом определяют и стоимость собственного капитала предпринимателя.

К обязательным видам оценки, кроме рыночной стоимости, относят: инвестиционную стоимость (стоимость при определенных инвестиционных целях), ликвидационную стоимость (стоимость в случае ликвидации предприятия), кадастровую стоимость (стоимость, определенная законодательно), залоговую стоимость (стоимость объекта в качестве залога) и арендную стоимость (стоимость, исходя из которой рассчитываются арендные платежи). С целью стандартизации процедуры оценивании бизнеса законодательством Российской Федерации выделено следующие виды оценки: оценка на основе представлений собственника (самооценка), оценка, связанная с эксплуатацией собственности и оценка, связанная с условиями рыночной среды. Каждый из этих видов оценки имеет свои принципы и инструментарий, основанные на определенной информации и целях оценивания.

В главе приводится понятие стоимости предприятия, названы виды стоимости, определяемой при оценке, факторы, определяющие стои­мость, и принципы, которыми следует руководствоваться, производя оценку бизнеса. Подробно рассмотрен алгоритм проведения оценки и составление отчета по оценке. Перечислены некоторые особенности зарубежного опыта оценки бизнеса.

Оценочная деятельность состоит в получении представления о сто­имости объекта оценки или о величине доли собственника на конк­ретный момент времени.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оце­ниваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точ­ное определение стоимости.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утверж­денными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1. Рыночная стоимость. «Рыночная стоимость - наиболее вероят­ная цена, по которой данный объект может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действу­ют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства, т. е. когда:

♦ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

♦ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей­ствуют в своих интересах^

♦ объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб­личной оферты;

♦ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отноше­нии сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

♦ платеж за объект оценки выражен в денежной форме» .

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, свя­занных с федеральными и местными налогами. Именко рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предпри­ятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от жела­ния отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стои­мости:

♦ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозмож­на или требует дополнительных затрат по сравнению с затрата­ми, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын­ке товаров;

♦ стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на созда­ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объек­та оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере стра­хования;

♦ стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в ры­ночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на со­здание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный из­нос объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, кото­рые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

♦ стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существую­щих условий и целей его использования;

♦ инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям.

Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стре­мится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестицион­ной стоимости производится исходя из ожидаемых данные инве­стором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инве­стиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т. д;

♦ стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стои­мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями норматив­ных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

♦ ликвидационная стоимость оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок мень­ше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для по­лучения максимальной цены. Принудительная ликвидация озна­чает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитыва­ются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распро­даже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвида­ционная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы вы­ручки от продажи ее активов;

♦ утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в се­бя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

♦ специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опреде­ления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыноч­ной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Следует отметить, что с введением вышеуказанных стандартов по­явились проблемы, обусловленные противоречием и внутренней не­согласованностью различных законодательных актов. Например: кли­ент оценочной компании - строительная компания с Камчатки - об­ратилась с просьбой провести рыночную оценку ее акций с целью их выкупа у своих миноритарных акционеров. Условия рынка таковы, что ни при каких обстоятельствах понятие «рыночная стоимость» не может быть применимо. С учетом всех внешних и внутренних ограни­чений наиболее адекватным видом стоимости в соответствии с новы­ми оценочными стандартами является стоимость при ограниченном рынке. Однако Закон «Об акционерных обществах», введенный в дей­ствие в 1995 г., и все его последующие редакции предписывают во всех подобных ситуациях определять именно рыночную стоимость, а не какую-либо иную. Из двух противоречащих друг другу нормативных актов - Закона «Об акционерных обществах» и «Стандартов оценоч­ной деятельности» - первый имеет более высокий приоритет (посколь­ку это закон, а не подзаконный акт, коим являются «Стандарты»), и по­этому он всегда применяется на практике при необходимости оценки.

]→[Виды стоимости предприятия (бизнеса)]

ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

В соответствии с ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости предприятия (бизнеса):

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

В соответствии с ФСО №2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Нужно обратить внимание, что законодатель считает, что стоимость имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если заказать оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получатся разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки. Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками, как правило, все расхождения укладываются в 3-5% стоимости, это связано с тем, что типовые квартиры - это унифицированные объекты на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений здесь не наблюдается. Но можно привести примеры, когда эти колебания будут очень существенными и будут достигать десятков, а то и сотен процентов. К таким объектам относятся, например, права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической или общественной жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на некоторых предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям, ведь один оценщик примет одно предположение, а другой - другое. Даже если оба оценщика будут стремиться к максимальной правдоподобности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение определения рыночной стоимости нужно отметить, что вероятностные отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки, чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания стоимости.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании. Инвестиционная стоимость применяется, чаще всего, для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица, и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов. А как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Обычно, инвестиционная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он получит больше денег и быстрее. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться, что инвестиционная стоимость меньше рыночной, но это будет означать, что выбран плохой план инвестиций.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Например, предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование, если быстрая продажа старой техники позволяет сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам и эта экономия больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, то использование ликвидационной стоимости будет оправдано. Применение ликвидационной стоимости будет оправдано и в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера, но обоснование применения именно ликвидационной стоимости должно быть, применение ликвидационной стоимости вместо рыночной может быть причиной конфликтов между заинтересованными лицами. Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, а для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для их продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости равны, ведь на бирже, практически, мгновенная ликвидность и предположение об уменьшении срока экспозиции здесь бессмысленно.